Существующее в настоящий момент банковское законодательство жестко наказывает за малейшие нарушения прав граждан. Любое нарушение условий кредитного договора и условий договора банковского счета грозит банку отзывом лицензии, стоимость которой составляет десятки миллионов долларов.
В случае если заемщик ранее снимал жилье, сумма платежа по кредиту сопоставима с суммой оплаты за арендуемое жилье, и при этом заемщик платит за собственную квартиру.
Рост цен на недвижимость (в крупных городах) значительно превышает процентную ставку по кредиту, и в ближайшее время, по прогнозам, тенденция роста цен на недвижимость сохранится. В частности, за 2006 год цены на недвижимость выросли практически в 2 раза, и те, кто приобрел квартиру с использованием ипотечного кредита, не переплатили, а сэкономили свои деньги даже с учетом процентов за весь период пользования кредитом.[2]
Для первоначального взноса заемщик может использовать средства от продажи имеющегося жилья, при этом оформить данную сделку можно одновременно с оформлением покупки квартиры по ипотечному кредиту.
После окончания моратория на досрочное погашение (как правило, это минимум 6 месяцев после получения кредита) заемщик может погасить кредит досрочно (частично или полностью) без штрафных санкций; при этом проценты платятся только за время фактического пользования кредитом.
Возможно получение льготы по налогу на доходы физических лиц (так называемый подоходный налог) – с 2005 года через бухгалтерию своей организации.
У заемщика появляется возможность на льготных условиях воспользоваться иными услугами банка. А также у заемщика появляется кредитная история, что в дальнейшем упростит и удешевит процедуру получения последующих кредитов.
Благодаря развитию системы ипотечного кредитования процедура предоставления ипотечного кредита постоянно упрощается – как сама процедура, так и требования к заемщикам и жилому помещению.
1.2. Современное состояние ипотечного кредитования в РФ
Развитию ипотеки в последнее время уделяется большое внимание как со стороны органов власти и управления, так и со стороны рынка. Все сходятся на признании значительной роли ипотечного кредитования в экономике страны.
В настоящее время в России в числе первоочередных задач социально-экономического развития стоит задача формирования рынка доступного жилья посредствам создания условий для увеличения платежеспособного спроса населения на жилье, и увеличения объемов жилищного строительства.
Выстраиваемая в настоящее время система ипотечного жилищного кредитования должна отвечать требованиям всех участников рынка, и в первую очередь, кредитных организаций и потенциальных заемщиков.
В России в настоящий момент принципиальным вопросом является формирование модели ипотечного кредитования, которая послужит базой для установления и развития ипотечных отношений в будущем.
Зарубежный опыт - отличная основа для развития ипотеки в России, и сегодня в нашей стране очевидны многие черты западной системы ипотеки. Но, если на Западе средний и высший класс одинаково пользуются услугами банков, предоставляющих ипотечные кредиты, то в России, с пока только отрабатываемыми механизмами ипотеки, большая часть кредитов выдается на обычное жилье, а не на элитное. Ипотечное кредитование в России популярно потому, что ипотека - это зачастую единственный способ получить собственное жилье для российского гражданина.
В России и странах СНГ банки предлагают самые разные условия, что предполагает совершенствование ипотечного кредитования. В развитии ипотеки в современной России много плюсов по сравнению с прошлым.
Во-первых, банки предлагают различные ипотечные программы, поэтому клиент сам может выбрать подходящую ему программу покупки квартиры в кредит.
Во-вторых, для получения ипотечного кредита не требуется огромного количества справок, как раньше.
В-третьих, в зависимости от доходов клиента, сроков займа и вида покупаемого жилья процентные ставки разнятся.
Состояние всей финансовой системы России до сих пор остается сложным. Многие банки, проводившие до кризиса ипотечные программы, были вынуждены отказаться от них по причине либо закрытия, либо сокращения именно ипотечного кредитования.Однако к 2000 г. экономическая ситуация в стране начала стабилизироваться, уровень доходов населения стал постепенно расти, что дало возможность государству вновь уделить внимание ипотечному кредитованию.Не случайно одним из первых постановлений в 2000 г. Правительство РФ одобрило Концепцию развития ипотечного жилищного кредитования в РФ, подготовленную в развитие федеральной целевой программы «Свой дом». Данная Концепция определяет порядок организации системы ипотечного жилищного кредитования, механизм привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного жилищного кредитования, а также основные направления совершенствования законодательной и нормативной базы ипотеки.Согласно Концепции, основная задача государства в этой сфере – создание законодательной базы и нормативное регулирование процесса. Государственное бюджетное финансирование будет направлено на поддержку граждан, уровень доходов которых не позволяет им самостоятельно улучшить жилищные условия.[3]Концепция предполагает, что долгосрочные ипотечные кредиты будут выдаваться на срок от 3 и более лет, сумма кредита составит не более 60-70% рыночной стоимости покупаемого жилья, являющегося при этом предметом залога.Предполагается, что данная концепция должна стать мощным стимулом к дальнейшему развитию ипотечного жилищного кредитования в России. На сегодняшний день в России уже сформировался рынок ипотечных кредитов, участники которого, не дожидаясь воплощения в жизнь положений Концепции, предоставляют населению ипотечные кредиты на различных условиях. В отдельных регионах РФ также вырабатываются различные модели ипотечного кредитования.2. ПЕРСПЕКТИВЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В СОВРЕМЕННЫХ УСЛОВИЯХ
2.1.Проблемы ипотечного кредитования
Жилищная проблема в современной России столь значительна, что не принимать ее в расчет при построении устойчивого гражданского общества не представляется возможным. Мировой опыт неопровержимо свидетельствует о том, что исключительно за счет бюджетных средств возможно решить жилищные проблемы не более чем 15 процентов населения страны, к которым относятся социально незащищенные слои.
Остальные слои граждан должны приобретать жилье в собственность, а государственная поддержка будет иметь исключительно адресный характер. Необходимым условием обеспечения доступности жилья для этих категорий граждан является максимальное стимулирование платежеспособного спроса при одновременном сбалансированном увеличении объемов ввода жилья.
Процесс становления ипотеки в России продолжается уже 13 лет, однако сегодня сдерживающими факторами её развития являются: ограниченный платёжеспособный спрос населения, незначительные объёмы и невысокое качество нового жилищного строительства в субъектах РФ, низкие темпы разработки и совершенствования законодательства о недвижимости, неразвитость инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства, психологические факторы.
Тем не менее, в Российской Федерации все-таки сложились серьезные предпосылки для развития ипотеки: формируются рыночные отношения между субъектами ипотечных схем, развиваются региональные системы ипотечного жилищного кредитования. Немаловажным фактором является и поддержка, оказываемая местными федеральными органами власти. Таким образом, можно рассчитывать на то, что через два-три года в нашей стране выстроится отлаженная, лишенная юридических противоречий самофинансируемая система.
На сегодняшний день успешное развитие ипотеки упирается в некоторые препятствия. Основными факторами можно назвать следующие:
· Низкие объемы строительства и ввода нового жилья (в среднем за год должен быть прирост для России 145 млн. квадратных метров в год, пока же выполняется только третья часть). Для решения этой проблемы необходим комплексный подход.
· Ограниченная платежеспособность населения. С учетом стремительного роста цен на недвижимость населению просто тяжело справляться с ежемесячными платежами по ипотечным кредитам, если это касается «чистой» покупки. Также запросив у банка определенную сумму для кредита и не успев подобрать вариант для покупки из-за резкого роста цены, заемщикам приходится снова обращаться в банк, но уже за другой суммой.
· Недостаточно низкие проценты по кредиту в сравнении с США и Западной Европой, где процентные ставки на уровне 3-7 % годовых. Сегодня в России можно получить ипотечный кредит под 9-10% годовых в долларах и 10-12% - в рублях. Естественно банки постепенно идут на снижение ставок. С приходом иностранных инвесторов на российский рынок можно будет ожидать существенного понижения процентных ставок.
· Психологические факторы: население просто боится брать в долг такие большие суммы на 15-20 лет, опасаясь неопределенности как в экономической стабильности в стране, так и в своей жизни. Население просто боится в итоге остаться без жилья. Однако известны лишь единичные случаи потери квартиры, так как банки в первую очередь заинтересованы в получении выданных на покупку квартиры кредитных денежных средств.
· Несовершенное законодательство: необходимо внесение изменений в нормативные акты, обеспечивающие защиту интересов кредиторов и прав заемщиков. Серьезные препятствия для банков существуют в кредитовании нового и недостроенного жилья, где еще не существует права собственности на жилье и не может быть наложено обременение. Низкие темпы разработки и совершенствования законодательства тормозят развитие ипотечного кредитования.