Смекни!
smekni.com

Определение стоимости бизнеса действующего предприятия на примере ООО Предприятие А (стр. 8 из 22)

В городе имеются также два мелких мясокомбината, маслозавод, кондитерский цех, три мелких деревообрабатывающих предприятия, Учебно-производственное предприятие Всероссийского общества слепых (производит в основном мебельную фурнитуру), Автотранспортное предприятие и одна Станция технического обслуживания автомобилей.

Комбинат Строительных Конструкций, построенный в 1985 году, разрушен, оборудование сдано в металлолом. Остался только главный производственный корпус, в котором частный предприниматель пытается организовать мелкосерийное производство дерево- и металлоконструкций для оборудования нефтяной и газовой промышленности.

Завод «Металлист» (производство овощных контейнеров, шанцевого инструмента) полностью разрушен. Перепрофилирование на производство стеновых утеплителей проведено неудачно.

Город расположен в 5 км от автомобильной трассы «Казань-Екатеринбург». В 12 км от черты города находится развилка федеральной автомобильной дороги по направлению на Москву через Казань и по направлению на Санкт-Петербург через Вологду. Имеется железнодорожная станция с выходом на ст. Чайковская (20км) Свердловской Ж.Д.

Описываемый земельный участок расположен на окраине города, в промышленном районе «Комары», находящемся в настоящее время в состоянии упадка. С южной и юго-восточной стороны участка находятся заболоченные участки местности. Территория объекта оценки в отдельные годы частично подтопляется грунтовыми водами. Источник водоснабжения отсутствует. Оборудование собственного питьевого водоисточника исключено из-за заболачивания участка. Болотную воду можно использовать в технических целях. Ближайшие пункты водоснабжения:

- колодец типа «журавль» на расстоянии 1000м без оборудованных подъездных путей (вода пригодна для питья);

- водоразборная колонка на улице на расстоянии 300метров (вода условно пригодна для питья)

- водонапорная башня на железнодорожной станции на расстоянии 1000м.(вода пригодна для питья)

Окружающая застройка – частные деревянные одноэтажные дома. К участку ранее была подведена железнодорожная ветка длиной 1км от железнодорожной станции. Сети канализации, водо- и газоснабжение отсутствуют. Имеется воздушная линия электропередач на 360в.

В 20 метрах от участка проходит центральная дорога, предназначенная для вьезда и выезда из города грузового автотранспорта.

На расстоянии 1км находится действующее предприятие ООО УПП «Мебельная фурнитура» ВОС, на расстоянии 2,5 км разрушенный Комбинат Строительных Конструкций, на расстоянии 1,5км – останки завода «Металлист» (два производственных корпуса и огороженная территория с железнодорожным тупиком).

Оцениваемый земельный участок относится ко 2-ой зоне градостроительной ценности: Зона примыкающая к территории административного центра, с развитой инфраструктурой. Адрес земельного участка: г. Нытва, ул. Сидорова, 5.

Местоположение здания выгодно подходит для использования в качестве объекта административно-промышленного назначения. При данном, предполагаемом использовании на стоимость оцениваемого объекта положительно влияет хорошая транспортная доступность, неразвитая окружающая застройка, тип существующих улучшений. Использование в качестве магазина розничной торговли или предприятия общественного питания исключено из-за низкой плотности населения в данном районе и низкого уровня доходов населения.

Состояние экологии удовлетворительное, в среднем по городу.

2.3 РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ
В РАМКАХ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА.

Общие положения.

Затратный (или имущественный) подход в оценке бизнеса рассматривает стоимость предприятия с точки зрения понесенных издержек. Балансовая стоимость активов и обязательств предприятия вследствие инфляции, изменений конъюктуры рынка, используемых методов учета, как правило, не соответствует рыночной стоимости. В результате перед оценщиков встает задача проведения корректировки баланса предприятия.

Для осуществления этого предварительно проводится оценка обоснованной рыночной стоимости каждого актива баланса в отдельности, затем определяется текущая стоимость обязательств, и , наконец, из обоснованной рыночной стоимости суммы активов предприятия вычитается сумма всех его обязательств. Результат показывает оценочную стоимость собственного капитала предприятия.

Базовой формулой в затратном подходе является:

Собственный капитал = Активы – Обязательства

Метод стоимости чистых активов.

Расчет методом стоимости чистых активов включает несколько этапов:

1) Оценивается рыночная стоимость зданий, сооружений, машин и оборудования

2) Выявляются и оцениваются нематериальные активы

3) Определяется рыночная стоимость финансовых вложений,
как долгосрочных, так и краткосрочных

4) Товарно-материальные запасы переводятся в текущую стоимость

5) Оценивается дебиторская задолженность

6) Оцениваются расходы будущих периодов

7) Обязательства предприятия переводятся в текущую стоимость

8) Определяется стоимость собственного капитала путем вычитания из рыночной стоимости суммы активов текущей стоимости всех обязательств.

В ходе анализа полученных от заказчика данных и осмотра объекта оценки у оценщика возникли сомнения в соответствии рыночным ценам балансовой стоимости объекта незавершенного строительства – Административно-хозяйственного здания, определяющего значимую стоимость основных средств производства. Поэтому принято решение просчитать стоимость Административно-хозяйственного здания в рамках затратного подхода методом расчета стоимости замещения, а оставшуюся часть основных средств и активов принять по стоимости согласно бухгалтерского баланса.

Оценка административно-хозяйственного здания методом расчета стоимости замещения

Основные характеристики объекта.


п/п
Параметры Значения параметров
Сегмент рынка Рынок коммерческой недвижимости
Текущее использование Офис и производственное помещение
Вид данных оценка
Юридическое описание
Регион Пермская область
Район Районный центр
Адрес, Месторасположение объекта 617000 г. Нытва, ул. Сидорова,5
Собственник объекта ООО «Предприятие А»
Состав оцениваемого объекта Двухэтажное здание и участок прилегающей территории 800 м2 вокруг здания полосой в 8 метров.
Право собственности на здание Полное право собственности
Право на земельный участок Аренда
Обременение Нет
Земельный участок
Площадь участка 640 кв. м
Зона Производственная
Целевое назначение и разрешенное использование земельного участка Срочная аренда (до конца срока осталось 5 месяцев) с возможностью последующего выкупа или переоформления договора аренды на новых условиях, определяемых органами местного самоуправления
Сервитуты Нет
Форма Прямоугольная
Топография Ровный
Состояние участка 45% под зданием, 20% не разработан (дерн), 35% забетонированная площадка со стороны входа в здание. Бетонное покрытие имеет многочисленные трещины, выщерблины поверхности, но выдерживает вес легкового автомобиля без заметных деформаций покрытия.
Неблагоприятные условия окружающей среды Близость грунтовых вод, рядом находится заболоченная местность, возможность частичного подтопления грунтовыми водами
Транспортная доступность участка

Главная автомобильная дорога для движения грузовых автомобилей в городе

Имеется разрушенный по длине 500м ж.д. тупик

Расстояние до ж.д. станции 1км

Качество дорог С твердым покрытием, с отдельными участками щебеночного покрытия
Состояние дорог Требует ремонта, отсутствуют водостоки
Расстояние до остановки общественного транспорта 100м
Расписание движения общественного транспорта через 40минут; возможны срывы; с 10 до 11-30 и с 14 до 15-30 - перерыв. суббота и воскресенье через 1 час
Расстояние до центра города 5 км
Расстояние до областного центра 85км
Расстояние до Москвы 1570 км
Доступные инженерные коммуникации
Расстояние до городской сети водоснабжения 300 м
Расстояние до городской сети канализации 300 м
Расстояние до воздушной линии электропередач напряжением 6 кВ 200 м через действующий неэлектрофицированный железнодорожный путь
Расстоянние до осветительной воздушной линии электропередач 380в подведена к участку
Расстояние до телефонного распределительного щита городской телефонной сети 500м
Условия приема телерадиосигнала

Доступность прямого сигнала только в пределах города. Участок закрыт со стороны областного центра рельефом местности

Строится ретрансляционная вышка в 12 км от участка.

Здание
Общая характеристика объекта Двухэтажное кирпичное здание
Адрес, местоположение г. Нытва, ул. Сидорова 5
Целевое назначение и разрешенное использование Многофункциональное производственно-офисное здание
Год постройки 1993
Площадь застройки по паспорту БТИ 343,6 м2
Строительный объем по паспорту 2282 м3
Количество этажей 2
Площадь общая 497,26 м2
Полезная площадь общая
Площадь первого этажа 248,63 м2
Полезная площадь 1-го этажа 125,26
Площадь второго этажа 248,63 м2­­­­
Полезная площадь 2-го этажа 171,54 м2
Фундамент Ленточный из блоков ФБС
Стены кирпичные
Внутренние перегородки шлакоблочные
Колонны и столбы Нет
Перекрытия Железобетонные
Кровля плоская с гидроизолирующим покрытием
Перекрытия Сборные железобетонные плиты
Крыша Совмещенная кровля с мягким гидроизолирующим покрытием
Окна Двойные створные окрашенные с металлическими решетками в межрамном пространстве.
Внутренняя отделка Обычная
Двери Входные простые, внутренние - филёнчатые
Стены оштукатурены, побелены, окрашены
Полы Бетонные, покрытые плиткой по коридорам и служебным помещениям; обитые досками и фанерой, покрашенные в комнатах.
Потолок Побелен
Отопление Автономное от расположенного в одном из помещений на первом этаже электрокотла мощностью 12кВт
Электропроводка Закрытая
Водоснабжение Электропогружной насос N= 0,5кВт для технической воды из собственной скважины.
Первоначальная балансовая стоимость Неизвестна
Год последнего капитального ремонта 2000г.
Наличие обременений (ограничений) Нет
Техническое состояние Хорошее (износ менее 20%)
Группа капитальности Первая
Коммунальные услуги
Электроснабжение за 1 кВт – 1р22к
Электрокотел N= 12кВт в холодное время года до 97000 руб в месяц
Канализация Выгребная яма. Вывоз нечистот – 10,8 куб м по 20 руб за куб м без НДС раз в 3 месяца
Телефон 315 руб в месяц без НДС

Особые отметки по описанию здания.