Определение стоимости бизнеса действующего предприятия на примере ООО Предприятие А (стр. 4 из 22)
При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков – доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.
Достоинства и недостатки методов определяются по следующим критериям:
- возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя (инвестора);
- тип, качество, обширность информации, на основе которой проводится анализ;
- способность учитывать конкурентные колебания;
- способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (месторасположение, размер, потенциальная доходность).
В составе сравнительного подхода при оценке недвижимости обычно применяют:
- метод рынка капитала
- метод сделок
- метод отраслевых коэффициентов
В составе затратного подхода при оценке объектов недвижимости обычно применяют:
- метод чистых активов
- метод ликвидационной стоимости
Метод капитализации доходов используется, если:
-потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину;
-потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами
Результат, полученный данным методом, состоит из стоимости зданий, сооружений и из стоимости земельного участка, т.е. является стоимостью всего объекта недвижимости.
Базовая формула расчета имеет следующий вид:
или 
где С – стоимость объекта недвижимости (ден. ед.);
RK - Коэффициент капитализации (%)
Таким образом, метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.
При применении данного метода необходимо учитывать следующие ограничивающие условия:
- нестабильность потоков доходов;
- если недвижимость находится в стадии реконструкции или незавершенного строительства.
Основные проблемы данного метода.
1. Метод не рекомендуется использовать, когда объект недвижимости требует значительной реконструкции или же находится в состоянии незавершенного строительства, т. е в ближайшем будущем, не представляется возможным выход на уровень стабильных доходов.
2. В Российских условиях основная проблема, с которой сталкивается оценщик, - «информационная непрозрачность» рынка недвижимости, прежде всего отсутствие информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, отсутствие статистической информации по коэффициенту загрузки на каждом сегменте рынка в различных регионах. В результате расчет ЧОД и ставки капитализации становится очень сложной задачей.
Основные этапы процедуры оценки методом капитализации:
1) Определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном использовании;
2) Расчет ставки капитализации;
3) Определение стоимости объекта недвижимости на основе ЧОД и коэффициента капитализации путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.
Расчет ожидаемого ЧОД.
Оценщик недвижимости работает со следующими уровнями дохода:
- ПВД – потенциальный валовой доход;
- ДВД – действительный валовой доход;
- ЧОД – чистый операционный доход;
- ДП – денежные поступления до уплаты налогов.
Потенциальный валовой доход (ПВД) – доход, который можно получить от недвижимости при стопроцентном ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки. рассчитывается по формуле:
ПВД = SxCа;
где S – площадь, сдаваемая в аренду, кв. метр.
Cа - арендная ставка за один кв. метр.
Величина арендной ставки, как правило, зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, срока аренды и т.д.
Арендные ставки бывают:
· контрактными ( определяемыми договором об аренде);
· рыночными (типичными для данного сегмента рынка в данном регионе).
Рыночная арендная ставка[8] представляет собой ставку, преобладающую на рынке аналогичных объектов недвижимости, то есть является наиболее вероятной величиной арендной платы, за которую типичный арендодатель согласился бы сдать, а типичный арендатор согласился бы взять это имущество в аренду, что представляет собой гипотетическую сделку. Рыночная арендная ставка используется при оценке полного права собственности, когда, по существу, недвижимостью владеет, распоряжается и пользуется сам собственник (каков был бы поток доходов, если бы недвижимость была бы сдана в аренду).
Контрактная арендная ставка используется для оценки частичных имущественных прав арендодателя. В этом случае оценщику целесообразно проанализировать арендное соглашение с точки зрения условий их заключения. Все арендные договора делятся на три большие группы:
· с фиксированной арендной ставкой (используются в условиях экономической стабильности);
· с переменной арендной ставкой ( пересмотр арендных ставок в течение срока договора производится, как правило, в условиях инфляции);
· с процентной ставкой (когда к фиксированной величине арендных платежей добавляется процент от дохода, получаемого арендатором в результате использования арендованного имущества).
Действительный валовой доход (ДВД) – это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:
ДВД = ПВД – Потери + Прочие доходы[9].
Обычно эти потери выражают в процентах по отношению к потенциальному валовому доходу. Потери рассчитываются по ставке, определяемой для типичного уровня управления на данном рынке, т.е. за основу берется рыночный показатель. Но это возможно только в условиях наличия значительной информационной базы по сопоставимым объектам. В отсутствии такой для определения коэффициента недозагрузки (недоиспользования) оценщик, прежде всего, анализирует ретроспективную и текущую информацию по оцениваемому объекту. т. е. существующие арендные договора по срокам действия, частоту их перезаключения, величину периодов между окончанием действия одного арендного договора и заключением следующего (период, в течение которого единицы объекта недвижимости свободны) и на этой основе рассчитывает коэффициент недоиспользования (Кнд):
Кнд = Дп х Тс / Na;
где Дп – доля единиц объекта недвижимости, в котором в течение года перезаключаются договора;
Тс – средний период в течение которого единица объекта недвижимости свободна;
Nа– число арендных периодов в году.
Коэффициент загрузки
Кзагрузки = 1 – Кнд , желательно поддерживать на высоком уровне, так как значительная часть операционных расходов является постоянной и не практически не зависит от уровня загрузки.
Коэффициент потерь при сборе платежей:
Потери при сборе арендных платежей (ПА)
Кп = ------------------------------------------------ ;
ПВД
Опираясь на ретроспективную и текущую информацию, оценщик может рассчитать коэффициент недоиспользования и потерь при сборе арендных платежей с последующей корректировкой для прогнозирования величины ДВД:
Па + Пнд
Кндп = -------------------- ;
ПВД
где Кнд – коэффициент недоиспользования и потерь при сборе арендных платежей;
Па – потери при сборе арендной платы;
Пнд – потери от недоиспользования площадей;
Чистый операционный доход (ЧОД) – действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных отчислений).
ЧОД = ДВД – ОР ;
Операционные расходы, это расходы, необходимые для нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.[10]
Операционные расходы подразделяются на:
- условно-постоянные (не зависимые от степени загрузки)
- налог на имущество;
- страховые взносы (платежи по страхованию имущества);
- заработная плата обслуживающего персонала и налоги на нее.
- условно-переменные расходы (зависимые от эксплуатационной загрузки недвижимости)
- коммунальные;
- на содержание территории;
- на текущие ремонтные работы;
- заработная плата обслуживающего персонала;
- налоги на заработную плату;
- расходы по обеспечению безопасности;
- расходы на управление ( обычно в процентах от ДВД)
- расходы на замещение (расходы на периодическую замену быстроизнашиваемых улучшений)
- кровля
- покрытие пола
- санитарно-техническое оборудование
- электроарматура и т.п.
Расчет коэффициента капитализации.
Существует несколько методов определения коэффициента капитализации:
- с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива);
- метод связанных инвестиций (техника инвестиционной группы);
- метод прямой капитализации.
Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат:
Коэффициент капитализации состоит из двух частей:
1) Ставки доходности инвестиций (капитала), являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;