Офисные площади: 80-100 руб./кв. м. в месяц;
Подвальные помещения: 28 - 35 руб./кв. м. в месяц;
Рассмотрим три варианта возможного будущего использования:
Вариант 1. Качество отделки – минимальное, что потребует затрат в размере 450 руб. на 1 м2 общей площади помещения. Ставка аренды для офисных помещений – 80 руб./м2 в месяц.
Вариант 2. Качество отделки – необходимое для исправления устранимого износа, что потребует затрат в размере 800 руб/м2. Ставка аренды для офисных помещений – 100 руб./м2 в месяц.
Вариант 3. Качество отделки – приближенное к европейским стандартам, необходимые затраты на ремонт 1 200 руб. на 1 м2 общей площади помещения. Ставка аренды для офисных помещений – 150 руб./м2 в месяц.
Третий вариант далее не используется из-за очевидного отсутствия спроса на данный вид услуг.
Исходя из доступной административной площади помещения исходные параметры для проведения анализа наилучшего и наиболее эффективного использования составят:
Расчет потенциального валового дохода от объектов недвижимости:
| Тип помещения | Полезная площадь, м2 | Рыночная арендная плата, для аналогичного типа недвижимости, руб/м2 в год. | Потенциальный валовой доход, руб./год | ||||
| 1 | 2 | 1 | 2 | ||||
| 1 этаж | 125,26 | 960 | 1200 | 120249 | 150312 | ||
| 2 этаж | 171,54 | 960 | 1200 | 164678 | 205848 | ||
| Затраты на ремонт | 133560 | 237440 | |||||
| Итого | 151367 | 118720 | |||||
Для определения ставки капитализации (дисконтирования) оценщик воспользовался методом анализа рыночных аналогов. Так, в процессе исследования Нытвенского рынка коммерческой недвижимости было выявлено, что:
-при низком уровне отделки при для зданий, аналогичных оцениваемому расположенных на окраинах города ставка арендной платы составляет 20 - 30 руб. за м2, стоимость 1 м2 – 1100 – 1200 руб. Таким образом, ставка капитализации составляет в среднем 22%;
-при среднем уровне отделки для зданий, аналогичных оцениваемому, ставка арендной платы составляет 80 – 100 руб. за м2, стоимость 1 м2 – 5700 – 5800 руб. Таким образом, ставка капитализации составляет в среднем 17%;
-здания с высоким уровнем отделки в городе практически отсутствуют.
Далее, пользуясь методами Доходного подхода, определяется настоящая стоимость будущих доходов для каждого варианта:
| Вариант 1 | Вариант 2 | Вариант 3 |
| Потенциальный валовой доход, руб. | 151367,00 | 118720,00 |
| Потери от неплатежей арендной платы и не занятости, руб. (~ 15%) | 22705,05 | 17808,00 |
| Итого действительный валовой доход, руб. | 128661,95 | 100912,00 |
| Операционные расходы, %. | 35% | 36% |
| Чистый операционный доход, руб. | 83630,27 | 64583,68 |
| Общий коэффициент капитализации | 22% | 17% |
| Настоящая стоимость будущих доходов, руб. | 380137,58 | 379904,00 |
| Затраты на ремонт, руб. | 133560,00 | 237440,00 |
| Чистая настоящая стоимость проекта, руб | 246577,58 | 142464,00 |
Основываясь на данных полученных в результате настоящего анализа, можно предположить, что наилучшим и наиболее эффективным использованием оцениваемого объекта является использование под офисные помещения с минимальным уровнем отделки, что позволит максимизировать доходность и приведет к большей стоимости объекта.
об итоговой величине стоимости объекта оценки : (Административно-хозяйственное здание)
Итоговая таблица результатов оценки по трем подходам:
| Наименование объекта оценки | Стоимостьпо затратному подходу | Стоимость по доходному подходу | Стоимость по сравнительному подходу | Утилиза- ционная стоимость | Рыночная стоимость |
| Административно-хозяйственное здание | 1 601 300руб | 246 577 | 1 750 000руб | Не рассчитывалась | 1 389 800руб |
| Весовой коэфф. | 0,4 | 0,2 | 0,4 | 1,0 |
составляет __ _ _1 389 800_ _ __ рублей
(Один миллион триста восемьдесят девять тысяч восемьсот рублей)
в том числе НДС 20% _ _ _ _231 633 _ _ _ _ руб
о величине стоимости предприятия, исчисленной в рамках затратного подхода
Возвращаемся к основной формуле затратного подхода:
Собственный капитал = Активы – Обязательства
| № п/п | Активы | Обязательства |
| Суммарный актив баланса 436 093 | Текущие обязательства 463 563 в том числе:- краткосрочные займы 40 077- кредиторская задолженность 423 486 | |
| Скорректированная стоимость здания 1 389 800 – 40 054 = 1 349 746 | ||
| Итого 1 785 839 | Итого: 463 563 | |
| Активы – Обязательства= 1 322 300 | ||
ВЫВОД: Рыночная стоимость предъявленного к оценке «Предприятия А»,
исчисленная в рамках затратного подхода
составляет __ _ _1 322 300_ _ __ рублей
2.4 СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД В ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ
Сравнительный подход или подход компании-аналога базируется на утверждении, что рыночная стоимость компаний находящихся в одной стране и относящихся к одной отрасли, а также имеющих сходные производственные и финансовые характеристики, будет различаться незначительно. Подход компании аналога предусматривает использование информации по открытым компаниям, акции которых обращаются на фондовом рынке, или информации о сделках купли-продажи бизнеса целиком.
В рамках данного подхода используются следующие методы оценки предприятия:
1) метод рынка капитала - основан на ценах на акции сходных компаний на отечественном и зарубежном фондовом рынке;
2) метод сделок - основан на ценах приобретения контрольных пакетов акций в сходных компаниях;
3) метод отраслевой оценки - основан на специальных формулах или ценовых показателях, используемых в различных отраслях.
Под компаниями-аналогами понимаются компании, которые представляют собой базу для сопоставления с оцениваемой компанией. В идеале, компании-аналоги действуют в той же отрасли, что и оцениваемые компании, однако, по предприятиям данной отрасли отсутствует достаточная информация о сделках, то может оказаться необходимым изучение компаний других отраслей. Однако, в последнем случае необходимо, чтобы компании были сопоставимы по размерам, финансовым характеристикам, зависимостям от экономических циклов. Информация об аналогах может браться как с отечественного, так и с зарубежного фондового рынка, но в случае использования зарубежных аналогов в расчетах должна быть учтена поправка на различный уровень странового риска.
Оценщик не располагает достаточной информацией о сопоставимых компаниях, рынок аналогичных объектов в рассматриваемом регионе отсутствует, достоверной информации по сделкам купли-продажи таких объектов нет.
Поэтому применить метод сравнительного анализа продаж не представляется возможным.
ВЫВОД: Ввиду отсутствия в распоряжении оценщика достаточной достоверной информации о сопоставимых предприятиях, сравнительный подход в данной оценке не применяется
2.5. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ В РАМКАХ ДОХОДНОГО ПОДХОДА
В основе доходного подхода лежит прогнозирование дохода и риска, связанного с получением данного дохода. Чем выше риск, тем большую отдачу в праве ожидать инвестор. То есть, при прочих равных условиях, если два предприятия приносят одинаковый доход, предпочтение будет отдано компании с менее рискованным бизнесом. Анализ “риск-доходность” является на сегодняшний день самым современным и наиболее эффективным при выборе объекта инвестирования.
В качестве дохода могут выступать: денежный поток, прибыль, дивиденды. В российской практике наиболее обоснованным выглядит использование в качестве показателя дохода денежного потока. Связано это с тем, что прибыль является, во-первых, показателем сильно меняющимся, и во-вторых, возможно сильно заниженным. Добавление же постоянной компоненты (амортизационных отчислений) в денежный поток способствует сглаживанию тенденции.
Для расчета стоимости доходным подходом могут быть использованы два метода: метод капитализации дохода и метод дисконтированных денежных потоков. Каждый из методов имеет особенности применения.
Метод капитализации базируется на прогнозировании величины дохода на один год вперед. После чего, определяется уровень риска, связанный с получением данной величины потока, который находит свое отражение в коэффициенте капитализации. Делением дохода на данный коэффициент определяется рыночная стоимость предприятия. На первый взгляд, данный метод может быть легко использован в России, поскольку долгосрочное прогнозирование затруднено постоянными изменениями в законодательной базе, сложной экономической обстановкой в стране, нестабильностью политической ситуации и т.д. Однако метод капитализации может быть использован только в случае, если доход предприятия является относительно стабильной значительной положительной величиной, что в условиях экономической нестабильности встречается крайне редко. Кроме того, составление прогноза по методу капитализации базируется на динамике денежного потока в предыдущие годы. Так как рассматриваемое предприятие функционирует менее года, поэтому отсутствие ретроспективных данных затрудняет использовать метод капитализации.
Метод дисконтированных денежных потоков основывается на более сложном подходе к прогнозированию. Прогноз охватывает период от трех до пяти лет. В зарубежной практике на ближайшие пять лет рассчитываются конкретные величины дохода, на последующие пять лет определяются темпы развития предприятия (в случае их отличия от среднеотраслевой тенденции) и, наконец, на весь последующий срок существования предприятия закладываются среднеотраслевые темпы роста. В России и этот метод неприменим в таком классическом варианте. В связи с изменчивостью деловой среды, отсутствием планов развития на предприятиях, а также отсутствием долгосрочных отраслевых прогнозов, приходится сокращать период конкретного планирования, а в качестве темпов роста предприятия в постпрогнозном периоде брать прогнозируемые темпы роста экономики в целом и накладывать на них ограничения, связанные с конкретным предприятием. Несмотря на это, метод дисконтированных денежных потоков позволяет в большей степени, чем метод капитализации, учесть особенности развития предприятия и тем самым более точно спрогнозировать будущее компании.