Поскольку вода в водопроводе техническая, а не питьевая, из автономной скважины на территории участка, применяется коэффициент 0,7
Скорректированная стоимость 1 куб. метра объекта-аналога в ценах 1969 года составляет: 20,2 х 1,0 = 20,20 рублей.
Стоимость здания аналога в ценах 1969 года рассчитывается по следующей формуле:
С 69 =C х V х К=руб., где:
С - скорректированная стоимость 1 куб. метра объекта-аналога;
V - расчетный объем;
K - коэффициент корректировки.
Строительный объем оцениваемого здания 2 282 м3.
Стоимость возведения здания аналога в ценах 1969 года составляет:
С 69 =20,20 руб х 2 282м3 х 1.07 = 46 096 рублей.
Восстановительная стоимость оцениваемого здания в уровне цен на дату оценки определяется путем пересчета стоимости строительства в уровне цен 1969 года сначала в уровень цен 1984 года, а затем - в уровень цен на дату оценки с использованием соответствующих коэффициентов и индексов в отраслевом разрезе.
C = C69 х К 69-84 х К 84-91 х К 91-11.00, где:
С 69 - удельное значение базисного укрупненного показателя восстановительной стоимости в ценах 1969г.
К 69-84 - индекс изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ по отраслям народного хозяйства на 1 января 1984г., введен постановлением Госстроя СССР N 94 от 11 мая 1983г. Состоит из отраслевого и территориального коэффициентов. Для Пермской области – 1,19
К 84-91 - индекс изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ по отраслям народного хозяйства на 1 января 1991г, введен Письмом Госстроя СССР от 6 сентября 1990г. N 14-Д. Состоит из отраслевого и территориального коэффициентов. Для Пермской области – 1,59
К 91-11.00 - индекс удорожания к базисной стоимости строительно-монтажных работ в ценах 1991 г. на 2003г., с учетом компенсационных затрат стоимости материалов. Для Пермской области, административные здания - индекс составляет 20,864. В индексе не учтен налог на добавленную стоимость.
Итоговый коэффициент перехода из цен базового 1969 года на дату оценки 23.03.2003 г.
И= 1,19*1,59*20,864 = 39, 477
Окончательно полная стоимость замещения оцениваемого здания без учета износа в ценах на дату оценки составит:
C23.03.2003= C69 х И 69-23.03.03 = 46 096 х 39,477 = 1 819 700 рублей. (округленно)
Расчет величины физического износа.
Исправимый физический износ (Отложенный ремонт)
Под исправимым физическим износом понимается потеря стоимости из-за потенциальных затрат типичного покупателя на ремонт строительных конструкций и элементов здания, имеющих явные повреждения или дефекты.
Предполагается, что конструкции и элементы восстанавливаются до состояния соответствующего условиям нормальной эксплуатации, или полностью заменяются.
Расчет величины отложенного ремонта выполняется в соответствии с методикой, изложенной в Ведомственном Нормативном документе ВСН 53-86(р). В качестве исходных данных принимаются степени и объемы повреждений конструктивных элементов, выявленные в результате технического освидетельствования. Рассматриваемый объект находится в удовлетворительном состоянии и стоимость работ по устранимому износу не рассчитывается.
Неисправимый физический износ.
Неисправимый физический износ здания вызван естественным процессом старения строительных материалов, конструкций и инженерного оборудования.
Данный вид износа рассчитывается от остаточной стоимости конструкций и элементов (за вычетом исправимого физического износа), пропорционально отношению фактических и нормативных сроков службы конструкций и элементов.
Коэффициент для определения износа есть отношение фактического срока к нормативному сроку эксплуатации здания. При превышении фактическим сроком эксплуатации нормативного коэффициент износа принимается равным 1.00.
| 1 | Стоимость нового строительства, руб. | 1 819 700 |
| 2 | Минус Исправимый физический износ (отложенный ремонт), руб. | 0 |
| 4 | Итого стоимость элементов с неисправимым физическим износом, руб. | 1 819 700 |
| 5 | Фактический возраст здания, лет | 10 |
| 6 | Нормативный срок эксплуатации, лет | 83 |
| 7 | Коэффициент к определению износа (п.5 / п.6) | 0,12 |
| 8 | Неисправимый физический износ, руб. | 218 364 |
Расчет неустранимого износа производится по нормам амортизационных отчислений.
Исходные данные.
Шифр (наименование) объекта оценки: нежилое административное помещение Инвентарный номер: нет.
Группа капитальности объекта оценки: первая.
Шифр амортизационных отчислений 10002.
Годовая норма амортизационных отчислений 1,2 %
Нормативный срок эксплуатации здания 83 года.
Нормативный срок эксплуатации зданий (общая физическая жизнь) определяется в соответствии с функциональным назначением и конструктивными особенностями с учетом норм амортизационных отчислений на полное восстановление (Постановление Совмин СССР от 22.10.90 г N 1072 «О Единых нормах амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов народного хозяйства СССР).
Год постройки 1993
Год оценки 2003.
Действительный возраст на дату оценки 10 лет.
Износ = 10лет х 1,2% = 12%
Общий физический износ объекта оценки
| Наименование | рублей. |
| Исправимый физический износ (отложенный ремонт) | 0 |
| Неисправимый физический износ | 218364 |
| Итого общий физический износ | 218364 |
| Стоимость нового строительства | 1 819 700 |
| Остаточная стоимость (округленно до сотен) | 1 601 300 |
Итого стоимость объекта оценки, исчисленная затратным методом на дату оценки 23 марта 2003 года, составляет 1 601 300 (один миллион шестьсот одна тысяча триста рублей).
Стоимость замещения объекта оценки[21] с учетом износа: = 1 601 300 руб
Оценка административно-хозяйственного здания в рамках сравнительного подхода.
Произведен расчет сравнительной стоимости административно-хозяйственного здания методом парных сравнений с использованием Компьютерной программы, предоставленной преподавателем Епишиной Э.Д (Пермский Государственный Технический Университет). Математический аппарат расчетов описан в данной работе выше.
Для сравнения использованы следующие кирпичные двухэтажные аналоги:
| №п/п | Наименование объекта | Стоимость предложения о продаже, руб | Площадьобщая,м2 | Расположение |
| 1 | Административно-хозяйственное здание со встроенным гаражом под грузовой автомобиль, | 1 800 000 | 532,6 | окраина города, 3км от центра |
| 2 | Административно-хозяйственое здание совхоза | 850 000 | 490,00 | сельский район в 20км от города |
| 3 | Здание бывшей гостиницы | 2 600 000 | 490,00 | Центр города |
| 4 | Объект Оценки | ? | 497,26 | окраина города, 5км от центра |
В результате расчетов стоимость объекта установлена 1 750 000 руб
ВЫВОД: Стоимость административно-хозяйственного здания, исчисленная в рамках сравнительного подхода, составила 1 750 000 руб
Оценка административно-хозяйственного здания доходным методом не производится, поскольку здание находится в небольшом городе, в районе экономического упадка. Спрос на аналоги и использование аналогов в данном районе практически отсутствует. Получение прибыли без больших вложений капитала проблематично. Прибыль, доход, не являются определяющими факторами при формировании цены объекта.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования. (по административно-хозяйственному зданию)
В соответствии с определениями Рыночной стоимости, расчет необходимо выполнять исходя из возможного альтернативного использования собственности, при котором в текущей рыночной ситуации стоимость будет максимальной. Таким образом, можно утверждать, что в любой текущий момент времени максимальная стоимость собственности соответствует ее наиболее эффективному использованию, которое, в свою очередь, определяется текущим состоянием рынка.
Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости, применяемое в настоящем отчете, определяется как вероятное и разрешенное законом использование объекта с наибольшей отдачей, причем непременные условия физической возможности, должного обеспечения и финансовой оправданности такого рода действий.
Основные предпосылки: Объект выставляется на открытый рынок. Предполагается наличие свободного будущего использования оцениваемого объекта. В качестве базы оценки применяется рыночная стоимость объекта.
В данном случае применяется анализ наилучшего и наиболее эффективного использования собственности как улучшенной, т.е. принимая во внимание тип существующих улучшений. Анализ такого использования должен дать рекомендации по дальнейшей эксплуатации собственности. Подразумевается, что определение наилучшего и наиболее эффективного использования объекта является результатом суждений оценщика на основе его аналитических навыков, тем самым, выражая лишь его собственное мнение.
Для определении варианта наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого помещения оценщик анализирует основные ценообразующие параметры недвижимости, которые, в целях максимизации рыночной стоимости, могут быть эффективно изменены – в данном случае основной характеристикой, напрямую влияющей на размер арендной платы, является качество отделки помещений.
Стоимость рыночной арендной платы, в соответствии с выполненными нами маркетинговыми исследованиями рынка недвижимости, принятая для дальнейших расчетов, для оцениваемых типов зданий расположенных в центральном районе г.Нытва, составляет (для объектов с разным качеством отделки):