Інвестиційна привабливість ринку на прикладі ринку комерційної нерухомості м Києва (стр. 8 из 19)

Однак індекс вакантності вільних площ українських офісних центрів – один з найнижчих у Європі – всього 1,5%. Для порівняння, на московському ринку не зайняті близько 5% площ бізнес-центрів. При цьому в західних звітах вказується, що саме в столиці Росії найнижчий рівень вакантності в Східній Європі. Вакантність офісних приміщень зображено на рис. 2. Рівень дохідності офісів європейських міст зображено на рис. 3 [52].

Рис. 2. Вакантність офісних приміщень.

У м. Києві великий дефіцит офісних приміщень. Наприклад, новий бізнес-центр "Парус" був заповнений орендарями задовго до офіційного відкриття. Площі нового бізнес-центру швидко займаються, незважаючи на високі орендні ставки – від $50 за квадратний метр на місяць. У БЦ "Леонардо", Seven Hills, "Європа Плаза" вільних приміщень не було ще наприкінці 2005 року, орендувати почали тільки з початку 2006 року.

Рис. 3. Рівень дохідності офісів європейських міст.

Показник прибутковості офісів в Україні – один з найвищих у Європі, як мінімум 15% річних. Для порівняння, у Лондоні на початку минулого року прибутковість складала менш 5%, у Москві – 10%. У 2006 році орендні ставки в м. Києві були на 35-45% вище, ніж в інших столицях Східної і Центральної Європи. Наприклад, у новому київському бізнес-центрі "Леонардо" офіс класу "А" можна орендувати за ціною від $70 за квадратний метр на місяць. У Лондоні (самий дорогий офісний ринок Європи), за даними CB Richard Ellis, оренда офісу в середньому обходиться приблизно в $100 за квадратний метр на місяць.

Західні інвестори не поспішають купувати готові бізнес-центри в Україні з кількох причин. Перша – невеликий обсяг столичного ринку в порівнянні з європейськими столицями. Наприклад, загальна площа офісних приміщень у Москві оцінюється в 5,8 млн. м² (на кінець 2006 року, за результатами досліджень Jones Lang LaSalle), у м. Києві – близько 585 тис. м² (за даними DTZ). При цьому незадоволений попит на офісні приміщення й у м. Києві, і в Москві приблизно однаковий – 1,3 млн. м² для Москви і 1,5-2 млн. м² для м. Києва. Крім того, ціна власників українських бізнес-центрів набагато перевищує ринкову. Стан ринку офісної нерухомості м. Києва та передмістя зображено на рис. 4. Мінімальні і максимальні орендні ставки в бізнес-центрах зображено на рис. 5 [55].

Ціни на комерційну нерухомість формуються за особливими критеріями і правилам. Наприклад, якщо оренда офісного приміщення в центрі міста складає $60 за м² площі, то економічно обґрунтована ціна цього офісу як об’єкту нерухомості – $4,5-5 тисяч за м². У м. Києві такі приміщення пропонують купити за $7-8 тисяч за м². Західні консалтингові фірми і рейтингові агентства звикли працювати з нерухомістю, ціна якої не перевищує 6-7 річних оборотів проекту. В Україні цей показник складає до 8-10 річних оборотів проекту.

Останні два роки зростання орендних ставок в Україні помітно перевищує європейські показники. За даними консалтингової компанії CB Richard Ellis, більш за все в 2006 році виросли ставки в Мадриді і Лондоні – на 25% і 22% відповідно, у Парижі – тільки на 9%. У 2005 році оренда в офісних центрах м. Києва подорожчала на 30%, у 2005 році – на 60%. Зростання ставок не призупинили навіть новорічні свята і зимовий період, що на ринку комерційної нерухомості вважається застійним. З початку 2007 року ставки підвищилися на 4-5% [57].

У столиці великий дефіцит якісних офісних приміщень, які, за даними Української торговельної гільдії, складають тільки 10% ринку. Невелику частку займають приміщення класу "В" – 50%, 40% приходяться на переустатковані виробничі й адміністративні приміщення в будинках, побудованих ще в часи СРСР.

Рис. 4. Стан ринку офісної нерухомості м. Києва та передмістя.

Наприкінці 2006 року стало відомо про плани будівництва приблизно 100 нових бізнес-центрів загальною площею близько 2 мільйонів квадратних метрів. У 2007-2008 роках з цього обсягу можуть бути введені в експлуатацію близько 376 тисяч метрів квадратних, що перевищить існуючі обсяги будівництва в 1,5 рази. Але до насичення ринок підійде не раніш 2015 року.

Результати проведеного аналізу засвідчують значну привабливість ринку офісної нерухомості м. Києва для активної діяльності інвесторів.

На початку березня група компаній BSG Group (Ізраїль) заявила про свої плани протягом декількох найближчого років вкласти $1 млрд. у розвиток житлових, офісних і індустріальних проектів в Україні. Ізраїльтяни сподіваються стати першими девелоперами за кількістю інвестованих у ринок нерухомості України грошей. Вітчизняні оператори до планів іноземного інвестора відносяться з певною часткою скепсису, вважаючи, що реалії українського ринку нерухомості занадто ризикові.

Рис. 5. Мінімальні і максимальні орендні ставки в бізнес-центрах.

За оцінками київських консультантів з нерухомості, сьогодні український ринок привертає увагу великої кількості іноземних інвесторів, однак лише 2-3% з них реалізують конкретні проекти. Більшість же великих компаній сканують український ринок через притягнуті структури. Саме так почала свою роботу в Україні і BSG Group. Ця група працює на українському ринку вже більш трьох років, але окрема девелоперська компанія – ТОВ "Seven Hills LCC" – була зареєстрована тільки в 2006 році. Компанія є підрозділом міжнародної групи забудовників Scorpio Real Estate Group, що, у свою чергу, входить у BSG Group.

Україна на четвертому місці у світі за інвестиційною привабливістю ринків ритейлу, такі дані є результатами дослідження міжнародної консалтингової компанії A.T. Kearney. Обійшли український тільки ринки Індії, Росії і В’єтнаму. У 2005 році за рейтингом A.T. Kearney вітчизняний ринок комерційної нерухомості зайняв третє місце. Високі рейтингові місця України є інвестиційним стимулом для роздрібних мереж зі світовими іменами діяти на українському ринку. Все більше закордонних ритейлерів планують інвестувати в розширення мереж за рахунок України.

У свою чергу зростає інтерес до України з боку іноземних девелоперів, які спеціалізуються на комерційній нерухомості. Різке падіння прибутковості комерційних об’єктів у Будапешті, Празі, Варшаві (до 6% за 2005 рік) стало несподіванкою для багатьох інвесторів. На думку експертів, західні інвестори тепер активно скуповуватимуть нерухомість на Сході. Для українського ринку комерційної нерухомості 2006-2007 роки є роками інвестиційних продажів.

На початок 2007 року київський ринок комерційної нерухомості знаходився на піку розвитку: попит удвічі перевищував пропозицію, орендні ставки досягли максимальних показників як у бізнес-центрах, так і в торгових центрах. Ненасиченість ринку забезпечувала місцевим девелоперам надзвичайно високі, за мірками іноземців, доходи. У Європі прибутковість інвестицій у комерційні об’єкти за рахунок оренди площ складає лише 5% на рік, на вітчизняному ринку – 12-15%. Продаж бізнес-центрів класу "А" свідчить, що українські девелопери досягли максимальної прибутковості від оренди площ.

Ще одна причина активності іноземних девелоперів – велика кількість споруджуваних торгівельних і офісних центрів. З введенням в експлуатацію у 2007-2008 роках прибутковість і ринкова вартість об’єктів почне плавно знижуватися. Тому іноземні девелопери квапляться з покупкою, а нинішні хазяї торгівельних і бізнес-центрів поспішають одержати за свою нерухомість максимальну ціну і знову інвестувати будівництво. Адже будувати торговельні й офісні центри поки вигідніше, ніж купувати нові.

Іноземні девелопери незацікавлені будувати "з нуля", оскільки цей процес ускладнює система оформлення прав на землю. Наприклад, нещодавно німецької METRO зі скандалом відмовили в ділянці в Запорожжі. Були в німців труднощі і з відкриттям львівського центра. Схожі проблеми виникали й у шведської IKEA з ділянкою під м. Києвом. Закордонним компаніям не вдається успішно конкурувати з місцевими операторами, оскільки останні, як правило, мають сильне лобі в дозвільних органах. Тому іноземці воліють купувати об’єкти комерційної нерухомості вже під час діючої оренди (так звані core-інвестиції).

Українські комерційні об’єкти купують в основному іноземні інвестиційній компанії. Нові власники ТЦ "Піраміда" – лондонські інвестиційні компанії 1849 PLC і Apollo Real Estate Advisors. Бізнес-центр "Леонардо" придбала ірландська Quinn Group. Офісний центр "Поділ Плаза" перейде в руки великого західноєвропейського інвестиційного фонду [60].

Експерти не виключають, що активність іноземних інвесторів в Україні може закінчитися скупкою місцевих девелоперів. Саме за таким сценарієм розвивався польський девелоперський ринок – іноземні компанії спочатку скуповували об’єкти, а потім і зовсім поглинули національних операторів. Великі інвестиційні компанії шляхом прямої конкуренції, через придбання нерухомості, змусили польських девелоперів відмовитися від власного ринку.

У сусідній Росії від іноземної активності намагаються захиститися законодавчо. Наприклад, покупка об’єктів комерційної нерухомості у центрі Москви – прерогатива місцевих компаній. Закордонні девелопери змушені задовольнятися окраїнами.

Українські девелопери такої охоронної грамоти не мають. До входження на вітчизняний ринок комерційної нерухомості готуються інвестиційні компанії, у "портфелях" яких сотні проектів по всій Європі. В Україні вже працює литовська HANNER group (девелопер офісних, житлових і торговельних комплексів, загальна вартість яких – близько 120 млн. євро). Про плани увійти на український ринок заявляли концерн MG Baltic (девелопер проектів нерухомості з річним оборотом близько 215 млн. євро і інвестпроектами на суму 75 млн. євро), EIKA і Progresyvios Investicijos (будівництво житлових і комерційних об’єктів) та інші [50].