Оценка стоимости недвижимости 2 (стр. 3 из 7)
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 |
| 11.1.3 | Средства, получаемые от сдачи в аренду движимого имущества | тыс. руб. | 3369 | 3000 | 1700 | 1700 | 1700 |
| 11.1.4 | Средства, получаемые от продажи муниципального имущества | тыс. руб. | 154531 | 350000 | 280000 | 250000 | 220000 |
| Прочие поступления от использования муниципального имущества | тыс. руб. | 3 102 | 4 136 | 3 102 | - | - | |
| 12 | Плата по договорам социального найма | тыс. руб. | 17 474 | 16 000 | 12 000 | 10 000 | 8 000 |
| 13 | Средства, получаемые от продажи права аренды земельных участков | тыс. руб. | 16 335 | 33 018 | - | - | - |
| 14.1 | Численность трудовых ресурсов | тыс. чел. | 624,3 | 622,5 | 620,5 | 618,4 | 616,4 |
| 14.2 | Численность занятых в экономике, в том числе: | тыс. чел. | 487,0 | 482,6 | 480,6 | 476,8 | 473,9 |
| в материальном производстве | тыс. чел. | 220,6 | 221,6 | 221,4 | 220,6 | 221,8 | |
| в непроизводственной сфере | тыс. чел. | 266,4 | 261,0 | 259,2 | 256,2 | 252,1 | |
| 14.3 | Численность безработных | тыс. чел. | 10,7 | 9,8 | 8,0 | 7,2 | 6,3 |
| 13.4 | Общая численность безработных | тыс. чел. | 22,5 | 19,7 | 17,8 | 17,2 | 16,5 |
| 13.5 | Уровень регистрируемой безработицы | % | 2,0 | 1,9 | 1,5 | 1,4 | 1,2 |
| 15. | Демография | ||||||
| Продолжение таблицы 8 | |||||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 |
| 15.1 | Численность постоянного населения, всего | тыс. чел. | 1014,9 | 1012,9 | 1011,1 | 1009,6 | 1008,3 |
| 15.2 | Число родившихся | чел. | 10746 | 10750 | 10980 | 11050 | 11200 |
| 15.3 | Число умерших | чел. | 13773 | 13727 | 13627 | 13520 | 13380 |
| 15.4 | Естественный прирост | чел. | -3027 | -2977 | -2647 | -2470 | -2180 |
| 15.5 | Миграционный прирост | чел. | 879 | 900 | 920 | 900 | 950 |
4.4. Анализ рынка недвижимости города
Исследование (анализ) рынка недвижимостипо данным на ноябрь 2010г.
В обзор включены стоимость новостроек и квартир вторичного рынка, а также цены на дома, земельные участки, офисы, торговые площади, гаражи. Произведен расчет средней стоимости аренды однокомнатных и двухкомнатных квартир, офисов и торговых площадей.
| Недви-жимость, тип сделки | Средняя цена на недвижимость в Волгограде в ноябре | Изменение цены на недвижимость в Волгограде за месяц | Изменение цены на недвижимость в Волгограде с начала 2010 г. | Изменение цены на недвижимость за год | Количество объявлений в ноябре | ||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | ||||
| Продажа | |||||||||
| Квартиры: | 43 794 руб. за кв.м. | +0.47% | -4.29% | -3.34% | 129 | ||||
| - Вторич-ный рынок | 43 057 руб. за кв.м. | +0.96% | -2.5% | -1.05% | 105 | ||||
| - Ново-стройки | 47 021 руб. за кв.м. | -1.58% | -9.12% | -9.12% | 24 | ||||
| Дома | 4 056 475 руб. | -0.12% | -3.84% | +13.86% | 122 | ||||
| Земля | 80 575 руб. за сотку | -0.65% | +2.48% | +5.42% | 88 | ||||
| Офисы | 61 017 руб. за кв.м. | +2.35% | -7.64% | -9.64% | 18 | ||||
| Торговые площади | 35 000 руб. за кв.м. | 0% | 0% | 0% | 1 | ||||
| Гаражи | 320 000 руб. | 0% | 0% | — | 1 | ||||
| Продолжение таблицы | |||||||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | ||||
| Аренда | |||||||||
| 1 комнат-ные квар-тиры | 8 846 руб. в месяц | 0% | -12.51% | -5.89% | 26 | ||||
| 2 ком-натные квартиры | 12 740 руб. в месяц | -0.24% | -11.63% | -11.63% | 25 | ||||
| Офисы | 4 175 руб. за кв.м. в год | -0.52% | -25.65% | -43.91% | 23 | ||||
| Торговые площади | 6 655 руб. за кв.м. в год | -16.65% | -63.26% | -63.26% | 6 | ||||
Расчет произведен на основе данных из частных объявлений.
Рынок недвижимости — это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования. Это сложная структура, цель которой — свести покупателей и продавцов. Рынок недвижимости локализован, поскольку его объекты недвижимы. Каждый рынок недвижимости имеет уникальные черты, обусловленные влиянием внешних и внутренних факторов воздействия. Рынок недвижимости сегментирован, поскольку различные пользователи обладают, во-первых, разными потребностями и, во-вторых, разным платежеспособным спросом.
5. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполнен путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям:
| 1) законодательно разрешенное использование — | можно использовать как жилой дом |
| 2) физически возможные варианты использования — | жилое помещение |
| 3) финансово осуществимые варианты использования — | жилое помещение |
| 4) вариант использования, обеспечивающий максимальную доходность — | жилое помещение |
6. Определение стоимости объекта оценки
При проведении оценки использованы затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке.
Оценка стоимости недвижимости затратным подходом
,где K— коэффициент перевода; V— строительный объем здания; S— общая (полезная) площадь здания.
V=S х h
V=43,5х2,6+14,7х2,35=113,1+34,55=147,65
К= 147,65/58,2=2,54
Для определения восстановительной стоимости в текущих ценах необходимо произведена индексация по следующей формуле:
где, ВСтек— восстановительная стоимость 1 куб. м. здания в текущих ценах; ВС69— восстановительная стоимость 1 куб. м. здания в ценах 1969 г., приведенная в сборниках УПВС; K69-84— коэффициент перевода цен на строительство из уровня 1969 г. в уровень 1984 г.; K84-91— коэффициент перевода цен на строительство из уровня 1984 г. в уровень 1991 г.; K91-N— коэффициент перевода цен на строительство из уровня 1991 г. в уровень на дату оценки.