Оценка стоимости предприятия 3 (стр. 6 из 10)
3. Определяется полная восстановительная стоимость ВС1969 оцениваемого объекта в ценах 1969 года.
ВС1969 = ВС1969 * площадь помещения,
4. Определяется полная восстановительная стоимость S1984 оцениваемого объекта в ценах 1984 года.
ВС1984 = К1984 * ВС1969
Где К1984 – коэффициент перехода от уровня цен 1969 года к ценам 1984 года, который определяется в соответствии с Постановлением Госстроя от 11 мая 1983 г. № 94.
5. Определяется полная восстановительная стоимость ВС1998 оцениваемого объекта в ценах 1998 года.
ВС1998 = К1998 * ВС1984
Где К2000 – коэффициент перехода от уровня цен 1984 года к ценам 2000 года., который определяется в соответствии с Приложением №1 к Протоколу М13 – строй №64 от 23.01.2003 года.
6. Рассчитывается полная восстановительная стоимость ВС оцениваемого объекта на дату оценки
ВС= КТ * ВС1998
Где КТ – коэффициент перехода от уровня цен 1998 года к уровню цен на текущую дату оценки.
Таблица 3
Расчет полной восстановительной стоимости объекта оценки
| Наименование | Ед. измерения | Строительный объем | Ст-ть единицы измерения | Полная восстановительная стоимость 1969 | Индекс к 1984 с НДС | Индекс перехода к 1998 | Полная восстановительная стоимость 1998 | Деноминация | Переход на дату оценки |
| Cклад | м3 | 6000 | 17,472 | 104832 | 1,18 | 17776 | 1 863 493 632 | 1 863 494 | 14 535 253 |
В соответствии с затратным методом должны быть учтены три вида износов физический, функциональный и внешний.
Под износом понимается потеря стоимости объекта недвижимости из-за ухудшения физического состояния или его морального устаревания. Накопленный износ составляет разницу между текущей стоимостью восстановления (замещения) и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки.
В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, накопленный износ определяется как совокупность трех типов износа: физического износа, функционального износа, и износа внешнего воздействия.
Физический износ - снижение стоимости, связанное с частичной или полной потерей конструктивными элементами имущества свойств эксплуатационной пригодности в результате естественного старения, стихийных бедствий, аварий, неправильной эксплуатации, ошибок при проектировании или отступлении от требований и нормативов.
Для расчета физического износа был выбран нормативный метод.
Функциональный износ - это потеря стоимости, вызванная факторами, присущими самому объекту собственности в результате развития новой технологии. Оно включает такие вещи, как изменение в дизайне, материалах или производственном процессе, приводящее к появлению сверх мощностей, нехватке мощностей, несоответствию, избыточным эксплуатационным затратам, избыточным конструкциям или недостатку полезности.
Экономический (внешний) износ - это потеря в стоимости в результате действия факторов, внешних по отношению к самой собственности, таких как государственное регулирование, возросшая конкуренция, изменения в снабжении сырьевыми материалами, изменение управленческих концепций, потеря рынков, потеря рабочей силы и т.д.
Определим параметры износа для оцениваемого объекта недвижимости.
Таблица 4
Оценка физического износа
| № | Конструктивные элементы здания | Удельный вес, % | Стоимость, руб. | процент износа | Физ. износ элементов по доле в восст. стоим. | Сумма износа | Остаточная стоимость |
| 1 | Фундаменты | 7 | 1 017 468 | 4 | 0,28 | 40699 | 976 769 |
| 2 | Стены и перегородки | 32 | 4 651 281 | 5 | 1,6 | 232564 | 4 418 717 |
| 3 | Перекрытия | 22 | 3 197 756 | 7 | 1,54 | 223843 | 2 973 913 |
| 4 | Кровля | 5 | 726 763 | 10 | 0,5 | 72676 | 654 087 |
| 5 | Полы | 10 | 1 453 525 | 8 | 0,8 | 116282 | 1 337 243 |
| 6 | Проемы | 6 | 872 115 | 12 | 0,72 | 104654 | 767 461 |
| 7 | Отделочные работы | 5 | 726 763 | 13 | 0,65 | 94479 | 632 284 |
| 8 | Внутренние санитарно-технические и электротехнич. устройства | 12 | 1 744 230 | 13 | 1,56 | 226750 | 1 517 480 |
| 9 | Прочие работы | 1 | 145 353 | 10 | 0,1 | 14535 | 130 818 |
| 10 | Итого | 100 | 14 535 254 | 7,75 | 1126482 | 13 408 772 |
Определение функционального износа
На протяжении всего срока эксплуатации объект оценки подвергался реконструкции, и конструктивные элементы соответствуют современным строительным стандартам. В ходе проведенного исследования функционального износа как устранимого, так и неустранимого не обнаружено.
Определение внешнего износа
Спрос на рынке на подобные объекты высок, поэтому, с экономической точки зрения внешний износ отсутствует.
Определим стоимость земельного участка, на котором расположен оцениваемый объект
Расчет произведем на основании кадастровой стоимости земельных участков.
Таблица 5
Определение стоимости земельного участка
| Наименование | Ед. измерения | Площадь | Местонахождение | Общий кадастровый объем, м2 | Стоимость всего кадастрового объема | Стоимость единицы измерения | Стоимость оцениваемого участка |
| Земля | м2 | 12000 | г. Каменск-Уральский, ул. Лермонтова 84 | 15 678 | 15 968 343,00 | 1 018,52 | 12 222 240 |
Таким образом, совокупная стоимость объекта недвижимости, полученная с использованием затратного подхода с учетом износа и стоимости земельного участка оставляет 25 631 012 рублей:
Таблица 6
Итоговая стоимость объекта недвижимости
| 1 | Склад | 13 408 772 |
| 2 | Земля | 12 222 240 |
| 3 | Итого стоимость объекта недвижимости | 25 631 012 |
3.2.2 Оценка стоимости машин и оборудования.
В процессе осуществления своей деятельности предприятие использует различное оборудование, включающее различного вида станки, установки и так далее.
Объектом оценки является установка по распределению тепловой энергии.
Проведем переоценку этой установки. Оценка рыночной стоимости оцениваемого оборудования будет проведена методами затратного подхода, в соответствии с которым рыночная стоимость оцениваемого оборудования определяется в первую очередь затратами на его создание и реализацию. Это фактически стоимость воспроизводства, так как при этом определяют, сколько может стоить объект, если его произвели и продали сегодня. Затратный подход к оценке машин и оборудования практически реализуется в следующих методиках: 1) расчет по цене однородного объекта; 2) поэлементный расчет; 3) анализ и индексация затрат; 4) расчет по укрупненным нормативам.
Расчет стоимости по цене однородного объекта.
Исходные данные для анализа представлены в таблице 7
Таблица 7
Исходные данные для расчета стоимости установки
| № | Наименование показаталя | |
| 1 | Цена однородной установки-аналога, руб. | 210 000 |
| 2 | Масса однородного аналога, кг | 2 700 |
| 3 | Масса оцениваемой установки, кг | 3 000 |
| 4 | Коэффициент рентабельности, % | 0,25 |
Этапы расчета:
1. Подберем для оцениваемого объекта однородный объект.
Итак, подобран однородный объект ценой 150 000 руб., массой 2 000 кг.
2. Рассчитаем полную себестоимость однородного объекта.
Формула для расчета:
С/С од.о. =
,где
С/С од.о. – себестоимость однородного объекта;
НДС – налог на добавленную стоимость = 18%;
Нпр – налог на прибыль = 24%;
Крент. – коэффициент рентабильности = 20%;
Ценаод.о. – цена однородного объекта.
3. Рассчитаем себестоимость объекта оценки с учетом корректировок на отличие.
Корректировку на отличие рассчитаем по массе следующим образом:
Котл =
,где
Массао.о. – масса объекта оценки;
Массаод.о. – масса однородного объекта;
Котл – корректировка на отличие.
Результаты расчета стоимости по цене однородного объекта приведены в таблице 8.
Таблица 8
Результаты расчета стоимости
| № | Наименование показателя | |
| 1 | НДС | 0,18 |
| 2 | Налог на прибыль | 0,24 |
| 3 | С/с аналога | 115 555,26 |
| 4 | К-т различия | 1,11 |
| 5 | С/С полная | 128 394,73 |
| 6 | Восстановительная стоимость | 191 333,00 |
Таким образом, восстановительная стоимость установки равна 191 133 рублей.
Также произведем оценку данной установки методом анализа и индексации затрат.
При применении индексного метода осуществляется приведение балансовой стоимости объекта оценки к современному уровню с помощью индекса изменения цен.
Этапы проведения оценки:
1. Анализ структуры себестоимости показал следующее:
В структуре себестоимости:
· материалы – 50%;
· энергоресурсы – 16%;
· оплата труда – 20%;
· амортизация – 14%
2. Определение ценового индекса на момент оценки
Ценовой индекс составил:
· материалы – 2,5;
· энергия - 7,5;
· оплата труда – 10,5;
· амортизация – 3,5
восстановительная стоимость (ВСо.о.) объекта оценки определяется
По формуле:
ВСо.о. =
,где
С/С о.о. – себестоимость объекта оценки;
Нпр – налог на прибыль = 24%;