Оценка стоимости предприятия 3 (стр. 5 из 10)
15. Оценка текущей прибыли на дату оценки по годам аренды.
16. Оценка будущей стоимости продажи объекта недвижимости.
17. Оценка ставки реверсии.
18. Оценка текущей стоимости реверсии
19. Оценка текущей стоимости объекта недвижимости.
Для проведения процедуры оценки была собрана следующая информация касательно оцениваемого объекта недвижимости:
- объем 6000 мЗ
- площадь 1800 м2 с участком земли 1,2 га.
- полная балансовая стоимость 5,5 млн. руб.
- остаточная балансовая стоимость 5 млн. руб.
- арендная плата за пользование помещением - 1,3 $ за 1 м2 в день и будет возрастать на 3% за год.
- коэффициент загрузки составит в первые 3 года 60%, в последующие- 70%.
- операционные расходы составят 10$ в день и будут возрастать на 4% в год.
- реконструкция здания займет 6 месяцев и обойдется в 26$ за 1 м 2 площади помещения.
- амортизационные отчисления составят 2% в год.
- налог на имущество 2% в год.
- земельный налог в первый год составит 67 руб. за 1 м2 и будет возрастать на 5% в год.
- тариф единовременного сбора за право пользования градостроительными ресурсами 36 тыс. руб. за 1 га.
- налог на прибыль 24% в год.
- ставки дисконтирования составляют: 1-2 год-21%; 3-4 год- 18%; 5-6 год - 14%; 7-8 год- 13%; 9-10 год-12%.
- холдинговый период 10 лет, в конце которого объект будет продан за сумму, эквивалент1гую 750000$, включая расходы на продажу 80000$,
- ставка реверсии 10%.
1. Оценим потенциальный валовой доход (ПВД) по годам аренды, то есть тот доход, который получит собственник при максимальной загрузке площадей.
Расчет произведем по следующей формуле:
ПВД = Площадь помещения * Арендная плата в день с 1 кв.м.* 365 дней
Так как холдинговый период составляет 10 лет, рассчитаем ПВД за 10 лет.
Рассчитанный потенциальный валовый доход (ПВД) по годам представлен в Таблице 2.
2. Оценим эффективный валовой доход (ЭВД) по годам аренды, то есть доход, который получит собственник при реальной загрузке площадей, то есть, принимая во внимание период реконструкции склада, а также недозагрузку площадей.
Формула для расчета:
ЭВД = ПВД * Коэффициент загрузки
В течение первых 6 месяцев проводится реконструкция помещения, поэтому при расчете ЭВД за первый год из дохода собственника вычитаем доход, недополученный в связи с реконструкцией здания за 6 месяцев. Недополученный доход рассчитан следующим образом:
Недополученный доход = Арендная плата за 1 кв.м. в день * Период реконструкции * Площадь помещения
Рассчитанный эффективный валовый доход (ЭВД) по годам представлен в Таблице 2.
3. Оценим операционные расходы по годам аренды.
Операционные расходы (ОР) составляют $10 в день, ежегодное их возрастание на 4%;
Операционные расходы(ОР) по годам представлены в Таблице 2.
4. Оценим чистый операционный доход (ЧОД) по годам аренды
Формула для расчета:
ЧОД = ЭВД – ОР,
где ЭВД – эффективный валовый доход,
ОР – операционные расходы.
Рассчитанный ЧОД по годам представлен в Таблице 2.
5.Оценим амортизационные отчисления по годам аренды
Для этого воспользуемся линейным методом начисления амортизации.
Формула для расчета амортизации следующая:
А = БС * Нам,
где А – амортизационные отчисления,
БС – балансовая стоимость помещения,
Нам – норма амортизации.
Рассчитанные амортизационные отчисления по годам представлены в Таблице 2.
6. Оценим остаточную стоимость по годам аренды.
Формула для расчета:
Остаточная стоимость = Остаточная стоимость i - Амортизация i,
где i - i- ый год
Рассчитанная остаточная стоимость по годам представлена в Таблице 2.
7. Оценим налог на имущество по годам аренды.
Налог на имущество = Остаточная стоимость здания * Ставка налога на имущество
Рассчитанный налог на имущество по годам представлен в Таблице 2.
8. Оценим по земельный налог годам аренды.
Земельный налог в первый год составляет 60 руб. с 1 кв.м (т.к. площадь помещения 300 кв.м., следовательно земельный налог составит 18 000руб.)., в дальнейшем ежегодно налог увеличивается на 5%.
Рассчитанный налог на землю по годам представлен в Таблице 2.
9. Оценим налогооблагаемую прибыль по годам аренды
Налогооблагаемая прибыль = ЧОД – А – Ним - Нз – Тсб,
где ЧОД – чистый операционный доход,
А – амортизационные отчисления,
Ним – налог на имущество,
Нз – налог на землю
Тсб – тариф единовременного сбора (в первый год) за право пользования градостроительными ресурсами = 32 000 за 1 га.
Рассчитанная налогооблагаемая прибыль по годам представлена в Таблице 2.
10. Оценим налог на прибыль (Нпр) по годам аренды.
Нпр = Налогооблагаемая прибыль * Ставка налога на прибыль
Рассчитанный налог на прибыль по годам представлен в Таблице 2.
11. Оценим чистую прибыль по годам аренды.
Чистая прибыль = Налогооблагаемая прибыль - Налог на прибыль
Рассчитанная чистая прибыль по годам представлена в Таблице 2.
12. Оценим коэффициент дисконтирования
Коэффициент дисконтирования рассчитаем по следующей формуле:
Коэффициент дисконтирования = (1+Ставка дисконта)i,
где i - i- ый год .
Рассчитанный коэффициент дисконтирования по годам представлен в Таблице 2.
13. Оценим текущую прибыль на дату оценки по годам аренды.
Формула для расчета:
Текущая прибыль =
Рассчитанная текущая прибыль по годам представлена в Таблице 2.
14. . Оценим текущую стоимость реверсии.
Текущая стоимость реверсии =
Возведение в 11-ую степень обусловлено тем, что перепродажа объекта планируется через 10 лет.
Рассчитанная текущая реверсии по годам представлена в Таблице 2.
15. Оценим текущую стоимость объекта недвижимости.
Текущая стоимость объекта недвижимости =
+ Текущая стоимость реверсии | Год | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | |
| Потенциальный валовый доход | 11 957 400 | 25 349 688 | 26 870 669 | 28 482 909 | 30 191 884 | 32 003 397 | 33 923 601 | 35 959 017 | 38 116 558 | 40 403 551 | |
| Эффективный валовый доход | 7 174 440 | 15 209 813 | 16 122 402 | 19 938 037 | 21 134 319 | 22 402 378 | 23 746 521 | 25 171 312 | 26 681 591 | 28 282 486 | |
| Операционные расходы | 102 200 | 106 288 | 110 540 | 114 962 | 119 560 | 124 342 | 129 316 | 134 489 | 139 869 | 145 464 | |
| Чистый операционный доход | 7 072 240 | 15 103 525 | 16 011 862 | 19 823 075 | 21 014 759 | 22 278 036 | 23 617 205 | 25 036 823 | 26 541 722 | 28 137 022 | |
| Расходы на реконструкцию | 1 310 400 | ||||||||||
| Амортизационные отчисления | 110 000 | 110 000 | 110 000 | 110 000 | 110 000 | 110 000 | 110 000 | 110 000 | 110 000 | 110 000 | |
| Остаточная стоимость | 4 890 000 | 4 780 000 | 4 670 000 | 4 560 000 | 4 450 000 | 4 340 000 | 4 230 000 | 4 120 000 | 4 010 000 | 3 900 000 | |
| Налог на имущество | 97 800 | 95 600 | 93 400 | 91 200 | 89 000 | 86 800 | 84 600 | 82 400 | 80 200 | 78 000 | |
| Земельный налог | 804 000 | 844 200 | 886 410 | 930 731 | 977 268 | 1 026 131 | 1 077 438 | 1 131 310 | 1 187 876 | 1 247 270 | |
| Тариф единовременного сбора за право пользования градостроительными ресурсами | 43 200 | ||||||||||
| Налогооблагаемая прибыль | 4 816 840 | 14 163 725 | 15 032 052 | 18 801 144 | 19 948 491 | 21 165 105 | 22 455 167 | 23 823 113 | 25 273 646 | 26 811 752 | |
| Налог на прибыль | 1 156 042 | 3 399 294 | 3 607 692 | 4 512 274 | 4 787 638 | 5 079 625 | 5 389 240 | 5 717 547 | 6 065 675 | 6 434 820 | |
| Чистая прибыль | 3 660 798 | 10 764 431 | 11 424 360 | 14 288 870 | 15 160 853 | 16 085 480 | 17 065 927 | 18 105 566 | 19 207 971 | 20 376 932 | |
| Ставка дисконта | 0,21 | 0,21 | 0,18 | 0,18 | 0,14 | 0,14 | 0,13 | 0,13 | 0,12 | 0,12 | |
| Текущая стоимость | 3 025 453 | 7 352 251 | 6 953 218 | 7 370 040 | 7 874 072 | 7 328 328 | 7 254 054 | 6 810 587 | 6 926 587 | 6 560 827 | 67 455 417 |
| Стоимость перепродажи | 7 232 792 | ||||||||||
| Итоговая стоимость ОО | 74 688 209 |
Таблица 2
Расчет стоимости объекта недвижимости доходным подходом
Таким образом, стоимость оцениваемого объекта при использовании доходного подхода составляет 74 688 209 рублей.
Проведем оценку данного объекта недвижимости затратным подходом.
В случае упорядоченной ликвидации бизнеса (продаже), активы продаются с таким расчетом, чтобы получить максимальную цену за продажу. Оценку объектов недвижимости необходимо производить затратным методом по следующим этапам:
1. Оценка рыночной стоимости земельного участка.
2. Определение восстановительной или замещающей стоимости улучшений.
3. Определение общего накопленного износа зданий и сооружений.
4. Оценка стоимости улучшений с учетом износа.
5. Оценка общей стоимости объекта недвижимости с учетом стоимости земли.
Оценку земли производиться в соответствии с действующим законодательством.
Стоимость объекта недвижимости затратным методом в настоящем отчете определяется как остаточная восстановительная стоимость здания, к которой прибавляется стоимость земельного участка.
Этапы расчета по затратному методу:
1. По сборникам укрупненных показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений подбирается аналог с характеристиками, наиболее близкими к характеристикам оцениваемого здания или сооружения. Подбор аналога осуществляется по ряду близких параметров функциональное назначение и объемные характеристики объекта, конструктивное исполнение и материал фундаментов, стен, перегородок, перекрытий, оконных и дверных проемов, кровли, санитарно-технического и инженерно-технического оснащения, а также других конструктивных параметров объектов.
2. С использованием выбранного аналога оцениваемого объекта по соответствующей таблице сборника укрупненных показателей восстановительной стоимости выбирается стоимость ВС1969 единицы указанного в таблице измерителя объекта в масштабе цен 1969 года.