Оценка недвижимости сферы применения и пути развития (стр. 11 из 12)
В зависимости от специфики фирмы, критерии при выборе объектов недвижимости могут быть разными. Если компания работает с элитными клиентами то, очевидно, что статус и местоположение будет играть большую роль при выборе объекта. В этом случае предлагается использовать бальный метод экспертной оценки, при котором каждому параметру объекта недвижимости заказчик присваивает максимально возможное количество баллов, а анализ объектов производится по количественным и качественным оценкам.
Каждый эксперт каждому параметру объекта присваивает баллы по шкале от 0 до 10. Тогда важность параметра определяется по формуле:
ai = [ ( Bij : Bcj )] / m,
где аi -- весомость i-го параметра объекта;
i - номер параметра объекта;
j - номер эксперта;
m - количество экспертов в группе;
Bij - балл, присвоенный i -му параметру j -м экспертом;
Bсi - сумма баллов, присвоенных j -м экспертом всем параметрам объекта.
После обсуждения с руководителем компании, которая выбирает объект недвижимости, рядом с параметром, влияющим на выбор, ставится максимальный и минимальный бал. На основании этих данных проводится комплексная оценка объектов, которая в последствие предоставляется на рассмотрение руководителю головной организации.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ.
Мировой рынок недвижимости развивался длительное время, а российский рынок сформировался при переходе России к рыночной экономике. Все тенденции и законы мирового рынка недвижимости необходимо тщательно проанализировать для осуществления корректного прогнозирования положения дел на отечественном рынке. Исходя из поставленных задач в дипломной работе решены следующие:
1. Рассчитана стоимость объектов жилой недвижимости.
2. Проанализированы полученные результаты.
3. Рекомендованы мероприятия.
Результаты анализа показывают, что агентство устанавливает цену на квартиры в зависимости от спроса и предложения, которые не всегда отражает реальную оценку недвижимости.
Разработаны следующие рекомендации:
1. Формирование эталонных технологий профессиональной деятельности на рынке недвижимости (развитие (создание) объектов недвижимости; управление (эксплуатация) этими объектами; оборот прав на ранее созданную недвижимость; управление рынком недвижимости).
2. Разработка и внедрение стандартов описания объектов недвижимости всех видов с целью заключения сделок с ними.
3. Создание единого информационного пространства рынка недвижимости и обеспечение его информационной открытости (осуществляют исследователи рынка недвижимости с участием специалистов в области информационных технологий).
4. Формирование и законодательное закрепление эталонных требований к объектам недвижимости и профессиональной деятельности на рынке недвижимости, а также разработка инструктивных и регистрационных документов, регламентирующих сделки на рынке недвижимости (осуществляют государственные органы, регулирующие рынок недвижимости, при инициативном участии и контроле общественных объединений, профессионалов и специализированных исследовательских организаций).
5. Формирование банков данных эталонных (модельных) технологий деятельности на рынке недвижимости, модельных пилотных проектов по их отработке и механизмов их тиражирования среди профессиональных участников рынка (выполняют общественные профессиональные объединения, коммерческие и некоммерческие исследовательские организации).
6. Формирование и внедрение профессиональных норм и стандартов взаимоотношений участников рынка недвижимости, сводящих к минимуму затраты на проведение операций (трансакций) на этапах поиска информации (ведения переговоров; принятия решений; правового закрепления сделок; координации усилий участников; контроля и восстановления нарушенных прав; применения санкций к нарушителям).
7. Создание института инфраструктуры рынка недвижимости, обеспечивающего координацию действий участников рынка, исследование и анализ, контроль и регулирование на рынке недвижимости.
8. Формализованное описание профессиональных норм и стандартов взаимоотношений участников рынка недвижимости и тиражирование их в профессиональной среде.
Библиографический список
1. Гражданский Кодекс Российской Федерации часть 1от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ, часть вторая от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ и комментарии к нему.
2. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.06.1998 г. №135-ФЗ.
3. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изм. и доп. от 5 марта, 12 апреля 2001 г.)
4. Постановление Правительства РФ « Об утверждении стандартов оценки» от 06.07.2001 г. № 519.
5. Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости: Учебное пособие – М.: изд-во «КноРус», 2007г. -344с.
6. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. 2-е изд., Спб.: изд-во «Питер», 2007г. – 624с.
7. Тепман Л.Н. Оценка недвижимости, М.: изд-во «Юнити», 2007г. – 464с.
8. Зимин А.И. Оценка имущества: вопросы и ответы. - М.: изд-во «Юриспруденция», 2007г. – 240с.
9. Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса. – М.: изд-во «ЭКМОС», 2002г. – 352 с.
10. Соловьев М.М. Оценочная деятельность. – М.: изд-во «Высшая школа экономики», 2002г. – 224 с.
11. Ресин В.И. Экономика недвижимости, М.: изд-во «Дело», 2000г. – 327с.
12. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости, Спб: изд-во «Питер» , 2001 г. – 334 с.
13. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. М: изд-во «Маркетинг», 2002 г. – 801 с.
14. Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости: Учебник. М.- изд-во «Финансы и статистика», 2004. – 496с.
15. Рахман И.А. Развитие рынка недвижимости в России: Теория. Проблемы. Практика.- М.: изд-во «Экономика», 2000.
16. Озеров Е. С. Экономика и менеджмент недвижимости. Спб: изд-во «МКС», 2003 – 422 с.
17. Д. В. Виноградов Экономика недвижимости: Учебное пособие – Владим. гос. ун-т; Владимир, 2007. – 136 с.
18. Татарова А.В. Оценка недвижимости и управление собственностью: Учебное пособие. Таганрог: изд-во ТРТУ, 2003.
19. Гриненко С.В. Экономика недвижимости Конспект лекций. Таганрог: изд-во ТРТУ, 2004.
20. Симионова Н.Е., Шеина С.Г. Методы оценки и технической экспертизы недвижимости, Учебное пособие, М.: ИКЦ «МарТ»; Ростов н/Д: изд. Центр «МарТ», 2006 - 448с
21. Страхов Ю.И., Каминский А.В., Трейгер Е.М. Анализ практики оценки недвижимости. Учебно-практическое пособие, М.: изд-во «Международная академия оценки и консалтинга», 2004г. – 238 с.
22. Логинов М.П. К вопросу об оценке недвижимости в России// ЭКО.- 2002’9.
23. Иванова А.В. Совершенствование методов управления недвижимостью //: Экономические науки. Москва, 2006. № 9.
24. Иванова А.В. Управление недвижимостью // 7-я Всероссийская конференция молодых ученых и студентов “МОЛОДЕЖЬ. ОБРАЗОВАНИЕ ЭКОНОМИКА.”: Сборник статей участников конференции. Ярославль, 2006.
25. www.rway.ru – Обзор и анализ рынка недвижимости.
26. www.issledovanie.ru - электронная библиотека по исследованию недвижимости России.
27. www.irn.ru - Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости».
28. www.ners.ru - сайт агентства недвижимости ООО «Недвижимость. Ипотека. Оценка».
29. www.irr.ru – сайт газеты «Из рук в руки».
30. www.dm-realty.ru – сайт журнала «Недвижимость и цены».
ПРИЛОЖЕНИЕ
График 1.
Поквартальный график 1 изменения средней цены предложения 1 кв. метра
на рынке типового жилья (в % к 4 кварталу 1997 года)
График 2.
Поквартальный график 2 изменения средней цены предложения 1 кв. метра
на рынке типового жилья в различных административных округах Москвы(в % к 4 кварталу 2002 года)
ПРИЛОЖЕНИЕ 2
Элементы сравнения и корректировки по сравнимым продажам для однокомнатных квартир
| Показатели | Оцениваемый объект | Объекты - аналоги | |||
| №1 | №2 | №3 | |||
| цена продажи (тыс. руб.) | 1 751,385 | 1 948,724 | 1 998,059 | ||
| местоположение | ул. Маршала Жукова | ул. Ленина | ул. Латышская | ул. Мира | |
| К1 | Корректировка | 5% | 5 | 5 | 5 |
| Скорректированная цена | 1 838,954 | 2 046,160 | 2 097,962 | ||
| время продажи (мес.назад) | 1 | 2 | 1 | ||
| К2 | Корректировка | 1% в мес. | 1 | 2 | 1 |
| Скорректированная цена | 1 857,344 | 2 087,083 | 2 118,942 | ||
| общая площадь | 31 | 31 | 30,9 | 31,8 | |
| К3 | Корректировка | % | 0,0 | 0,3 | -2,6 |
| Скорректированная цена | 1 857,344 | 2 093,816 | 2 064,259 | ||
| тип здания | панель | кирпич | панель | кирпич | |
| К4 | Корректировка | 5% | -5 | 0 | -5 |
| Скорректированная цена | 1 764,477 | 2 093,816 | 1 961,046 | ||
| этажность дома | 5 | 5 | 5 | 5 | |
| К5 | Корректировка | % | 0 | 0 | 0 |
| Скорректированная цена | 1 764,477 | 2 093,816 | 1 961,046 | ||
| этаж квартиры | 1 | 1 | 4 | 2 | |
| К6 | Корректировка | 10% | 0 | -10 | -10 |
| Скорректированная цена | 1 764,477 | 1 884,434 | 1 764,942 | ||
| тип санузла | совмещенный | совмещенный | совмещенный | совмещенный | |
| К7 | Корректировка | % | 0 | 0 | 0 |
| Скорректированная цена | 1 764,477 | 1 884,434 | 1 764,942 | ||
| наличие балкона | нет | нет | есть | есть | |
| К8 | Корректировка | 2% | 0 | -2 | -2 |
| Скорректированная цена | 1 764,477 | 1 846,746 | 1 729,643 | ||
| состояние квартиры | нормальное | удовлетворительное | отличное | отличное | |
| К9 | Корректировка | 5% | 5 | -5 | -5 |
| Скорректированная цена | 1 852,700 | 1 754,408 | 1 643,161 | ||
| кол-во корректировок | 4 | 6 | 7 | ||
| валовая корректировка | 16,0 | 24,3 | 30,6 | ||
| чистая корректировка | 6,0 | -9,7 | -18,6 | ||
| веса | 0,39 | 0,33 | 0,28 | ||
Элементы сравнения и корректировки по сравнимым продажам для двухкомнатных квартир