Оценка недвижимости сферы применения и пути развития (стр. 10 из 12)

Данные анализа расчета стоимости двухкомнатной квартиры, показывают, что разница в оценках составляет менее 1%. Это обусловлено равновесием спроса и предложения на двухкомнатные квартиры, в связи, с чем имеется лишь небольшой разброс цен на рынке жилья.

По трехкомнатным квартирам разница в оценке составляет -9%, это позволяет делать вывод о том, что на рынке вторичного жилья спрос больше предложения. В связи с этим агентства недвижимости сознательно завышают цену.

Все-таки основной причиной расхождения в результатах оценки является то, что на рынке недвижимости нет единых, унифицированных баз, единых расчетных корректировок, используемых при оценке недвижимости. Нет отлаженной структуры, механизма расчетов стоимости недвижимости. Каждый оценщик сам решает не только по каким признакам, но и каким методом проводится расчет. И это все происходит из-за несовершенства законодательной базы по оценке имущества, а также отсутствия необходимых нормативных актов, регулирующих деятельность Оценщиков.

Глава3. МЕРОПРИЯТИЯ ПО ПОВЫШЕНИЮ ЭФФЕКТИВНОСТИ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ.

3.1. Цели и принципы управления недвижимостью. Сферы применения.

Управление недвижимостью представляет собой комплекс мер правого, экономического и технического характера, направленных на получение максимальной прибыли от объекта недвижимости в интересах собственника.

Основные цели управления рынком недвижимости:

- реализация конституционных прав граждан на недвижимое имущество и обязанностей, связанных с владением им;

- установление на рынке определенного порядка и условий для работы всем его участникам;

- защита участников от недобросовестности, мошенничества и преступных организаций и лиц;

- обеспечение свободного ценообразования на объекты недвижимости в соответствии с предложением и спросом;

- создание условий для инвестиций, стимулирующих предпринимательскую деятельность в сфере производства;

- оздоровление экологической среды, достижение экономического роста, снижение безработицы, решение жилищной проблемы и других общественных целей;

- справедливое налогообложение недвижимого имущества и участников рынка недвижимости;

- создание благоприятных условий решения жилищной проблемы в стране и регионах.

Принципы управления рынком недвижимости во многом зависят от политических и экономических условий в стране, но одновременно они должны учитывать сложившийся мировой опыт. Достижение сформулированных целей возможно при учете следующих принципов управления:

Разделение процедур — применение особых подходов к регулированию отношений различных видов недвижимости - жилых и нежилых помещений, земельных, лесных участков и других объектов.

Открытость информации обо всех участниках и объектах рынка недвижимости для принятия деловых решений.

Гласность нормотворчества — публичное обсуждение проектов законов и других нормативных актов. Например, обсуждение программы жилищной реформы, затрагивающей интересы всех слоев населения.

Конкурентность как механизм повышения качества услуг на рынке и снижения их стоимости.

Разделение полномочий между регулирующими органами — нормотворчество и нормоприменение — не должны вмещаться в одном лице.

Объекты недвижимости государственной и муниципальной собственности находятся в общем совместном владении и пользовании всего населения соответствующего региона.

Простота и понятность правил и процедур, установленных законодательными актами о недвижимости, надежность защиты собственников — добросовестных приобретателей от любого произвола.

Применение дополнительных мер защиты на рынке жилых помещений граждан группы риска — несовершеннолетних, одиноких пенсионеров, инвалидов и др.

Рациональное распределение функций управления рынком недвижимости между государственными органами и профессиональными участниками — коммерческими и общественными организациями (ассоциациями риэлторов; оценщиков и др.).

Политика в области управления недвижимостью должна обеспечивать эффективное использование земель в соответствии с утвержденными схемами зонирования территорий и исключительное адресное и обоснованное предоставление льгот по налогообложению с постепенным переходом от предоставления льгот по земельным платежам к адресным компенсационным выплатам из бюджета в соответствии с проводимой социальной политикой.

Представительные органы государственной власти (федеральные, территориальные и муниципальные) в интересах населения принимают законы и иные нормативные правовые акты, устанавливающие порядок владения, пользования и распоряжения объектами недвижимости.

Распоряжение государственной недвижимостью в соответствии с действующим законодательством осуществляют исполнительные органы государственной власти.

Приватизация государственной и муниципальной недвижимости и возмездная передача прав на негосударственные объекты должна производиться по рыночной стоимости, а не по инвентаризационной.

Сборы и налоговые платежи, взимаемые с объектов недвижимости, в том числе и по сделкам с ними, делятся по уровням управления в соответствии с установленными нормами.

Соблюдение преемственности российской системы управления рынком недвижимости, имеющей свою историю и традиции, с учетом мирового опыта регулирования прав собственности на различные объекты недвижимого имущества; его творческое осмысление и адаптацию к нашим отечественным условиям.

В целом, оценка представляет собой обоснованное мнение независимой стороны о стоимости того или иного актива. Исходя из опыта оценочной деятельности, сферы применения оценки недвижимости, разнообразны. Наиболее распространенные среди них представлены на рисунке 6.

Рис.6 Сферы применения оценки недвижимости.

3.2. Рекомендации по регулированию рынка недвижимости.

Внастоящее время отрасль, предоставляющая услугу по управлению недвижимостью в нашей стране, переживает эпоху бурного роста.Недвижимость, имея высокую привлекательность для инвесторов и предпринимателей, позволяет получить высокие прибыли в относительно короткие сроки. Наметившаяся тенденция к повышению рыночных цен на недвижимость высокого класса и увеличивающиеся темпы строительства приводят к росту потребности в профессиональном управлении офисными и складскими помещениями. Собственники зданий и арендаторы осознают, что профессиональное управление недвижимостью является конкурентным преимуществом на растущем российском рынке. Государство постепенно снимает с себя обязательство по управлению объектами недвижимости, передавая эту функцию в руки частных владельцев. Собственник здания все чаще заключает договор на управление со специализированной организацией с целью получения максимальной прибыли от своего имущества.

Разработка методики эффективного управления недвижимостью особенно актуальна для крупных компаний, владеющих большим объемом недвижимости в различных странах мира. От того, насколько профессионально будет производиться стратегическое и оперативное управление недвижимостью крупной компании зависит конкурентоспособность фирмы на рынке. Особо остро данная проблема стоит для российских управляющих компаний в связи с выходом на отечественный рынок крупных западных фирм.

Для того чтобы провести корректный анализ данных рынка недвижимости в первую очередь необходимо определить наиболее актуальные и полные источники информации, предоставляющие эти данные.

Основные публикации в области аналитических исследований выделяют три вида исследований по способу получения информации:

· кабинетные исследования

· полевые исследования

· метод опроса (анкетирование)

Развитие новейших информационных технологий привели к формированию электронных мировых информационных ресурсов, включая так называемые деловые ресурсы Интернет, которые характеризуют внешнюю среду мирового бизнеса. Это в свою очередь предопределило появление нового вида аналитических исследований - анализ специализированных рынков с использованием данных из мировых информационных ресурсов. Для проведения таких исследований конкретного рынка необходимо провести идентификацию и анализ соответствующих информационных ресурсов.

Жизненный цикл недвижимости представлен на Рис.7., в крупной компании можно разделить на три этапа: 1) выбор объекта недвижимости, 2) эксплуатация, 3) продажа или утилизация объекта недвижимости.

Рис.7. Этапы жизненного цикла объекта недвижимости.

Все этапы жизненного цикла объекта недвижимости имеют разные временные промежутки, задачи и затраты, возникающие у компании, которой принадлежит объект недвижимости.

Методика совершенствования управления недвижимостью крупной компании включает в себя совокупность приемов и методов на всех трех этапах жизненного цикла объекта недвижимости. На Рис.8. изображены элементы данной методики.

Одним из элементов предлагаемой методики является комплексный анализ всех показателей объекта недвижимости, который включает в себя сравнение количественных оценок недвижимости, таких как, цена за квадратный метр, эксплуатационные расходы, стоимость парковок и другое.

Рис.8. Элементы методики совершенствования управления недвижимостью крупной компании.