При публичном представлении следует выбрать наиболее важные стороны и характеристики проекта, которые могут привлечь претендентов, и отвлечься от мелких деталей. Для частных фирм, независимо от их специализации, важнее всего получить четкую информацию о проекте, его финансировании, особенностях строительства, издержках и прибыли. Они внимательно изучают такие вопросы, как: с кем им придется вести переговоры; какими полномочиями располагает менеджер, ведущий переговоры; как будет приниматься окончательное решение и т.д.
После завершения подготовки проекта следует незамедлительно обратиться с предложением к фирмам-претендентам через соответствующий проспект. Проспект является довольно дорогим способом приглашения к торгам. В нем дается описание проекта, прав на строительство, условий подачи заявок, предъявляемых требований, критериев отбора и т.д.
Содержание проспекта обычно включает следующие пункты:
А. Условия проекта (размещение в рамках региона, транспортная доступность, характеристика использования соседних участков и т.д.).
Б. Муниципальная программа строительства. В этой части описываются достижения в области сотрудничества муниципалитета с частными строительными фирмами, методы финансирования проектов и программ, возможности совершенствования государственных проектов и т.д.
В. Цели проекта. Здесь определяются цели конкретного проекта, которые приняты официально и представляют общественный интерес, например, реконструкция или восстановление ценных зданий, создание рабочих мест и т.д.
Г. Строительные требования. В этой части определяются ограничения в отношении строительства, которые заложены в техническом проекте. Вся эта часть в дальнейшем включается в окончательный текст договора с подрядчиком.
Д. Политика и процедура предложения. В этом части определяется намерение государственного заказчика взаимодействовать с частной фирмой-подрядчиком путем передачи ей прав на строительство, а также описываются критерии отбора претендента, сроки приема заявок (от 30 до 90 дней в зависимости от проекта), требования к представляемым претендентами сведениям.
После получения заявок на участие в конкурсе следует войти в контакт со всеми претендентами, чтобы убедиться в их готовности к реализации проекта и уточнить их предложения. В ходе таких контактов у обеих сторон появляется возможность выяснить позиции и наладить контакты на будущее. Рассмотрение заявок занимает достаточно длительное время и завершается отбором финалистов - первого (основного) и второго (на случай если не удастся заключить контракт с первым претендентом).
После этого комиссия экспертов, осуществляющая отбор претендентов, информирует о результатах своей деятельности ответственного менеджера местной администрации в письменном виде. В своем сообщении, которое должно быть представлено в день принятия решения, комиссия указывает участников конкурса и дает рекомендации относительно выбора финалистов.
Присуждение финалисту права на участие в дальнейших переговорах по поводу контракта может осуществляться посредством предписания или резолюции муниципального совета или распоряжения муниципальной комиссии по строительству. Независимо от того, в какой форме осуществляется присуждение права на дальнейшие переговоры, в соответствующем документе закрепляются эксклюзивные права выбранного претендента-победителя на обсуждение и подписание контракта на подряд. Переговоры обусловливаются следующими принципами:
- окончательное утверждение соглашения о контракте осуществляется компетентным органом местной администрации;
- окончательная стоимость продажи или аренды устанавливается на основе независимых оценок;
- разрабатывается график, определяющий сроки начала строительных работ и всех последующих стадий строительства;
- архитектурные планы подрядчик представляет для одобрения до начала строительных работ;
- окончательные условия соглашения и формы контроля урегулируются до передачи прав на строительство.
Обычно муниципалитет присуждает эксклюзивные права на участие в переговорах финалисту на срок в 6 месяцев, но этот срок может быть продлен по согласованию сторон. Период переговоров завершается подписанием окончательного соглашения (контракта), в котором идентифицируются все основные элементы финансовых обязательств и передачи прав на застройку.
Приводятся два гипотетических сценария отбора претендентов на застройку участков, принадлежащих муниципалитетам двух американских городов.
Часть 2
2. Cassidy S.K., Gruen C., Donoghue R.P., Schwab R.J. Developer selection: the RFP process // Redevelopment Institute. - November 9-13, 1993 / January 25-29, 1993. (California Redevelopment Association).
Юридические требования и параметры
Существует сравнительно мало административных и законодательных регламентаций, ограничивающих деятельность местной администрации по отбору претендентов на контракт. Тем не менее выработаны правила, учитывающие законодательные нормативы по контрактной деятельности. Они касаются текста Запроса предложений (Request for proposals), с помощью которого фирмы приглашаются участвовать в конкурсном отборе подрядчика, распространения этого Запроса, рассмотрения предложений и документального оформления решений.
В тексте Запроса предложений рекомендуется:
- для предотвращения задержек и недоразумений давать как можно более полное и точное описание участка под застройку и целей контракта;
- предоставлять имеющиеся документы на земельный участок, официальные отчеты и доклады, касающиеся его характеристик;
- принять все меры для того, чтобы избежать протестов по поводу неадекватных сведений об участке;
- дать подтверждения прав собственности местной администрации на участок;
- установить четкие условия и формальные требования для представляемых предложений и т.д.
При распространении Запроса предложений следует руководствоваться следующими принципами:
- беспристрастное отношение ко всем респондентам;
- доступ всех желающих к участию.
При рассмотрении предложений рекомендуется:
- создать условия, чтобы у экспертов комиссии, производящей отбор претендентов, не было личной заинтересованности в принятии того или иного решения;
- если местная община имеет определенный интерес в проекте, то следует провести предварительный отбор предложений до проведения официального отбора комиссией.
Документальное подтверждение результатов отбора предполагает:
- принятие муниципалитетом резолюции, указывающей выбранного подрядчика, которому предоставляются эксклюзивные права на переговоры (Exclusive Negotiation Rights Agreement);
- утверждение затем резолюции, санкционирующей исполнение Соглашения об эксклюзивных правах на переговоры;
- примечание, что Кодекс о здоровье и безопасности не требует публичного слушания по вопросу о Соглашении об эксклюзивных правах на переговоры;
- указание в обеих документах - резолюции и Соглашении об эксклюзивных правах на переговоры, что подрядчик еще не получает права на собственность и права на доход с нее;
- список возможных изменений в сроках, предусмотренных Соглашением и т.д.
II. Процесс отбора предложений
Необходимо дать определение и указать цели Запроса предложений (Request for Proposal). Этот документ может дополняться или замещаться Запросом о квалификациях (Request for Qualifications). При подготовке Запроса предложений следует четко установить способы использования участка земли, определить характеристики внешнего оформления проекта, наиболее выгодные пути его финансирования, последовательность и график строительных работ. Обязательно следует провести исследования рыночной обоснованности, технической и финансовой осуществимости проекта.
III. Структурирование процесса
При подготовке Запроса предложений разрабатываются следующие его элементы и разделы:
А. Письмо, приглашающее участвовать в конкурсе.
Б. Содержание Запроса предложений, в частности его объем, расположение разделов, таблиц и графиков, приложений и ссылок и т.д.
В. Вводная часть документа, включающая краткое описание целей строительства, характеристик участка, строительных работ и т.д.
Г. Информация о месторасположении участка, в том числе использование участка в прошлом и возможности нового использования, примеры аналогичной застройки, преимущества расположения участка и т.д.
Д. Детальное описание участка и окружающей его местности с использованием планов и карт, в том числе детальная информация о наличии поблизости инфраструктур, коммунальных предприятий, характеристика почвы, возможности доступа к участку по соседним землям, мелиорация, результаты топографического анализа и т.д.
Е. Задачи и критерии строительства, в частности требования относительно парковки, доступа к соседним участкам, соответствия генеральному и другим местным планам благоустройства и т.д. (желательно использование иллюстраций и прототипов).
Ж. Требования к представляемым предложениям. Список требований, которые могут быть предъявлены заказчиком, не ограничен, но в нем могут быть выделены требования в отношении наличия следующих элементов:
1) письмо в конверте, в котором кратко излагается предложение претендента;
2) предложение по проекту застройки, содержащее общую концепцию, архитектурное и техническое описание, график работ и т.д.;
3) основная информация о фирме-претенденте (название, телефон, имена собственников, опыт и квалификация, результаты реализации строительных проектов, характеристика персонала и т.д.);