Проблемы составления предварительной сметы
До начала реализации проекта следует провести анализ его осуществимости. Такой анализ включает три основных направления:
1. Исследование наиболее подходящего участка для использования.
2. Исследование наиболее подходящего способа использования для конкретного участка.
3. Исследование наиболее подходящего способа инвестирования.
Наиболее типичной является ситуация, когда имеется участок и необходимо найти способ его использования. Ситуация, когда, напротив, известен способ использования участка, но надо подыскать подходящий участок, более гибкая, что позволяет более гибко подходить к разработке проекта. Наиболее успешным процесс развития недвижимости, как показывает практика, бывает в том случае, когда разрабатывается проект с учетом маркетинговых и инвестиционных критериев, а затем приобретается участок земли, наиболее подходящий для этого проекта.
Осуществимость проекта зависит от величины доходов, которые можно будет получить после его реализации. Доходы после реализации проекта строительства могут быть получены за счет рентной платы или за счет продажи недвижимости. Если застройщик намерен получить доход за счет ренты, то ее размер может определяться исходя из сметы капиталовложений, если она уже составлена и включена в архитектурный проект. Если этого не сделано (а такая ситуация встречается чаще), то застройщик проводит предварительный расчет: за основу берутся средние рыночные ренты, и они корректируются с учетом условий конкретного строительного проекта. Лишь затем начинается работа по составлению сметы капиталовложений, в которую закладываются предположения об ожидаемых доходах. Также часто встречается ситуация, когда проект имеет такие спецификации, что для покрытия расходов по проекту необходимо установить рентные платежи на значительно более высоком уровне, чем это принято на рынке.
Ключевыми финансовыми показателями осуществимости проекта являются коэффициент покрытия задолженности и коэффициент безубыточности. Коэффициент покрытия задолженности представляет собой отношение чистого дохода к расходам по обслуживанию долга. Для проектов строительства офисных сооружений этот коэффициент должен составлять 1,2-1,3. Коэффициент безубыточности показывает соотношение между суммой текущих расходов, расходов на оплату налогов на недвижимость, процентов по ссудам и других расходов и суммой рентных платежей. Этот коэффициент должен быть на уровне не более 0,89.
Маркетинг - ключ к развитию
Приток доходов зависит от правильности маркетинговой деятельности, направленной на поиск потребителя. Маркетинговая деятельность затрагивает три основные группы потребителей: индивидуальных покупателей или арендаторов, коллективных потребителей и будущих потребителей, которые могут прийти на смену первоначальным потребителям в будущем и чьи запросы будут отличаться от запросов, на удовлетворение которых был рассчитан проект. Сильной маркетинговой стратегией считается стратегия, основанная на тщательном изучении потребностей и финансовых возможностей будущих потребителей. Ни в одной другой отрасли американской промышленности не тратится сколько средств на исследование потенциального потребителя и разработку продукта, как в сфере недвижимости.
Изучение потенциального потребителя основывается на двух видах исследований - исследовании рынка и исследовании сбыта. Исследование рынка предполагает сбор и обработку данных, касающихся населения, в частности возрастной структуры населения, структуры населения по уровню доходов, роду деятельности, местожительству, средней плате за жилье и т.д. Эти данные собираются из результатов переписей и других государственных источников.
Исследование рынка в большей степени ориентируется на конкретный проект застройки и представляет собой первичное изучение конкурентных стандартов в определенном рыночном сегменте. Такую работу проводит специалист-аналитик. Цель исследования также заключается в том, чтобы выявить неудовлетворенные потребности у отдельной группы потребителей и сделать на них ставку. Это даст проекту конкурентное преимущество.
Маркетинговые методы в последнее время довольно успешно используются для контроля политических рисков, обусловленных административным регулированием сферы строительства со стороны местных органов власти и их структур. Маркетинговые исследования позволяют правильно составить документацию по проекту, чтобы успешно пройти все согласования и получить разрешение на строительство.
Многие здания и сооружения “живут” значительно дольше, чем потребности и стиль жизни, которые вызвали их строительство. При осуществлении проектов перестройки важно заранее предусмотреть возможность функционального перепрофилирования здания в будущем с учетом изменений потребностей населения.
V. ОТБОР ПОДРЯДЧИКА
1. Nutter D.G. Selecting a developer // Information service. - Wash., 1983. - N 25. (Published by the National Council for urban economic Development).
Часть 1
Процесс осуществления проектов внутригородского строительства во многом зависит от мастерства муниципалитета в области привлечения и правильного отбора опытного подрядчика-застройщика. Отбор подрядчика является очень ответственной и рискованной задачей, поскольку требует значительных затрат времени и государственных финансовых средств. В процессе отбора представители местной администрации должны согласовать и сбалансировать интересы муниципалитета и интересы подрядчика, стремящегося к наиболее прибыльным инвестициям.
Конечный итог отбора подрядчика состоит в официальном присуждении эксклюзивных прав на участие в переговорах по поводу заключения контракта со специальной комиссией (на присуждение обычно отводится период до шести месяцев). Присуждение оформляется в рамках краткой письменной декларации, которая часто сопровождается меморандумом о соглашении между сторонами. Последующие переговоры относительно окончательного варианта проекта и финансовых условий занимают дополнительно от 6 до 18 месяцев.
Цель отбора заключается в привлечении опытных подрядчиков на как можно более ранней стадии разработки проекта. Существуют три основных процедуры отбора прецедентов:
1. Предварительный отбор подрядчика. Это наиболее современный подход, который связан с наибольшими для местной администрации рисками. При предварительном отборе подрядчика муниципалитет предоставляет ему исключительное право на планирование, разработку проекта и подготовку финансирования до того, как дается законодательное подтверждение его прав на проект.
Такая процедура, если она разрешена местным законодательством, может быть очень недорогой и позволяет привлечь подрядчика на самом раннем этапе проектирования. В этом состоит ее преимущество.
2. Отбор подрядчика с помощью переговоров - это наиболее простая, требующая минимального времени и самая распространенная процедура, используемая для проектов реконструкции старых городских зданий и промышленных сооружений. Она встречается, когда единственная строительная организация по своей собственной инициативе делает предложение о реконструкции собственности, контролируемой государством, в отсутствии конкурентных торгов. Процедура отбора с помощью переговоров подходит в тех случаях, когда предлагаемая реконструкция является особой или единственной в своем роде операцией, а другие подрядчики не выражают желания осуществить подобный проект.
3. Конкурентный отбор подрядчика является наиболее обременительной процедурой для местной администрации, требующей много времени и часто больших финансовых затрат. Для фирм-претендентов она также достаточно утомительна, требует значительных затрат времени, денег, быстрых действий в строго ограниченные сроки. Однако именно такая процедура бывает необходимой, когда речь идет о сложном, важном, первоочередном проекте, который привлекает широкое внимание местной общественности, и когда следует выбрать наиболее качественное предложение.
Использование конкурентного отбора претендентов рекомендуется в следующих случаях: при сильной заинтересованности подрядчиков; когда муниципалитет стремится привлечь к проекту региональные и национальные инвестиции; при необходимости привлечения к конкурсу более одной-двух строительных фирм; когда местная администрация хочет предотвратить столкновение интересов.
Процесс отбора претендента на подряд иллюстрируется на примере процедуры конкурентного отбора. Основой подготовки проекта является предварительный проект, исследование рынка и финансовый анализ, в которых внимание сосредотачивается на вопросах финансирования, текущих обязательствах сторон и методах поддержки претендентов.
Процедура конкурентного отбора включает следующие стадии:
- подготовка проекта и его публичное представление;
- составление ходатайства об информации и расписания распространения предложений;
- подготовка и распространение проспектов предложений;
- получение и рассмотрение заявок-предложений;
- уведомление и публичное объявление решения;
- присуждение исключительных прав на переговоры о контракте.
Вначале планирования проекта государственные заказчики должны определить все тонкости взаимоотношений между местной администрацией и частным подрядчиком, в частности вопросы прав на строительство, земельный участок, здания, а также распределить ответственности между сторонами. Время, необходимое на подготовку проекта к конкурентному отбору, различается в зависимости от масштаба и особенностей проекта. Обычно требуется как минимум один год для разработки концепции проекта строительства, проведения рыночного и финансового анализа.
Анализ рынка особенно труден, если речь идет о реконструкции старых, разрушенных сооружений в соответствии с новыми потребностями. За проведение анализа рынка и финансового анализа обычно отвечают специалисты из штата местной администрации и консультанты из частного сектора. Они производят предварительную финансовую оценку осуществимости проекта, в частности подсчитывают соотношение между издержками и ожидаемыми доходами, определяют размеры необходимого финансирования и методы привлечения средств.