- содержание переговоров должно исходить из целей, заложенных в проекте застройки, целей претендента на контракт и целей муниципалитета;
- стороны должны понимать интересы противоположной стороны;
- в ходе переговоров следует стремиться к максимизации выгодности контракта для обеих сторон.
Для муниципалитета важны две основные группы целей - финансовые и социально-культурные цели. Главную роль играет, конечно, задача получения максимального экономического эффекта от контракта. Этот максимальный эффект может быть достигнут различными путями, например, через установление высокой рентной платы и налогов при продаже участка. Какой путь выбрать, должны оценить эксперты в каждом конкретном случае.
Социально-культурные цели отражают интересы граждан, проживающих на территории муниципалитета, и обязательно должны приниматься в расчет. Эти цели могут касаться таких вопросов, как защита окружающей среды, обеспечение населения работой, санитарные стандарты, транспортное обслуживание, социальная инфраструктура (детские сады, ясли, школы), поддержка мелкого бизнеса и т.д.
При выработке стратегии переговоров местные власти должны обратить особое внимание на обеспечение финансирования проекта. В частности, следует обсудить с претендентом норму окупаемости капиталовложений, соотношение между процентами по кредиту и нормой окупаемости капиталовложений, стоимость инвестиций с учетом дохода будущего периода.
Норма окупаемости капиталовложений представляет собой доход от вложенных в проект средств. Величина этого дохода должна превышать проценты по кредиту, которые придется платить за заемные средства. Только в этом случае финансирование является экономически обоснованным.
При проведении переговоров муниципальные власти должны понимать взаимосвязь между величиной рисков, на которые идет контрактант, и величиной доходов, которые будут получены после реализации проекта застройки. В общем плане чем выше риски, чем выше ожидаемые доходы.
В свою очередь контрактант должен реально оценивать способность местного бюджета финансировать его проект. Хорошо, когда местный бюджет имеет возможность снизить степень риска для претендента, взяв на себя часть финансирования проекта. Одновременно муниципалитет получает взамен перспективу увеличения своих доходов от этого проекта после его реализации.
До начала переговоров муниципалитет должен разработать четкий перечень целей и задач, которые он намеревается реализовать. При этом придется сделать выбор между финансовыми и социально-культурными целями, между задачей получить максимальный доход уже на начальной стадии реализации проекта и задачей получения дохода после его реализации. При оценке будущей величины доходов необходимо принять в расчет динамику цен и предусмотреть необходимые способы корректировки условий контракта.
Муниципалитет должен также определиться в вопросе о том, какого рода операция с недвижимостью наиболее выгодны для него в данном конкретном случае. Наиболее часто используются такие формы, как продажа, долгосрочная аренда, совместное предприятие и т.д.
Как показал опыт, наиболее успешным механизмом использования муниципальной земли с целью получения доходов является долгосрочная аренда. Эта форма предпочтительна, поскольку она позволяет собственнику земли контролировать ее использование в течение всего времени, на которое рассчитан проект, обеспечивает долгосрочный приток доходов и дает уверенность, что земельный участок остается в собственности муниципалитета.
Основными исполнительными документами, которые обсуждаются сторонами при передаче земельного участка в долгосрочную аренду, являются: Резолюция об эксклюзивных правах на переговоры, Опцион на аренду и Арендный договор.
Эксклюзивные права на переговоры получает претендент-финалист, прошедший процедуру конкурсного отбора. Необходимость соответствующего документа обусловлена тем, что финалист несет издержки в ходе переговоров, причем достаточно значительные, и, кроме того, он предоставляет муниципалитету гарантийный залог. В этих условиях он должен иметь юридическую защиту против действий муниципальных чиновников, которые могут предпочесть ему другого претендента. Резолюция об эксклюзивных правах на переговоры закрепляет юридически обязательство местных властей вести переговоры о контракте с конкретным претендентом-финалистом.
Опцион на аренду представляет собой юридическое обязательство заключить контракт на долгосрочную аренду. Этот документ не дает претенденту прав собственности на земельный участок, но предоставляет ему право вступить в права арендатора.
Арендный договор определяет стороны, заключившие контракт, - арендатора и арендодателя, условия аренды. Здесь содержится описание недвижимости, указаны срок аренды, перечень изменений, которые могут быть внесены в проект застройки, величина арендной платы и порядок ее выплаты. Все эти основные положения арендного договора обсуждаются в ходе переговоров.
Глава 6. Контроль строительства и эксплуатации недвижимости
Муниципальные власти должны контролировать соблюдение условий контракта как до начала строительства, так и в ходе строительства. В случае необходимости муниципалитет должен оказывать помощь контрактанту-застройщику.
В Опцион на аренду могут быть включены обязательства муниципальных властей и застройщика. Обязательства муниципалитета касаются обычно таких вопросов, как оценка способов использования земельного участка, финансирование проекта, проектно-конструкторские работы и планирование строительства.
В свою очередь на застройщика возлагается (в качестве предварительного условия вступления в право аренды) выполнение разнообразных задач, в том числе получение одобрения органами регионального территориального устройства и градостроительства, экологической службы, разрешения на строительство, а также в ряде случаев подтверждение о получении финансирования.
Эффективное управление арендой включает систематический сбор арендной платы и получение бухгалтерских документов, а также периодическое проведение аудиторской проверки бухгалтерской документации арендатора. Аудиторскую проверку, по требованию муниципалитета, может проводить независимый государственный аудитор, имеющий соответствующий сертификат.
Аудиты обычно проводятся каждые два-три года, а их результаты анализируются муниципальными экспертами на предмет полноты и точности. После проведения аудита муниципальные власти могут пересмотреть размер арендной платы в соответствии с динамикой ожидаемых доходов.
Важно, чтобы и после реализации проекта застройки местные власти искали дополнительные возможности использования отданной в аренду земли. Соответствующая возможность должна быть заложена в арендном договоре, в частности предусмотрены проведение повторных переговоров об аренде и утверждение нового проекта более эффективного использования земли.
II. СОЗДАНИЕ СИСТЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ
Pederson R. Establishing real estate asset management system // ICMA (International City Management Association). - Wash., 1989. - Vol. 21. - N 4.
К сожалению, большинство местных администраций и государственных организаций плохо понимают роль недвижимости и возможности ее использования в интересах увеличения доходов и решения социальных проблем. Лишь незначительное число местных администраций рассматривают свою недвижимость в качестве стратегического актива, которым необходимо квалифицировано управлять. Недвижимость крайне редко оценивается как инвестиции, выгода от которых может контролироваться, а потому местные администрации часто относятся к недвижимости небрежно, тратят ее впустую, отказываясь тем самым от дополнительных доходов.
Понятие управление активами очень широко используется на рынке недвижимости. Управление активами означает процесс принятия решений с целью максимизации стоимости недвижимости и потенциального дохода от нее. Такое определение противоположно определению, в котором акцент делается на минимизации издержек, с которыми связано владение недвижимостью. Сфера управления недвижимостью охватывает широкий и сложный круг вопросов, в том числе управление собственностью, анализ рынка, оценка собственности, маркетинг и т.д.
Точка зрения некоторых государственных администраций, согласно которой управление недвижимостью означает продажу излишней собственности и развитие на этой базе отношений сотрудничества с частным сектором, является необоснованным. Целесообразность управления недвижимостью связана с менее очевидными, но более значимыми причинами. Среди них: более эффективное использование недвижимости, правильная организация ее эксплуатации и ремонта, улучшение процесса составления сметы капиталовложений и т.п.
Можно выделить несколько главных целей управления недвижимостью:
- максимизация стоимости недвижимости, мининизация издержек и лучшее удовлетворение общественных нужд;
- принятие рациональных решений по поводу продажи или аренды недвижимости;
- точное измерение выигрыша и проигрыша от владения собственностью;
- использование собственности с выгодой в случае благоприятной рыночной конъюнктуры и расширение взаимодействия с частным сектором;
- совершенствование планирования бюджетного процесса и материально-технического обеспечения во всех подразделениях местной администрации, которые используют недвижимость.
Практика управления недвижимостью подразделяется на три направления: 1) создание системы управления; 2) принятие решений по поводу реализации проектов и осуществление этих проектов; 3) управление портфелем проектов. Первое направление деятельности включает меры по созданию самой системы управления недвижимостью, которая служит основой для дальнейших действий по принятию решений и осуществлению проектов. Второе направление тесно связано с планированием и реализацией конкретных проектов использования недвижимости - по ее продаже, покупке, улучшению, аренде и строительству. Третье направление означает управление пакетом проектов, которые уже находятся на стадии осуществления.