При оценке здания использовались затратный метод и метод капитализации дохода.
При оценке здания затратных методом стоимость земельного участка не вошла в стоимость здания, т.к. в России вопрос о продаже земли в полном объеме не решен.
Затраты на строительство аналогичного здания были определены в размере 560 тыс. aм. долл. Эта сумка должна быть увеличена за счет предпринимательского дохода подрядчика (строителя).
Мировая практика оценивает предпринимательский доход подрядчика при строительстве аналогичных объектов в размере 15% от сметной стоимости.
Специалистами по оценке недвижимости износ здания, принадлежащегоо фирме, определен в размере 2.5 %.
Исходя из этих соображений, восстановительная стоимость здания, определенная затратным методом, составляет:
| Стоимость строительства | 380 тыс.ам.долл. |
| + Предпринимательский доход | 57 тыс. ам. Долл. |
| Полная стоимость строительства | 437 тыс.ам.долл. |
| - Физический износ | 109,25 тыс.ам.долл. |
| - Функциональный износ | 0 |
| Восстановительная стоимость здания | 327,75 тыс.ам.долл. |
При оценке здания методом капитализации дохода за основу была принята ставка арендной платы помещений аналогичного типа. При этой мы исходили из того, что асе расходы по эксплуатации возлагаются на арендатора. Приняв среднюю ставку арендной платы, существующую в Москве, в размере 110 ам. долл. за I кв.м, ыы определили потенциальна валовой доход от аренды: 850 кв.м * 110 ам.долл. = 93500 ам. долл. Недополученные арендные платежи были приняты на уровне 15 %от потенциального валового дохода, т.е. действительный валовой доход составил 93500 * (I - 0,15) = 7S475 ам.долл. Затраты на содержание здания составляют 25 % от действительного валового дохода 9475 • 0,25 = 19868 ам.долл. Годовой чистый операционный доход равен: 79475 - 19868 = 59607 ам.долл.
С учетом возможных рисков на рынке недвижимости, также темпов инфляции ставка капитализации дохода была определена науровне 20 %. На основе метода капитализации дохода рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости на I января 1996 г. составляет
59607/0,2 = 298035 ам. Долл.
Для оценки оборудования использовался затратный метод и метод рыночных сравнений. По их результатам оборудование фирмы было оценено в 15 тыс. ам. долл.
Рыночная стоимость запасов по нашим оценкам составляет 226,0 тыс.ам.долл. Денежные средства и прочие активы фирмы были определены в размере 162 тыс.ам.долл.
Балансовая стоимость текущих обязательств составляет 372,97 тыс.долл.
Заключение
После корректировки балансового отчета фирмы "Зимний спорт" по состоянию на I января 1996 г.и, вычтяиз совокупных активов стоимость обязательств, мы получили рыночную стоимость фирмы, рассчитанную методом чистых активов, равную 328,06 тыс.ам.долл.
Метод сделок (подход сравнительного анализа)
Наиболее вероятную цену действующей фирмы можно определить, используя метод сделок, т.к. оцениваемая фирма является закрытой и акции подобных компаний на фондовом рынке не котируются, то ее стоимость может быть определена на основе результатов купли-продажи аналогичных компаний.
Нами были подобраны и изучены сделки по купле-продаже шести аналогичных компаний.
Анализ основных финансовых коэффициентов оцениваемой фирмы с соответствующими коэффициентами фирм-аналогов показал, что фирма "Зимний спорт" занимает по этим показателям среднее положение.
Мультипликатор "Цена к балансовой стоимости активов" за выче-том обязательств для фирм-аналогов находится в пределах 2,0-3,4. Для оценки фирмы "Зимний спорт" был использован мультипликатор 2,7
Расчетная стоимость фирмы с использованием этого мультипликатора составляет: (521,52 -386,1116 • 2,7 = 365.6 тыс.ам.долл.
Мультипликатор "цена к балансовой прибыли" для данной группы фирм находится в пределах 2,8 - 3,6. Нами для оценки фирмы был предложен мультипликатор - 3,2. Рыночная стоимость фирмы, рассчитанная! по этому мультипликатору, составляет: 157,7725 • 3,2 = 504,87 тыс. ам. долл.
Заключение.
Во нашему мнению, стоимость фирмы "Зимний спорт", оцененная методу сделок, составляет около 430 тыс.ам.долл.
Общее заключение по оценке.
Для определения рыночной стоимости капитала промышленно-торговой фармы "Зимний спорт" было использовано три метода: метод дисконтированных денежных потоков, метод чистых активов и метод сделок. Данные метода основывались на оценке собственного капитала фирмы на 1 явара 1996.г. без учета влияния внешнего инвестора.
В результате использования этих методов были получены следующие результаты предварительной оценки собственного капитала фирмы:
Метод дисконтированных денежных потоков 232,6-597.5 тыс.ам.долл.
Метод чистых активов 523,06 тыс.ам.долл.
Метод сделок 450,0 тыс.ам.долл.
Для определения итоговой величины рыночной стоимости фирмы проанализированы результаты, полученные всеми методами. Метод дисконтированных денежных потоков учитывает возможность получения будущих доходов, однако, прогнозные значения роста будущих доходов весьма субъективны. Метод чистых доходов отражает существующую стоимость реальных активов, но не учитывает возможность получения будущих доходов. Метод сделок учитывает рыночную ситуацию, но недостатком данного метода является проблема степени сравнимости оцениваемой фирмы и предприятий-аналогов.
На основании изученных фактов, анализа и прогнозов, приведенных в отчете, по нашему мнению, рыночная стоимость 100 % владения собственным капиталом промышленно-торговой фирмы "Зимний спорт" по состоянию на I января 1996 г. составляет от 350 тыс. до 400 тыс.ам. долл. без учета стоимости земли, на которой находится здание фирмы, таккак земля не является ее собственностью, а предоставлена только в исключительное право на ее использование.
Подписи оценщиков.
Приложение I
Таблица I
Ретроспектива балансовых отчетов промышленно-торговой фирмы "Зммния спорт" с 1993 по 1995г., тыс.ам.долл.
Показатель | 1993 | 1994 | 1995 | Показатель | 1993 | 1994 | 1995 |
АКТИВ | ПАССИВ | ||||||
1. ОСНОВНЫЕ СРЕДСТВА И ПРОЧИЕ ВНЕОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ | I. ИСТОЧНИКИ СОБСТВЕННЫХ СРЕДСТВ | ||||||
Первоначальная стоимость | 0,874 | 7,636 | 21,85 | Уставной капитал | 0.0058 | 0,008] | 0.0029 |
Износ | - | - | 5.32 | Добавочный капитал | 0.874 | 0.0746 | 7,3255 |
| Остаточная стоимость Незавершенные капитальные вложения | 16.35 121.0 | Нераспределенная прибыль | - | 25.6829 | 128,08 | ||
Итого по разделу I: | 0.874 | 7.636 | 137,53 | Итого по разделу I | 0.8798 | 25,6829 | 135.4084 |
II. ЗАПАСЫ И ЗАТРАТЫ | II. РАСЧЕТЫ И ПРОЧИЕ ПАССИВЫ | ||||||
Производственные запасы | 31.5445 | 41,84 | Долгосрочные кредиты банков | 19.987 | 13.14 | ||
МБП по первоначальной стоимости | 0,115 | 0,782 | Краткосрочные кредиты банков | 18.8122 | 174,3515 | - | |
Износ | - | - | - | Авансы полученные | - | 70,5065 | 183.66 |
| Остаточная стоимость Незавершенное производство | - 8.35 | - - | - 18,92 | Расчеты с кредиторами | - | 89.562 | 189.3116 |
Товары | 8,69 | 34.5355 | 133,8 | ||||
НДС и СВ по приобретенным ценностям | 21,229 | 25,48 | |||||
Итого по разделу III: | 17.02 | 87.424 | 218,82 | Итого по разделу | 18,8122 | 354,4070 | 386,1116 |
| Итого баланс | 19,692 | 380,0899 | 521,52 | ||||
III.ТОВАРЫ ОТГРУЖЕННЫЕ | - | - | 37,74 | - | - | - | |
Денежные ср-ва, расчеты и прочие активы | - | - | - | ||||
Расчеты с дебиторами | 1,783 | 0,6325 | 7.533 | - | - | - | |
Авансы, выданные поставщикам | - | 242.5489 | 60.79 | - | - | - | |
Денежные сродства | 0.015 | 41,8485 | 59,11 | - | - | - | |
Итого во разделу III | 1,798 | 285.0299 | 165.17 | - | - | - | |
Итого баланс: | 19.692 | 380.0899 | 521,52 | - | - | - |
Приложение I.