- потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
- потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Капитальный ремонт предполагает замену основных узлов и агрегатов, несущих конструкций и т.п. аренда ремонт налоговый последствие
Основным первичным документом, согласно которому определяются объем работ по капитальному ремонту, его сметная стоимость и продолжительность, является дефектная ведомость.
Для получения со склада необходимых запасных частей, инструмента составляются требования-накладные по форме № М-11[3] в двух экземплярах: первый передается на склад, второй - в ремонтный цех. Материально-ответственные лица ремонтного цеха и склада подписывают эти накладные и сдают их в бухгалтерию.
Затем ремонтным рабочим выписывают наряды на заработную плату.
Данные требований-накладных и нарядов на заработную плату заносят в специальную карточку многографной формы, открываемой на отдельный ремонт. Это регистр аналитического учета затрат на капитальный ремонт. В конце месяца в эту карточку заносят данные об общепроизводственных расходах, приходящихся на стоимость ремонтных работ. И после этого калькулируется себестоимость произведенного ремонта.
Какой бы ремонт организация ни проводила: текущий, средний, капитальный, затраты на него считаются текущими и относятся на счета учета издержек производства или обращения.
Ремонтные работы проводятся подрядным и хозяйственным способами.
Таким образом, расходы по капитальному ремонту арендуемых зданий, сооружений и помещений осуществляются арендодателем независимо от того, на чьем балансе они учитываются. На размер арендной платы суммы расходов по капитальному ремонту не влияют. Расходы по обслуживанию и текущему ремонту производятся арендатором и размера арендной платы не уменьшают.
Из этого следует, что:
- арендодатель формирует расходы по капитальному ремонту сданных в аренду зданий, сооружений и отдельных помещений, а также переданного в аренду оборудования порядком, закрепленным в учетной политике организации. После формирования всех расходов на производство ремонта их часть, соответствующая, например, площади арендуемых помещений, списывается в порядке распределения на увеличение прочих расходов (счет 91[4]);
- арендатор учитывает произведенные расходы на текущее содержание и ремонт арендованного имущества также в порядке, закрепленном в учетной политике, и списывает их на себестоимость продукции, работ или услуг независимо от того, к какому имуществу (арендованному или собственному) эти расходы относятся.
По общему правилу на арендатора возлагается обязанность проводить текущий ремонт помещения, а на арендодателя — капитальный. Однако стороны могут предусмотреть в договоре иной порядок (ст. 616 ГК РФ).
Если ремонт арендованного имущества является текущим, то затраты — прочими расходами и не увеличивают первоначальную стоимость этого имущества. Так, в пункте 1 статьи 260 НК РФ установлено, что затраты на ремонт основных средств рассматриваются как прочие расходы и признаются для целей налогообложения в том отчетном (налоговом) периоде, когда они были осуществлены, в размере фактических затрат.
Положения статьи 260 НК РФ, в которой указаны правила налогового учета расходов на ремонт основных средств, применяются в отношении затрат как собственника имущества, так и арендатора амортизируемых основных средств с условием, что договором (соглашением) между арендатором и арендодателем возмещение указанных расходов последним не предусмотрено (п. 2 ст. 260 НК РФ).
Положения п. 2 ст. 260 НК РФ арендатором неприменимы в случае, если арендодатель переведен на УСН или ЕНВД, поскольку и в такой ситуации понятие «амортизируемое имущество» отсутствует.
Все расходы на ремонт амортизируемых основных средств, арендуемых налогоплательщиком, учитываются как прочие расходы, связанные с производством и реализацией, и признаются в том отчетном (налоговом) периоде, в котором были осуществлены, в размере фактических затрат.
Кроме того, в статье 260 НК РФ предусмотрена возможность формирования резерва предстоящих расходов на ремонт объекта аренды в случае дорогостоящего ремонта или ремонта, относящегося к нескольким налоговым периодам. Порядок создания такого резерва определен в статье 324 НК РФ. Арендатор, который решил формировать резерв, не включает фактические затраты на ремонт основных средств в состав расходов текущего периода. Только по окончании налогового периода сумма превышения фактических расходов над величиной резерва, созданного в течение налогового периода, включается в состав прочих расходов.
При исчислении налога на прибыль налогоплательщик уменьшает полученные доходы на сумму произведенных расходов (за исключением расходов, указанных в статье 270 НК РФ). Согласно пункту 1 статьи 252 НК РФ расходами признаются любые затраты, если они обоснованны, документально подтверждены и произведены для деятельности, направленной на получение дохода. Документально подтвержденные расходы — это затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством РФ, либо документами, оформленными в соответствии с обычаями делового оборота, применяемыми в иностранном государстве, на территории которого были произведены соответствующие расходы, и (или) документами, косвенно подтверждающими произведенные расходы.[5] Таким образом, арендатору следует документально подтвердить обоснованность расходов на ремонт арендованных основных средств.
На практике довольно часто встречается ситуация, когда ремонт проводит арендодатель, а арендатор лишь компенсирует расходы на него. В таких случаях в договоре аренды прямо указано: арендатор возмещает арендодателю расходы на ремонт. Однако наличие подобной формулировки в договоре неизбежно приводит к вопросам с вычетом входного НДС - по суммам, предъявленным подрядчиком арендодателю.
По мнению Минфина и налоговиков, при возмещении расходов объекта обложения НДС не возникает[6]. А значит, и счета-фактуры на такие суммы выставлять не нужно.
В итоге получается, что можно потерять вычет входного НДС. Конечно, его можно отстоять в суде[7], но можно поступить и проще.
Вместо того чтобы в договоре аренды прописывать условия о возмещении расходов, лучше оформить агентский договор.
По агентскому договору арендодатель-агент от своего имени, но за счет арендатора-принципала обязуется организовать проведение ремонта (пункт 1 ст. 1005 ГК РФ). По исполнении агентского договора арендодатель оформляет отчет агента, прикладывает к нему копии документов, подтверждающих затраты на ремонт (акты, сметы и др.) (пункт 2 ст. 1008 ГК РФ), и перевыставляет на имя арендатора полученные от подрядчиков счета-фактуры[8].
Использование такого договора позволит избежать претензий проверяющих. При этом подрядный договор не может быть заключен более ранней датой, чем агентский (пункт 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 17.11.2004 № 85). А кроме того, в договоре нужно предусмотреть сумму агентского вознаграждения.[9]
Согласно ст. 616 ГК РФ «арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды». Это связано с тем, что арендодатель, являясь собственником (или представителем собственника), заинтересован в том, чтобы сохранить свое имущество и его стоимость.
Вместе с тем следует предупредить налогоплательщиков о том, что данная норма не действует автоматически («по умолчанию»). Если в договоре аренды на арендатора не возложена обязанность по проведению ремонта, то эти расходы арендатора будут оспариваться налоговым органом.
Срок капитального ремонта лучше определять в соглашении сторон. Впрочем, иногда стороны обязаны руководствоваться нормативными актами. Например, сроки и виды капитального ремонта зданий и сооружений устанавливаются СНиПами. Если указания нормативных актов или договор не определяют сроки или неотложная необходимость в проведении работ возникла не по вине арендатора, капитальный ремонт производится арендодателем в разумный срок. Таково указание ГК РФ.
Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:
произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Расходы по капитальному ремонту арендуемых зданий, сооружений и помещений осуществляются арендодателем независимо от того, на чьем балансе они учитываются. На размер арендной платы суммы расходов по капитальному ремонту не влияют.
Когда расходы на капитальный ремонт возмещает арендодатель, то в целях налогообложения прибыли они не учитываются.
Арендатор может также участвовать в проведении капитального ремонта. Расходы на ремонт основных средств относятся у организаций и индивидуальных предпринимателей к прочим расходам, связанным с осуществлением предпринимательской деятельности (подп. 18 п. 47 Порядка, п. 1 ст. 260 НК РФ). Для целей налогообложения при наличии документального подтверждения фактические затраты в пределах его доли и будут отнесены на уменьшение налогооблагаемой прибыли (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 14.08.2007 по делу № А11-1883/2006-К2-18/210).
В договоре аренды может быть предусмотрено, что арендатор проводит ремонт арендованных основных средств за свой счет, а затем арендодатель возмещает ему эти расходы. Как правило, арендатор уменьшает на сумму своих расходов на ремонт арендованного основного средства сумму арендной платы. В налоговом учете, расходы на ремонт, возмещаемые арендодателем, арендатор не отражает