Для аренды помещений это означает, что соответствующее помещение должно быть точно обозначено в договоре. С определением площади арендуемых помещений вопросов, как правило, не возникает - при такой аренде цена договора чаще всего определяется исходя из количества квадратных метров арендуемой площади. В том случае, когда в договоре указано только количество арендуемой площади в каком-либо здании, вступает в действие процитированная норма и арендодатель может оказаться перед проблемой невозможности взыскания арендной платы за фактически занятое арендатором помещение.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. В отношении имущества, относимого к федеральному или муниципальному, в качестве собственника выступают Мингосимущество России, соответствующие региональные комитеты Мингосимущества России и муниципальные органы управления.
В соответствии со ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года должен быть заключен в письменной форме. При этом, если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, письменная форма обязательна независимо от срока. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Статьей 651 ГК РФ установлено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В договоре аренды может быть предусмотрено, что в дальнейшем право собственности на арендованное имущество переходит к арендатору (договор аренды с правом выкупа) (ст. 624 ГК РФ).
В п. 3 ст. 609 ГК РФ сказано, что такой договор заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи имущества. При применении указанной нормы следует учитывать разъяснение, приведенное в п. 2 Письма ВАС РФ N 66, в соответствии с которым к такому договору применяются только те правила о договоре купли-продажи, которые регламентируют его форму. По сути это разные договоры. Договор аренды с правом выкупа отличается, например, от договора купли-продажи имущества в кредит тем, что арендодатель не обязан передать арендованное имущество арендатору по истечении срока аренды, если тем не оплачена вся оговоренная сумма арендной платы. Напротив, договор аренды прекращается, бывший арендатор не имеет права требовать передачи не полностью оплаченного имущества, и формально арендодатель может заключить аналогичный договор с другим арендатором.
Гражданский кодекс РФ не ограничивает предельного срока аренды. Он определяется договором (п. 1 ст. 610 ГК РФ). Однако в п. 3 ст. 610 ГК РФ содержится отсылочная норма к другим законодательным актам, которыми могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
- определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.
Под периодичностью внесения платежей понимается ежемесячное или ежеквартальное перечисление арендной платы.
- установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов.
Для аренды зданий, сооружений и помещений в них установление арендной платы подобным образом практически невозможно. Такой подход предполагает либо наличие у арендодателя возможностей по реализации полученной продукции, либо оформление дополнительного соглашения, регулирующего порядок распределения полученных доходов, что весьма трудоемко;
- предоставления арендатором определенных услуг.
При установлении размера арендной платы таким образом следует учитывать разъяснения, приведенные в п. 12 Письма ВАС РФ № 66[2], в соответствии с которыми возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы. В этом случае арендодатель фактически не получает встречного предоставления за переданное в аренду здание, а оплата арендатором коммунальных услуг сама по себе не означает возмездности договора аренды.
Это разъяснение представляется очевидным - коммунальные услуги в общем случае предоставляются не арендодателем, а третьей стороной. Если же отдельные виды коммунальных услуг вырабатываются вспомогательными производствами арендодателя, их передача арендатору должна оформляться отдельно от договора аренды хотя бы потому, что экономически это разные виды услуг;
- передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду.
При аренде зданий, сооружений или отдельных помещений подобная ситуация возможна и является разновидностью товарообменной операции (в обмен на оказанную услугу передаются какие-либо активы арендатора). Однако, по нашему мнению, подобное установление размера арендной платы более характерно для краткосрочной аренды. Для аренды с правом выкупа подобная форма оплаты вряд ли имеет смысл - проще оформить договор купли-продажи с оплатой в натуральной форме;
- возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Здесь следует обратить внимание, что речь идет не о содержании имущества, а о его улучшении (то есть в определенном смысле разовой операции).
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
В течение всего срока пользования арендованным имуществом арендатор должен поддерживать его в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (ст. 616 ГК РФ). Естественно, если иной порядок не установлен законом или договором аренды (п. 2 ст. 616 ГК РФ).
Для того чтобы в течение срока действия договора аренды разногласий по этому поводу не возникало, целесообразно в договоре или в приложениях к нему определить состав расходов по содержанию имущества, которые возмещаются за счет средств арендатора.
Подобный подход позволяет избежать, с одной стороны, предъявления необоснованных претензий и требований арендатором, с другой - позволяет арендодателю обеспечить сохранность и надлежащее состояние переданного в аренду имущества посредством осуществления контроля за полнотой и своевременностью выполнения работ по его содержанию.
Если по условиям договора аренды объекты продолжают числиться на балансе арендодателя, все расходы по обеспечению их функционирования может нести арендодатель, а арендатор - возмещать их в составе арендной платы или дополнительно. Подобное условие весьма распространено при аренде отдельных помещений в составе здания.
Ни налоговым законодательством, ни бухгалтерским классификация видов ремонта не определена. Следовательно, каждой организации надо самостоятельно разрабатывать внутренние нормы, чтобы отличить один вид ремонта от другого. И этими разработками можно будет руководствоваться для целей обоих видов учета.
Разъяснение этих понятий приведено, в частности, в постановлении Госстроя СССР от 29.12.73 № 279 «Об утверждении Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений».
Заметим, что подразделение ремонта на виды достаточно условно и связано с тем, что раньше - в советское время - затраты на текущий и капитальный ремонт покрывались из разных источников финансирования.
В зависимости от периодичности и сложности ремонт бывает текущим, средним и капитальным.
Под текущим ремонтом понимается комплекс ремонтно-строительных и ремонтно-реставрационных работ, выполняемых в том числе в целях:
- устранения неисправностей (восстановления работоспособности) объектов основных средств;
- поддержания технико-экономических и эксплуатационных показателей (срок полезного использования, мощность, качество применения, количество и площадь помещений, пропускная способность и т.п.) на изначально предусмотренном уровне;
- проведения некапитальной перепланировки помещений (перемещение некапитальных перегородок, в том числе в целях увеличения площади помещений, установка гипсокартонных перегородок);
- замены напольного покрытия, дверных и оконных блоков, радиаторов, люстр, светильников, монтажа навесного потолка, окраски помещений и проведения других отделочных работ;
- обеспечения физической сохранности объекта основных средств.
Текущий ремонт следует рассматривать с двух позиций:
- периодичности проведения;
- характера работ.
По периодичности текущий ремонт отдельных объектов производится в пределах одного года.
Средний ремонт по сложности и периодичности проведения находится между текущим и капитальным. Его назначение - продлить межремонтный период до очередного капитального ремонта.
Перечень работ, относящихся к тому или иному виду ремонта, регулируется отраслевыми положениями о планово-предупредительном ремонте.
В соответствии со ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью - в разумный срок.
Нарушение арендодателем обязанности по проведению капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:
- произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;