Оценка рыночной стоимости 100% акций ЗАО "АЛИКОМ" (стр. 16 из 23)
Строится матрица сравнения и рассчитываются значения весов критериев. Попарно сравниваются критерии по отношению к их воздействию на общую для них цель. Система парных сравнений приводит к результату, который может быть представлен в виде обратно симметричной матрицы.
Элементом матрицы а (1, j) является интенсивность проявления элемента иерархии 1 относительно элемента иерархии j, оцениваемая по шкале интенсивности от 1 до 9, где балльные оценки имеют следующий смысл:
1 - равная важность;
3 - умеренное превосходство одного над другим;
5 - существенное превосходство;
7 - значительное превосходство;
9 - очень сильное превосходство;
2, 4, 6, 8 - промежуточные значения.
Если при сравнении одного фактора 1 с другим j получено а (j, 1) = Ь, то при сравнении второго фактора с первым получаем а (j, 1) = 1/Ь.
Локальные приоритеты перемножаются на приоритет соответствующего критерия на вышестоящем уровне (иными словами, определяется среднее геометрическое) и суммируются по каждому элементу в соответствии с критериями, на которые воздействует элемент.
Итоговый результат по каждому аналогу равен сумме произведений весов альтернатив на соответствующие величины альтернатив.
Для определения стоимости объекта необходимо провести определение стоимости единицы весового коэффициента аналога путем деления стоимости аналога на его вес, затем вычисляется среднее значение стоимости единиц весов аналогов, и данная величина умножается на весовой коэффициент объекта.
Для расчета объектов оценки сравнительным подходом были подобраны объекты – аналоги, наиболее подходящие по своему назначению, местоположению и состоянию к объекту оценки:
Стоимость объекта оценки, полученная в рамках сравнительного подхода, составляет:
26 819 174 рубля
Определение стоимости недвижимого имущества доходным подходом
Доходный подход к оценке отражает мотивацию типичного инвестора приносящего прибыль имущества: ожидания будущих доходов с требуемыми характеристиками. Учитывая, что существует непосредственная связь между размером инвестиций и выгодами от коммерческой эксплуатации объекта инвестиций, стоимость имущества определяется как стоимость прав на получение приносимых им доходов. Эта стоимость трактуется как текущая стоимость будущих доходов, генерируемых оцениваемым активом.
При реализации доходного подхода к оценке имущества применяются два базовых метода: метод прямой капитализации и метод дисконтирования денежных потоков.
На основе анализа имеющихся данных о доходности объекта оценки, было принято решение о применении в рамках доходного подхода метода капитализации дохода и метод дисконтирования денежных потоков.
Метод прямой капитализации - способ оценки имущества при сохранении стабильных условий использования имущества, постоянной или равномерно растущей величине дохода, отсутствии первоначальных инвестиций и одновременном учете возврата капитала и дохода на капитал. Коэффициент капитализации определяется из данных рынка путем выявления взаимосвязи между чистым годовым операционным доходом от эксплуатации объектов и их рыночной стоимостью.
В основе метода анализа дохода лежит финансовая формула, приводящая доходы по оцениваемому объекту к их текущей стоимости.
;где:
- PV - текущая стоимость объекта;
- I - чистый операционный доход от эксплуатации объекта;
- R - коэффициент капитализации;
Коэффициент капитализации может рассчитываться по аналогичным проектам исходя из рыночных данных, при этом он является по своей сути мультипликатором, определяющим отношение чистого операционного дохода от эксплуатации объекта к его рыночной стоимости, либо методом наращивания на основании безрисковой ставки и премии за риск в инвестирование аналогичных объектов.
Для расчета коэффициента капитализации была подобрана информация о предложении аренды и продажи аналогичных объектов недвижимости, наиболее подходящие по своему назначению, местоположению и состоянию к объектам оценки. (Расчеты приведены в Приложении 1)
Стоимость, полученная методом прямой капитализации составляет:
26 785 836 руб.
Метод дисконтирования денежных потоков - способ оценки имущества при произвольно изменяющихся и неравномерно поступающих денежных потоках с учетом различной степени риска, связанного с использованием имущества. В качестве базы для расчета прогнозируемого дохода принимается рентный доход, получаемый не от прямых финансовых операций, проводимых владельцами имущественного комплекса и зависящих не от класса объекта, но от квалификации руководства организации - владельца, а от гипотетической сдачи в аренду данного объекта по реальной рыночной ставке, являющейся наиболее точным отражением влияния рыночных факторов на стоимость данного объекта.
Основная расчетная формула метода имеет следующий вид:
где:
- PV – текущая стоимость объекта;
- Сk – денежный поток периода k (поток последнего периода включает реверсию);
- ij – норма дисконтирования денежного потока периода j.
Ставка дисконта — это ожидаемая ставка дохода на вложенный капитал в сопоставимые по уровню риска объекты инвестирования на дату оценки. В теории инвестиционного анализа предполагается, что ставка дисконтирования включает в себя минимально гарантированный уровень доходности (не зависящий от вида инвестиционных вложений), темпы инфляции и коэффициент, учитывающий степень риска и другие специфические особенности конкретного инвестирования (риск данного вида инвестирования, риск неадекватного управления инвестициями, риск неликвидности данного инвестирования).
В настоящем отчете ставки дисконтирования принята ставке внутренней доходности от вложения средств в коммерческую недвижимость офисного назначения.
Для определения ставки доходности, Оценщиком были проанализированы величины стоимости продажи и аренды 1 кв.м. недвижимости офисного назначения, расположенной в Самарском районе за период с 2003 года по 2007 год. По ретроспективным данным был построен прогноз измененеия стоимости аренды и продажи 1 кв.м. недвижимости офисного назначения в прогнозируемых периодах. Затем с использованием функции Excel(MS) ВСД (внутренняя ставка доходности) была получена ставка дисконтирования.
1. Динамика изменения величины стоимости 1 кв.м. (продажа и аренда) по ретроспективным данным:
Таблица 15
| 2003 год | 2004 год | 2005 год | 2006 год | 2007 год | |
| АРЕНДА | |||||
| Стоимость 1 кв.м. | 146 | 147,5 | 161 | 170,5 | 170,5 |
| ПРОДАЖА | |||||
| Стоимость 1 кв.м. | 7 806 | 8 966 | 14 976,5 | 22 666 | 25 273,5 |
График динамики стоимости продажи и аренды
Наиболее высокий коэффициент детерминации, как показатель статистической достоверности модели, был получен для полиномиальнойй функции.
По полученным уравнениям регрессии рассчитаем прогнозируемую стоимость продажи и аренды 1 кв.м. недвижимости производственно-складского назначения.
Таблица 16
| 2008 год | 2009 год | 2010 год | 2011 год | 2012 год | |
| АРЕНДА | |||||
| Стоимость 1 кв.м. | 198 | 215 | 239 | 266 | 297 |
| ПРОДАЖА | |||||
| Стоимость 1 кв.м. | 19 799 | 21 462 | 23 539 | 25 416 | 27 093 |
Величина ставки дисконта была определена с использованием метода анализа рисков исоставила 20,94%.(расчет ставки дисконтирования приведен в Приложении 1) .
Для расчета стоимости реверсии используется метод прямой капитализации.
Рассчитаем по прогнозным данным величины стоимости продажи и аренды недвижимости производственно-складского назначения с учетом коэффициента капитализации для определения величины реверсии в постпрогнозном периоде.
Таблица 17
| 2008 год | 2009 год | 2010 год | 2011 год | 2012 год | |
| АРЕНДА | |||||
| Стоимость 1 кв.м. | 198 | 215 | 239 | 266 | 297 |
| Рост стоимости в % | 2% | 5% | 5% | 6% | 6% |
| ПРОДАЖА | |||||
| Стоимость 1 кв.м. | 19 799 | 21 462 | 23 539 | 25 416 | 27 093 |
| Коэффициент капитализации | 0,06 | 0,06 | 0,06 | 0,06 | 0,07 |
Доходы в прогнозируемый период.
Величина среднерыночной арендной платы на начало 2008 года будет составлять в среднем для офисных помещений – 732 рубля за 1 кв.м.. В следующие прогнозные периоды ожидается повышение арендной ставки, в соответствии с изменениями на рынке недвижимости аналогичного назначения. Таким образом, Оценщиком для расчета величины будущих денежных потоков принята начальная стоимость арендных платежей в месяц на 2008 год, в следующие прогнозные периоды ставка будет увеличиваться в соответствии с темпом роста недвижимости рассматриваемого сегмента рынка коммерческой недвижимости, рассчитанным выше.
Расходы в прогнозируемый период.
Расходы в следующие прогнозируемые периоды будут составлять текущие постоянные и переменные затраты, приходящиеся на долю Собственника при сдаче помещений в аренду. По данным статьям так же был составлен прогноз.
Таблица 18
| Прогнозный период | |||||
| Наименование позиций | 2008 | 2009 | 2010 | 2011 | 2012 |
| Общая площадь | 927,1 | 927,1 | 927,1 | 927,1 | 927,1 |
| Арендная ставка для здания в мес. | 200 | 215 | 239 | 266 | 297 |
| Потенциальный валовый доход в год, руб | 2 225 040 | 2 394 584 | 2 659 846 | 2 964 393 | 3 308 225 |
| Потери арендной платы от недозагрузки, % | 1% | 1% | 1% | 1% | 1% |
| Потери от неплатежей, % | 2% | 2% | 2% | 2% | 2% |
| Действительный валовый доход, руб. | 2 158 289 | 2 322 747 | 2 580 051 | 2 875 461 | 3 208 978 |
| Операционные расходы | 306 355 | 306 945 | 308 963 | 311 594 | 314 841 |
| Постоянные затраты | 252 398 | 250 520 | 248 680 | 246 879 | 245 123 |
| Платежи за землю | 4 268 | 4 665 | 5 099 | 5 573 | 6 091 |
| Налог на имущество, 2,2% | 227 452 | 225 178 | 222 903 | 220 629 | 218 354 |
| Страхование имущества 0,2% | 20 677 | 20 677 | 20 677 | 20 677 | 20 677 |
| Другие | - | - | - | - | - |
| Переменные затраты | 53 957 | 56 424 | 60 284 | 64 715 | 69 718 |
| Коммунальные платежи | - | - | - | - | - |
| Расходы на управление | 32 374 | 34 841 | 38 701 | 43 132 | 48 135 |
| Расходы на текущий и кап. ремонты, (всего за год) | 10 791 | 10 791 | 10 791 | 10 791 | 10 791 |
| Отложенный ремонт | 10791 | 10 791 | 10 791 | 10 791 | 10 791 |
| Чистый годовой доход, руб. | 1 851 934 | 2 015 802 | 2 271 087 | 2 563 867 | 2 894 137 |
| Ставка дисконтирования | 20,94% | 20,94% | 20,94% | 20,94% | 20,94% |
| Коэффициент дисконтирования | 0,91 | 0,75 | 0,62 | 0,51 | 0,42 |
| Приведенные денежные потоки | 1 683 959 | 1 515 536 | 1 411 771 | 1 317 765 | 1 229 912 |
| Коэффициент капитализации | 7% | ||||
| Стоимость реверсии | 43 949 036 | ||||
| Приведенная стоимость реверсии | 18 676 873 | ||||
| Стоимость объекта оценки | 24 605 905 | ||||
Стоимость, полученная методом дисконтирования денежных потоков, составляет: 24 605 905 руб.