Оценка рыночной стоимости 100% акций ЗАО "АЛИКОМ" (стр. 14 из 23)
Таблица 12
| Наименование | Характеристика | Год ввода в эксплуатацию |
| Земельный участок | Площадь – 4550,00 кв. м. | |
| Производственное здание | Площадь – 927,1, 00 кв. м. | 1968 |
| Грузовой автомобиль | ГАЗ 3307 фургон | 2003 |
| Оборудование полиэтиленового цеха: | Экструдер Cheer Young HPE-65 | 2004 |
| Флексографическая машина | 2007 | |
| Пакетоделательная машина | 2007 | |
| Станок для прорубания ручек | 2005 |
Так как работа выполняется в учебных целях, далее приведен расчет части основныхсредств.
Описание недвижимого имущества
| Наименование объекта | ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК |
| Площадь, кв.м | 4550 |
| Кадастровый (условный) номер участка: | 63:01:0708003:0016 |
| Местоположение: | Самарская область, г. Самара, Железнодорожный район, ул.Мечникова, д.ХХ |
| Права иных лиц, обременения (сервитуты), разрешенное использование: | Права иных лиц не зарегистрированы. Ограничения в пользовании не зарегистрированы. Разрешенное использование - земли населенных пунктов. |
| Вид права | Право собственности. Основание – Свидетельство о государственной регистрации права серия 63-АВ № ХХХХ от ХХХХ.2006 г. |
| Преобладающий тип ближайшей застройки: | В ближайшем окружении: производственные помещения, малоэтажная и многоэтажная застройка |
| Характеристика экологической среды: | Опасности окружающей среды не выявлены. |
| Наличие улучшений | Есть – производственное здание площадью 927,1 кв.м |
| Подъездные пути | Хорошие. Рядом с автодорогой |
| Инженерные сети и коммуникации | Электроснабжение, водоснабжение, газоснабжение, канализация |
Таблица 13
| Наименование | ПРОИЗВОДСТВЕННОЕ ЗДАНИЕ |
| Идентификатор | Литера: ХХ |
| Дата начала отчета возраста объекта | 01.07.1968 |
| Основной параметр | 927,10 кв.м. |
Описание строения
| Наименование | Значение | Состояние |
| Адрес | г. Самара, ул. Мечникова, д.ХХ | |
| Экологическая обстановка | Хорошая | |
| Тип объекта (назначение согласно проекту) | производственный | |
| Текущее использование | Согласно назначению | |
| Культурная, архитектурная или иная ценность объекта | Нет | |
| Год постройки объекта | 1968 | |
| Фундамент | Бутобетонный | Хорошее |
| Стены | Кирпичные | Хорошее |
| Перекрытия (покрытие) | Деревянные, Ж/бетонные | Хорошее |
| Крыша (кровля) | Асбоцементная по деревянным стропилам | Хорошее |
| Полы | Бетонные, дощатые, плитка | Хорошее |
| Проемы | Оконные- двойные створные, Дверные- филенчатые | Хорошее |
| Отделочные работы | Штукатурка, побелка, окраска | Хорошее |
Определение стоимости земельного участка
Согласно Методическим рекомендациям Минимущества РФ, при оценке стоимости земельного участка используются следующие методы: метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод остатка, метод капитализации земельной ренты, метод предполагаемого использования.
На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.
Для оценки земельных участков были использованы приведенные ниже подходы и методы.
Метод выделения. Метод применяется для оценки застроенных земельных участков.
Условия применения метода:
- наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);
- соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
- определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами - аналогами;
- определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
- определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
- корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
- расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;
- расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;
- расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.
Сумма затрат на создание улучшений земельного участка может определяться с использованием укрупненных и (или) элементных стоимостных показателей.
Для расчета стоимости земельного участка методом выделения были подобраны объекты – производственные здания, расположенные в Железнодорожном районе г.Самары в одной ценовой зоне в непоосредственной близости с объектом оценки.
В результате расчетов стоимость земельного участка площадью 4550 кв.м, определенного методом выделения, составляет:
12 535 027 рублей
Определение стоимости улучшений
Определение стоимости улучшений производится по следующему алгоритму:
где:
- Стул.. – стоимость объекта;
- ПВС – стоимость строительства объекта в текущих ценах на СМР и строительные материалы;
- Изфиз.– физический износ объекта;
- Изфунк. – функциональный (моральный) износ объекта;
- Извэв – снижение стоимости под действием внешнего экономического влияния.
Определение суммы затрат на создание улучшений земельного участка практически реализуется в следующих методиках:
- метод сравнительной стоимости единицы имущества - оценка на основе использования единичных скорректированных укрупненных показателей затрат на создание аналогичного имущества;
- метод стоимости укрупненных элементов - оценка имущества на основе суммы стоимости создания его основных элементов;
- метод количественного анализа - оценка имущества на основе полной сметы затрат на его воспроизводство.
К укрупненным стоимостным показателям относятся как показатели, характеризующие параметры объекта в целом – квадратный, кубический, погонный метр, так и показатели по комплексам и видам работ.
Проанализировав исходные данные по строительным расценкам на СМР, необходимую точность результата оценки и предполагаемый вклад затратного подхода в стоимость исследуемого объекта, Оценщики приняли решение применить при расчете полной восстановительной стоимости метод стоимости укрупненных элементов.
При определении стоимости строительства необходимо учесть конструктивные особенности объекта (отсутствие, наличие дополнительных элементов, улучшенное выполнение некоторых элементов и т.д.), а также косвенные затраты на строительно-монтажные работы и на устройство внешних коммуникаций. Все указанные затраты рассчитываются согласно правилам, действующим при составлении сводного сметного расчета.
При определении суммы затрат на создание строений следует учитывать прибыль инвестора - величину наиболее вероятного вознаграждения за инвестирование капитала в создание улучшений земельного участка. Прибыль инвестора может быть рассчитана как отдача на капитал при его наиболее вероятном аналогичном по уровню рисков инвестировании.
Для определения стоимости воспроизводства улучшений, находящихся на земельном участке, использовался сборник укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС № 6, таблица 50) в ценах 1969 г с последующим применением коэффициента перехода в ц.1984 г.(К=1,17), с пересчетом в базовые цены 1991г. по Письму Госстроя РСФСР от 24.09.90г. № 15-148/6 и № 15-149/6 (К= 1,57) и проиндексированной на дату оценки с использованием индекса, рассчитанного Центром ценообразования в строительстве на ноябрь 2007 года (49,559). Прибыль предпринимателя составляет 12,66%. Все ценовые показатели в сводном сметном расчете приведены в рублях на 1 м2 общей площади основного строения.
Износ. Следующей процедурой затратного подхода является определение накопленного износа. Износ определяется, как снижение стоимости объекта вследствие воздействия различных факторов, полученное объектом на дату оценки. Имущество подвержено влиянию трех основных видов износа: физическому, функциональному (моральному) и экономическому износу (влиянию внешних экономических воздействий).