метод регрессии;
(С=Saixi,
где С - стоимость оцениваемого земельного участка;
ai - i-ый фактор, по которому производится анализ влияния его на уровень стоимости земельного участка;
коэффициент корреляции при i-м факторе;
количество рассматриваемых факторов.
В качестве фактора в данной модели могут быть приняты и местоположение, и размеры, и форма, и экономический потенциал земельного участка, и другие факторы.
метод валового рентного мультипликатора;
(Определение рыночного соотношения между продажными ценами на аналогичные земельные участки и фактическими или потенциальными валовыми чистыми доходами с этих участков, т.е. определение валового рентного мультипликатора и использование его для расчета стоимости оцениваемого участка).
Оборотные активы
Запасы оцениваются по рыночным ценам с добавлением фактических затрат по транспортировке и складированию.
Затраты в незавершенном производстве оцениваются по фактической себестоимости производства.
Товары отгруженные - по рыночной стоимости.
Расходы будущих периодов анализируются, и выявляется их реальность. В случае подтверждения их реальности они оцениваются по номинальной стоимости.
Дебиторская задолженность анализируется на предмет возможности возврата долга в срок. Если задолженность признается безнадежной, то она не оценивается, также не оцениваются долги учредителей по взносам в уставный капитал. Если задолженность признается реальной к взысканию, она оценивается по текущей стоимости.
Инвестиции оцениваются исходя из рыночно стоимости на дату оценки.
Валютные средства оцениваются по курсу валют на дату проведения оценки.
Задолженность предприятия
Из накопленной суммы активов вычитаются пассивы предприятия в части:
целевого финансирования и поступлений;
заемных средств (краткосрочных и долгосрочных);
кредиторской задолженности;
расчетов по дивидендам;
резервов предстоящих расходов и платежей;
прочих пассивов (долгосрочных и краткосрочных).
Оценка пассивов осуществляется по балансовой стоимости на дату оценки.
Огромное множество инвестиционных инструментов, предоставляемых современным финансовым рынком, заставляет корпоративных инвесторов с каждым днем анализировать все большее количество финансовой информации.
В работе была исследована природа риска, что позволило более полно учесть взаимосвязи таких категорий как “риск" и “доходность, и, следовательно, повысить качество инвестиционных решений.
Итак, определять стоимость чистых активов АО обязано по итогам каждого отчетного периода. Отметим, что в соответствии с требованиями Закона № 352-ФЗ за первые два года деятельности искомая величина рассчитывается в основном для внутреннего пользования. В дальнейшем информацию необходимо в определенных случаях предоставлять внешним заинтересованным лицам. Однако обо всем по порядку.
В случае, когда по окончании второго года (или каждого последующего финансового года) стоимость чистых активов окажется меньше "уставника", совету директоров (наблюдательному совету) общества при подготовке к годовому общему собранию акционеров придется включить в состав годового отчета раздел о состоянии его чистых активов. Данная часть должна содержать:
показатели, характеризующие динамику изменения стоимости чистых активов и уставного капитала общества за три последних завершенных финансовых года, включая отчетный год, или, если общество существует менее чем три года, за каждый завершенный финансовый год;
результаты анализа причин и факторов, которые, по мнению совета директоров (наблюдательного совета) общества, привели к тому, что стоимость чистых активов общества оказалась меньше его уставного капитала;
перечень мер по приведению стоимости чистых активов общества в соответствие с величиной его уставного капитала.
Кстати говоря, акционерные общества обязаны за счет чистой прибыли формировать резервный фонд, минимальный размер которого равен 5 процентам УК. Таково требование пункта 1 статьи 35 Закона № 208-ФЗ. Соответственно, если чистые активы оказались меньше "уставника", это однозначно свидетельствует о том, что "запас прочности" так и не был сформирован за два года. А раз так, то деятельность компании является убыточной.
Рассмотренные выше методики имущественного подхода требуют большого числа практических расчетов, дальнейшего анализа полученных результатов, формирования соответствующей нормативной базы применения этих методик, а также их последовательного совершенствования.
Описанные методы пригодны для оценки различных видов стоимостей предприятий. Методика скорректированной балансовой стоимости устанавливает либо балансовую, либо восстановительную стоимость предприятия (что зависит от разницы в датах оценки предприятия и переоценки основных фондов данного предприятия); методика замещения позволяет рассчитать стоимость замещения предприятия; методика ликвидационной стоимости - ликвидационную стоимость предприятия; методика накопления активов - рыночную стоимость предприятия.
1. Пратт П. Оценка бизнеса: анализ и оценка компаний закрытого типа. Иллинойс, 1989, 20ое изд. Пер. с англ. М.: РОО, 1995г.
2. Гленн М., Десмонд, Ричард Э. Келли. Руководство по оценке бизнеса. М.: РОО, 1996г.
3. Ковалев А.П. Как оценить имущество предприятия. М.: Финстатинформ, 1996г.
4. Федотова М.А. Сколько стоит бизнес: Методы оценки. М.: Перспектива, 1996г.
5. Шеннон П. Пратт. Оценка бизнеса/ под ред.В.Н. Лаврентьева.М., 1995г.
6. Экономическая газета. 1996г. №24. Июнь; 1995. №37. Сент.
7. Оценка машин и оборудования: Программа обучения оценщиков. Ин-т экономического развития Мирового банка. 1995г.
8. Шеремет А.Д. Анализ экономики промышленных предприятий - М.: ВШ, 1997.
9. Экономика торговли: Б.А. Соловьев, Л.А. Алькевич, В.И. Андросов и др. - М.: Экономика, 2004.
10. Экономика торгового предприятия: Учебник для вузов / А.И. Гребнев, Ю.К. Баженов, О.А. Габриэлян и др. - М.: ОАО "Издательство "Экономика", 2003.
11. Первозванский А.А., Первозванская Т.Н. Финансовый рынок: расчет и ана-лиз - М.: Инфра-М, 2003.
12. Ковалев В.В. Финансовый анализ - М.:, Финансы и статистика, 2004.
13. Как читать финансовый отчет: Пер. с англ. - М.: Дело, 1992. - 39 с.
14. Богатая И.Н. Стратегический учет собственности предприятия. - Ростов-на-Дону: Феникс, 2001. - 320 с.
15. Бланк И.А. Управление активами и капиталом предприятия. - К.: Центр, Эльга, 2003. - 448 с.