Таким образом, можно отметить, что ООО «Марка плюс» ведет свою деятельность (как основную, так и инвестиционную) в значительной мере за счет заемного капитала. Малый объем собственных средств приводит к наличию высокого риска неплатежей по обязательствам, занижает показатели ликвидности. Финансовая устойчивость предприятия оценивается как низкая. Однако с другой стороны такая оценка состояния и деятельности предприятия не может быть признана верной - отчетность организации в данный период времени (период инвестирования) не может адекватно отражать ситуацию, т.к. сильно искажается наличием большого объема краткосрочных кредитов.
Также следует отметить, что предприятие, финансируя свою деятельность за счет заемных источников, вовремя и в полном объеме расплачивается по своим обязательствам, в последние полгода вышло из убытков и получает прибыль; ведется деятельность по продаже ГСМ и успешно реализован проект строительства здания.
2. Финансирование инвестиционного проекта, проводимого ООО «Марка плюс»
2.1Содержание инвестиционного проекта строительства нового здания
Основным видом деятельности ООО «Марка плюс» является торговля ГСМ различных видов. Однако ввиду насыщенности этого сегмента рынка, а также серьезной конкуренции и обилия компаний-поставщиков в Вологодской области такая деятельность становится все менее рентабельной, продажи сокращаются. Исходя из вышеизложенного, учредителями ООО «Марка плюс» было решено постепенно перепрофилировать деятельность организации. В качестве целевой была выбрана сфера сдачи офисных помещений в аренду. Это решение обосновывалось развитием бизнеса в городе и соответственно очевидным наличием спроса на «продукт» такого рода, а также относительно малым риском (в сравнении с торговой деятельностью) и стабильностью получения дохода.
Инвестиционный проект ООО «Марка плюс» посвящен строительству нового двухэтажного здания по адресу: г. Вологда, ул. Доронинская, д. 42. Данный проект планируется реализовать силами ООО «Марка плюс», без привлечения каких-либо сторонних строительных организаций.
Здание расположено на перекрестке улиц Доронинская и Дальняя в Заречном микрорайоне города Вологды. Данное месторасположение выбрано исходя из следующих факторов:
1) Наличие в микрорайоне спроса на такого рода недвижимость, перевешивающую предложение;
2) развитие производства и жилищного строительства в районе;
3) наличие вблизи здания автозаправочной станции;
4) оборудованная площадка для парковки транспорта перед зданием;
5) удобное транспортное сообщение с центром города.
Площадь здания составляет 2000 кв. м. Все площади планируется сдавать в аренду под офисы представительствам и филиалам коммерческих организаций. Здание относится к категории форматных бизнес центров, ориентировано на мелкие и средние организации. По объемам платных услуг на душу населения, оба города уже находятся на уровне российских миллионников. В связи с этим, и в Вологде, и в Череповце следует ожидать бум деловой недвижимости. Касательно предложения коммерческой недвижимости следует отметить, что в Вологде строится и работает довольно много малых бизнес центров площадью 300-500 кв.м., построенных в старой части города. Такие бизнес центры экономически малорентабельны и строятся компаниями для собственного использования. При этом, это единственный формат деловых зданий, разрешенный к строительству в старой части города. Как уже упоминалось ранее, строительство крупных форматных бизнес центров в центральной части города Вологда ограничено высотным регламентом и «нарезкой» земельных участков. В Вологде работают несколько неформатных бизнес центров площадью по 2-3 тысячи кв.м., переоборудованные из зданий проектных организаций. В последнее время в Вологде также построено несколько объектов, подходящих под категорию форматных бизнес центров (класса С), однако не один из них не располагается в Заречном микрорайоне. Таким образом, аналогичного здания в данном районе не существует, что в совокупности с наличием необходимости в офисных помещениях определяет целесообразность реализации инвестиционного объекта.
Ценовая политика разработана таким образом, чтобы сдаваемые площади были доступны среднему и малому бизнесу. Стратегия ценообразования будет отталкиваться от затрат на строительство. Кроме того, в дальнейшем она будет опираться на спрос на услуги. Планируемая стоимость арендной платы за 1 кв. м. составит 500 руб. без учета НДС. Средняя цена аренды по городу в бизнес центрах форматного класса составляет 650 руб. Она превышает планируемую на 30%, что в итоге положительно влияет на предъявляемый спрос на аренду помещений данного здания.
Окончание строительства планировалось на февраль 2009 года. Строительство было выполнено в сроки. Предприятие выходит на планируемую мощность (сдача в аренду всех имеющихся помещений) сразу после ввода в эксплуатацию. Доход от аренды офисных помещений исходя из планируемой стоимости арендной платы составит в 2009 году – 12 млн. руб., в 2010 году – 14 млн. рублей., в 2011 – году 16 млн. рублей.
Для достижения максимальной мощности, т.е. сдачи в аренду всех имеющихся площадей, необходимо проводить грамотную маркетинговую политику с целью привлечения клиентов. Руководство ООО «Марка плюс» не планировало проводить крупную рекламную кампанию, исходя из выгодного месторасположения объекта и отсутствия конкуренции. Основной упор делался на ценовую политику, наиболее приемлемую для потенциальных клиентов.
На первоначальном этапе проводились небольшие по масштабу рекламные мероприятия, направленные на информирование потенциальных клиентов о сдаче в аренду помещений. Целевое направление рекламы при минимуме затрат достигалось по средствам проведения таких мероприятий, как размещения рекламных объявлений в холлах офисных и административных зданий, расположенных в этом районе, распространением красочных рекламных листовок в центральной и заречной части города, оформлением вывески на фасаде здания, в котором будут сдаваться в аренду помещения, объявления в газете.
2.2Оценка эффективности инвестиционного проекта
Различают простые (статические) и усложненные методы оценки, основанные на теории изменения стоимости денег во времени. Методические рекомендации по расчету экономической эффективности капитальных вложений при использовании простых методов предусматривали систему показателей, отвечающую действующим условиям хозяйствования. Применительно к данному инвестиционному проекту строительства здания, проводимого ООО «Марка плюс», можно рассчитать следующие показатели:
1) коэффициент общей экономической эффективности капитальных вложений
Э = П/К
где П — годовая прибыль;
К — капитальные вложения;
Эффективность капитальных вложений в строительство составила 0,32 руб. с 1 руб. вложений за год.
2) срок окупаемости
Т = К/П
Срок окупаемости составил 3,17 лет. Таким образом, исходя из расчетов, проект должен окупиться (т.е. прибыль превысит затраты) чуть более чем через 3 года.
Основным недостатком этих показателей, рассчитанных на основе простых методов, является игнорирование временной оценки затрат и доходов. Следовательно, при оценке эффективности инвестиционных проектов нужно учитывать инфляционные процессы. Оценка проектов усложненными методамибазируется на том, что потоки доходов и расходов по проекту, отраженные в бизнес-плане, несопоставимы. Для объективной оценки надо сравнивать затраты по проекту с доходами, приведенными к их текущей стоимости на момент осуществления затрат, т.е. доходы должны быть продисконтированы.
Для оценки реализуемого на предприятии инвестиционного проекта с учетом временного фактора рассчитаны следующие показатели:
1.период (срок) окупаемости проекта;
2.чистая текущая стоимость доходов;
3.ставка доходности (коэффициент рентабельности) проекта;
4.внутренняя ставка доходности проекта;
5. модифицированная ставка доходности;
6. ставка доходности финансового менеджмента.
Оценка эффективности инвестиционного проекта предполагает использование системы показателей, т.к. это позволяет в процессе расчета одного показателя устранить недостатки другого.
Период окупаемости определяется как ожидаемое число лет, необходимое для полного возмещения инвестиционных затрат.
Tок = N0+ (P / V)
N0 – число лет, предшествующих году окупаемости;
P - невозмещенная стоимость на начало года окупаемости;
V - приток наличности в течение года окупаемости.
За ставку дисконтирования имеет смысл взять уровень инфляции: во-первых, проект финансируется полностью за счет заемных средств, во-вторых, уровень инфляции превышает ставку по депозиту, тем самым достовернее отражает снижение стоимости денег во времени. При предположении, что инфляция в среднем составит 14% за 2009 г. и пять последующих, дисконтированный денежный поток составит:
Таблица 3.1, тыс. руб.
Расчет дисконтированного денежного потока
| Поток | Период | |||||||
| 4кв.2007 | 2008 | 2009 | 2010 | 2011 | 2012 | 2013 | 2014 | |
| Дисконтированный денежный | (35000) | 0 | 8488 | 7447 | 6532 | 5730 | 5026 | 4408 |
| Накопленный дисконт. денежный | (35000) | (35000) | (26512) | (19065) | (12533) | (6803) | (1777 | 2631 |
Дисконтированный денежный поток за каждый год рассчитывается по следующей формуле: