- упрощенное судопроизводство (юридическая процедура, которая может включать открытое слушание, решения которого обязательны для выполнения) и другие меры и санкции, такие, как изъятие и продажа имущества, вычеты из зарплаты, пенсии и снятие сумм с банковского счета. Крайними мерами являются выселение и продажа недвижимости, тюремное заключение и банкротство.
Системы налогообложения жилой недвижимости могут характеризоваться и по другим параметрам. Один из таких параметров - способ определения ставки налогообложения недвижимости. Различают фиксированные и переменные ставки.
Фиксированная ставка налога устанавливается непосредственно федеральным правительством или городским законодательным органом с последующим утверждением федеральными органами.
Переменные ставки налога являются результатом определения местным законодательным органом суммы планируемых расходов и доходов на следующий год, с учетом возможных поступлений из других источников. Налоговый сбор представляет собой остаточную сумму на покрытие бюджетных расходов. Переменная ставка налога определяется путем деления указанного налогового сбора на суммарную налогооблагаемую базу в данной юрисдикции.
Полномочия местных органов по установлению ставок налога варьируются в широких пределах для определения уровня доходов в соответствии с местными потребностями. Гибкость, однако, может создать свои проблемы. Во-первых, местные власти могут повышать доходную часть бюджета исключительно путем повышения ставки местного налога, не совершенствуя организацию сбора информации, оценки стоимости недвижимости или систематического полного сбора налогов и принудительных мер по обеспечению уплаты налога. Это может приводить к значительным неправомерностям налоговой оценки и, соответственно, к несправедливому налогообложению, а также создавать серьезные административные и социальные проблемы. Дифференциация ставок по районам страны может привести к территориальным различиям в размерах инвестиций в жилищное хозяйство.
В связи с этим для оптимизации действий городских органов власти целесообразно формирование определенной структуры - службы оценки и налогообложения жилой недвижимости - в системе управления городской недвижимостью.
Налог на недвижимое имущество существует примерно в 130 странах мира, но значимость его различна. В большинстве стран поступления от этого налога составляют 1 - 3% от общих налоговых поступлений в бюджет на всех уровнях власти, в США эта цифра близка к 9%. В ряде стран значение налога на недвижимое имущество снизилось, например в Великобритании. В других странах значение налога возросло (Португалия, Испания, Индонезия), так как в налоговое законодательство были внесены существенные изменения в части налогообложения жилья[52].
Налогооблагаемая база, как и объекты налогообложения, в разных странах имеет свои отличия. Эти отличия характеризуются не только объектом налогообложения, но и облагаемой налогом стоимостью. Они показаны в Приложении Л
К настоящему времени осуществили крупные реформы налоговых систем несколько стран, в том числе США, Германия, Франция. Их общее направление связано со стремлением государства инициировать частные инвестиции в жилищное строительство и модернизацию. При этом акцент в фискальной политике зарубежных индустриальных стран переносится на фиксированные налоги: налог на недвижимость, налог на продажи, различные неналоговые сборы.
Как показывает мировой опыт, основу финансово-экономической автономии местных органов составляет налог на недвижимость (например, поимущественный - в США, Японии; поземельный - в Германии, Франции; земельный налог со строений и налог на жилище во Франции; налог на недвижимое имущество и налог на приращение стоимости земельных участков в городской черте - в Испании), сбор которого и распоряжение полученными средствами происходят исключительно на местном уровне.
Объектами обложения этим налогом служат земля, строения (промышленные и жилищные) и другие виды недвижимости. Базой налогообложения почти во всех странах является оценочная стоимость имущества. Поскольку обложение и изъятие этого налога происходят согласно местному законодательству, то ставки налога различаются и устанавливаются как в процентом отношении от стоимости имущества, так и в виде твердой суммы с единицы стоимости имущества.
Рассмотрим системы налогообложения недвижимости некоторых развитых стран в целях анализа их характерных особенностей.
При оценке стоимости облагаемого налогом недвижимого имущества используется два исторически сложившихся способа: оценка на основе годовой арендной платы (Франция, Великобритания) и на основе предполагаемой продажей цены (страны Северной Европы, Латинской Америки, США, Япония).
Все налоги на недвижимость во Франции - земельные налоги на застроенные и незастроенные участки, а также налог на жилье - являются местными, ставки этих налогов и порядок уплаты определяются местными органами власти и расходуются исключительно ими.
Земельный налог на застроенные участки взимается с обустроенных участков. Налог касается всей недвижимости: зданий, сооружений, резервуаров и бассейнов, а также участков, предназначенных для любого назначения. Налогооблагаемая база, как правило, равна половине кадастровой арендной стоимости участка. От данного налога освобождается государственная собственность, а также физические лица в возрасте старше 75 лет, лица, получающие специальные пособия из общественных фондов. Земельный налог на незастроенные участки затрагивает поля, луга, леса, карьеры, болота и т.д. Налогооблагаемой базой налога служит 80% кадастровой стоимости участка. От налога освобождены участки, находящиеся в государственной собственности. Налог на жилье взимается как с собственников жилых домов, так и с арендаторов. Малообеспеченные лица могут быть освобождены от уплаты налога целиком или частично по месту их основного проживания.
В Японии налоги на имущество физические и юридические лица уплачивают по одинаковой ставке. Обычно это составляет 1,4% стоимости имущества. Пересмотр их производится раз в три года. В базу налогообложения входит все недвижимое имущество, в том числе жилые помещения, земля; ценные бумаги, банковские депозиты[53].
Налоги уплачиваются также при переходе собственности от одного владельца к другому, т.е. при приобретении или продаже имущества, наследовании, дарении, в частности жилья.
Налоги на имущество составляют примерно 1/3 местных налогов. Основой финансирования местных органов власти США также являются прямые налоги, основные из которых - поимущественные, поземельные, местные налоги с наследования и дарения, налог с продаж и специфические налоги. Города США имеют свои налоговые источники, главным из которых является налог на имущество. Например, в Нью-Йорке этот налог обеспечивает в настоящее время 40% собственных доходов бюджета. Он взимается примерно с 900 тыс. зданий и сооружений, основную часть которых составляют жилые дома. Жилье облагается налогом по дифференцированным ставкам. Собственник квартиры платит меньше, чем собственник сдаваемого внаем жилого дома. В облагаемую собственность входят земля и здания. База налогообложения равна 1/3 рыночной стоимости. Переоценка недвижимого имущества производится раз в четыре года.
В настоящее время в Российской Федерации заложены основы правовой системы для налогообложения жилой недвижимости[54]. В соответствии с Конституцией Российской Федерации Правительство имеет право вводить налоги, а граждане - уплачивать законодательно вводимые налоги; аналогичным образом органам местного самоуправления предоставлено право вводить местные налоги в соответствии с общими принципами налогообложения, которые устанавливаются федеральным законом.
В настоящее время существует три вида имущественных налогов, каждый из которых имеет свое регулирующее законодательство: налог на имущество юридических лиц, налог на имущество физических лиц и налог на землю.
Налог на землю и налог на имущество физических лиц, в том числе жилищный, относятся к местным налогам. Эти два налога, вместе взятые, обеспечивают местное налогообложение недвижимого имущества, в том числе жилых объектов, находящихся в собственности граждан.
Ни один из указанных налогов не взимается на основе рыночной стоимости; в настоящее время налоги на имущество и доходы от них незначительны из-за заниженной оценки имущества и низких налоговых ставок, а также продолжающейся инфляции. Получение существенных социально-экономических и финансовых выгод от внедрения системы налогообложения жилой недвижимости по ее стоимости для финансирования деятельности муниципальных служб местных органов самоуправления РФ связано с тщательным анализом компонентов, которые необходимо включить в административно-правовую основу реализации налогообложения домов и квартир по рыночной стоимости.
Базой для исчисления налога является так называемая инвентаризационная стоимость. Она рассчитывается по эмпирической формуле, среди значений которой имеется и такое, как восстановительная стоимость. При исчислении инвентаризационной стоимости учитываются износ, изменение цен на строительную продукцию, работы и услуги.
Таким образом, стоимость квартиры, дома или дачи зависит от года постройки (амортизации), объема помещения, стоимости строительных материалов и рабочей силы на дату оценки и года постройки. Инвентаризационная стоимость квартиры во вновь возведенном доме приравнивается к ее номинальной стоимости на дату принятия его в эксплуатацию.
Теоретически инвентаризационная стоимость квартиры (строения) может с годами падать, оставаться неизменной или расти - все зависит от уровня цен, зарплаты и инфляции. Однако реальное положение в нашей стране таково, что стоимость жилых объектов, несмотря на их износ, год от года растет.