Требования к форме договора продажи недвижимости сводятся к тому, что такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами. В отличие от общих правил, регламентирующих последствия несоблюдения простой письменной формы сделки, нарушение требований, предъявляемых к форме договора продажи недвижимости, влечет его недействительность.
Учитывая, что здания и сооружения неразрывно связаны с землей, в Гражданском кодексе (ГК) содержатся нормы, определяющие правовое положение земельного участка, на котором находится соответствующий объект недвижимости, в случае его продажи. При таких обстоятельствах покупателю одновременно с передачей права собственности на здания и сооружения передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
Необходимо отметить, что государственной регистрации подлежит не сам договор продажи недвижимости, а переход права собственности по такому договору от продавца к покупателю.
Центральное место среди принципов регистрации прав на недвижимое имущество занимает принцип специальности. В соответствии с ним в единый государственный реестр объектов недвижимости заносятся записи о правах, касающиеся конкретных объектов недвижимости. Критерием государственной регистрации выступает само недвижимое имущество, а не имена его собственников или какой-либо документ, удостоверяющий соответствующее право. Таким образом, основное содержание принципа специальности заключается в необходимости обеспечить укрепление прав относительно строго определенного недвижимого имущества. Собственник или иной владелец недвижимости в силу самых разнообразных обстоятельств может постоянно меняться, а переход имущества не всегда обусловлен оформлением тех или иных документов.
Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает регистрацию прав на недвижимое имущество. Следовательно, возникает потребность в признании принципа специальности и отказе от системы регистрации прав на недвижимость.
Покупатель здания, сооружения одновременно с передачей ему права собственности на указанные объекты получает права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Природа этих прав зависит от того, является ли продавец недвижимости собственником соответствующего земельного участка. В этом случае передаваемое покупателю право на земельный участок определяется договором (право собственности, право аренды и т.п.). Если же в договоре отсутствует условие о передаваемом покупателю праве на земельный участок, он становится собственником той части земельного участка, которая занята проданной ему недвижимостью и необходима для ее использования.
При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель недвижимости получает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Законом или договором между собственником земли и продавцом могут быть предусмотрены условия пользования земельным участком, не позволяющие продажу находящейся на этом земельном участке недвижимости либо допускающие это только с согласия собственника земли.
1.1.2 Аренда зданий и сооружений
Аренда зданий и сооружений – самостоятельный предмет правового регулирования. Содержанием договора аренды данного вида имущества является передача арендодателем здания или сооружения арендатору во временное владение и пользование или во временное владение и принятие объекта аренды последним. Помимо фактической передачи здания (сооружения), сторонам необходимо составить и подписать передаточный акт или иной документ о передаче.
В законодательстве четко регламентирована форма, в которой должен быть заключен договор аренды здания или сооружения – простая письменная форма путем составления одного документа, подписанного сторонами. Тем самым исключена возможность оформления договора путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность независимо от срока действия и участников договора.
Законодательством не установлены ни максимальный, ни минимальный срок аренды здания или сооружения, стороны вправе самостоятельно определить в договоре характер аренды (краткосрочный или долгосрочный). Однако срок действия договора является существенным условием договора, и стороны обязаны его указать. Если все же срок не указан, то договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца (в контракте можно оговорить иной срок).
Объектом данного договора являются здания и сооружения. Здания подразделяются на жилые и нежилые. Юридические лица могут арендовать жилые помещения исключительно для проживания граждан. К нежилым относятся здания, используемые для производственных, торговых, административных, культурно-просветительских, научно-исследовательских, учебных, лечебных, складских и других целей. Жилые здания могут включать в себя нежилые помещения (поликлиники, магазины, столовые и т.п.). Гораздо реже нежилые здания могут иметь жилые помещения (служебные квартиры в здании, используемом под контору).
Здания, расположенные на земельном участке делят на основные и служебные. К основному относится здание, являющееся главным по капитальности постройки, архитектурным признакам по своему назначению. Строение, выполняющее обслуживающую роль по отношению к основному зданию, причисляют к служебному (сараи, бытовки, мастерские, гаражи т.п.).
В качестве объекта государственной регистрации недвижимого имущества может быть определено основное здание без служебных строений с конкретным порядковым номером по улице (переулку) либо основное здание и служебные строения, расположенные на одном земельном участке.
Предприятия могут сдавать в аренду недвижимое имущество, принадлежащее им на праве хозяйственного ведения, только с согласия собственника.
Федеральное предприятие не имеет права сдавать в аренду здания или сооружения без согласия Государственного комитета РФ по управлению государственным имуществом.
В соответствии со ст.6 Федерального Закона “Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации” сдача в аренду объектов недвижимости, относящихся к муниципальной собственности, входит в компетенцию органов местного самоуправления.
При определении права арендатора на соответствующий земельный участок необходимо учитывать установленные законодательством ограничения. Так, земельный участок может предоставляться на праве пожизненно наследуемого владения только гражданам.
1.2 Кадастровый учет
Ведение государственного земельного кадастра на всей территории Российской Федерации представляет собой последовательные действия по сбору, документированию, накоплению, обработке и хранению сведений о земельных участках. Основным процессом ведения государственного земельного кадастра является государственный кадастровый учет земельных участков.
государственный кадастровый учет земельных участков включает следующие действия:
проверку представленных заявителем документов;
составление описания земельного участка в едином государственном реестре земель (ЕГРЗ);
присвоение кадастрового номера земельному участку;
изготовление кадастрового плана земельного участка с нанесением участка на дежурную кадастровую карту (ДКК);
формирование кадастрового дела земельного участка.
В технологической схеме ведения государственного земельного кадастра предусмотрены следующие основные процедуры:
документационное обеспечение государственного кадастрового учета;
кадастровое формирование земельного участка;
кадастровый учет земельного участка в ЕГРЗ;
подготовка кадастрового плана земельного участка;
внесение в ЕГРЗ изменений в сведения об учтенном земельном участке.
Формирование земельного участка как объекта кадастрового учета представляет собой процедуру описания земельного участка в соответствии с заявкой и установленными правилами кадастрового учета и в объеме, необходимом для внесения сведений в ЕГРЗ.
Кадастровое формирование может проводиться:
по результатам межевания земель;
по декларативному принципу (по данным заявителя).
1.3 Городское зонирование и регулирование землепользования
В настоящий момент городское зонирование, т.е. разделение города на определенные участки по географическому, экономическому и ряду других факторов, выполняются в электронном виде. Далее рассмотрены основные задачи и пути их решения в Тульской области, в частности, в областном центре.
Главные задачи в рамках городского зонирования:
– установка геоинформационной системы MapInfo. Подготовка специалиста и оснащение рабочего места. Выбор и установка другого программного обеспечения (СУБД, текстовый редактор, векторизатор, средства работы с Internet);
– создание или актуализация существующей компьютерной плана-схемы города, которая является основой для зонирования территории города. Данная задача была успешно решена сотрудниками Федерального государственного учреждения «Земельная кадастровая палата» по Тульской области;