Финансовая деятельность предприятия: анализ и пути ее совершенствования (на примере ООО "Си-трейдинг") (стр. 17 из 23)
а) арендная ставка на офисные помещения – 38,4 долл. (с учетом НДС);
б) арендная ставка на помещения общепита – 25,6 долл. (с учетом НДС);
в) арендная ставка за машиноместо – 76,8 долл. (с учетом НДС).
Проект также предусматривает ежегодное увеличение арендных ставок в размере 10% по всем категориям помещений.
Динамика выручки от аренды по годам реализации проекта представлена в таблице 3.3:
Таблица 3.3 – Поступления от сдачи в аренду, долл.
| Строка | 2009 год | 2010 год | 2011 год | 2012 год | 2013 год | 2014 год | 2015 год |
| Офисные помещения | 1963907 | 5638316 | 6199834 | 6819656 | 7501830 | 8252487 | 9077990 |
| Помещения общепит | 110438 | 233963 | 257503 | 283243 | 311550 | 342683 | 376950 |
| Паркинг | 0 | 103104 | 138989 | 152890 | 168177 | 184991 | 203484 |
| ИТОГО | 2074345 | 5975383 | 6596326 | 7255788 | 7981557 | 8780160 | 9658424 |
– Невозмещаемые расходы рассчитаны на основе известной информации о составе затрат в других бизнес-центрах и торговых центрах и исходя из того, что будет создана управляющая компания, которая будет заниматься обслуживанием проекта. Расходы по персоналу и общие издержки представлены в таблице 3.4 и таблице 3.5, соответственно.
Таблица 3.4 – План по персоналу
| Должность | Кол-во | Зарплата, долл. | Платежи |
| Управление | |||
| директор | 1 | 1200 | Ежемесячно, начиная с июня 2009 года |
| бухгалтер | 1 | 1000 | Ежемесячно, начиная с июня 2009 года |
| юрист | 1 | 800 | Ежемесячно, начиная с июня 2009 года |
| Производство | |||
| инженер | 1 | 700 | Ежемесячно, начиная с июня 2009 года |
| сантехник | 1 | 500 | Ежемесячно, начиная с июня 2009 года |
| электрик | 1 | 500 | Ежемесячно, начиная с июня 2009 года |
| уборщик | 2 | 300 | Ежемесячно, начиная с июня 2009 года |
| охрана | 4 | 400 | Ежемесячно, начиная с июня 2009 года |
| Маркетинг | |||
| маркетолог | 1 | 800 | Ежемесячно, начиная с июня 2009 года |
| ВСЕГО | 13 | 9700 |
Таблица 3.5 – Общие издержки
| Название | Сумма, долл. | Платежи |
| Управление | ||
| коммунальные платежи | 100 | Ежемесячно, начиная с июня 2009 года |
| платежи за землю | 1400 | Ежемесячно, начиная с июня 2009 года |
| прочие | 300 | Ежемесячно, начиная с июня 2009 года |
| Маркетинг | ||
| реклама | 100 | Ежемесячно, начиная с июня 2009 года |
| единовременная реклама | 20000 | Разовый платеж 01.06.2009 |
В проекте предусмотрен ежегодный рост заработной платы и издержек в размере 10% в год. Расчет прибыли полученной в ходе реализации проекта на весь период его окупаемости представлен в приложении А.
В расчете заложено освобождение от налога на недвижимость на период одного года после ввода в действие объекта согласно действующего законодательства (статья 4 Закона Республики Беларусь «О налоге на недвижимость» от 23.12.1991 г. №1337‑XII). Уменьшение размера налога на недвижимость по годам связано с частичной амортизацией объекта в процессе эксплуатации. Налог определяется ежегодно, его начисление производится от остаточной стоимости основного средства. Амортизация рассчитывается исходя из нормы, установленной согласно Временному республиканскому классификатору амортизируемых основных средств и нормативные сроки службы. Так нормативный срок службы бизнес-центра и паркинга составляет 100 лет (шифр 10001).
Анализ движения денежных средств согласно представленной финансовой модели отражен в таблице кэш-фло (приложение Б). Потоки денежных средств отражают деятельность в динамике от периода к периоду. Эта таблица объединяет показатели, характеризующие динамику движения денежных средств по годам реализации проекта от всех видов деятельности организации: операционной, инвестиционной и финансовой.
Следует обратить внимание, что до начала 2013 года производится зачет накопленного во время строительства налога на добавленную стоимость в размере 3890725 долл. В связи с этим отток денежных средств по строке налоги значительно ниже в период с 2009 по 2013 годы.
В ходе инвестиционного проекта предусмотрено, в первую очередь, погашение основного долга по внешним займам, а затем начиная с 2014 года выплаты процентов по ним. Погашение основного долга производятся по мере поступления арендных платежей. В то время как на выплату процентов договором займа установлен мораторий до 2018 года.
Оценка инвестиций базируется на сопоставлении ожидаемой чистой прибыли от реализации проекта с инвестированным в проект капиталом. В основе метода лежит вычисление чистого денежного потока, определяемого как разность между притоком денежных средств от операционной (производственной) и инвестиционной деятельности и их оттоком, за минусом издержек финансирования, в том числе процентов по долгосрочным кредитам.
На основании чистого денежного потока рассчитываются основные показатели оценки инвестиций:
– чистый доход (NV);
– чистый дисконтированный доход (NPV);
– индекс доходности (PI);
– внутренняя норма рентабельности (IRR);
– срок окупаемости (PP);
– дисконтированный срок окупаемости (DPP) [15].
В основе расчета этих показателей лежит коэффициент дисконтирования, который используется для приведения будущих потоков и оттоков денежных средств на шаге t к начальному периоду времени.
Коэффициент дисконтирования:
, (3.1)где
– коэффициент дисконтирования, в долях единицы; 
– норма дисконтирования, в долях единицы; 
– номер года с момента начала инвестиционных вложений 
.Ставка дисконтирования принимается на уровне ставки рефинансирования Национального банка или фактической ставки процента по долгосрочным кредитам банка. Принятая ставка дисконтирования равна 14%.
Условия финансовой реализуемости и показатели эффективности рассчитываются на основании денежного потока CFt.
Чистым доходом (NV) называется накопленный эффект (сальдо денежного потока) за расчетный период:
NV= ∑CFt, (3.2)
где CFt– чистый поток наличности в году t, долл.
Суммирование распространяется на все шаги расчетного периода.
NV проекта определен на основе данных приложения В строки 5 для 2006–2022 гг. составляет: -5000000 – 2000000 – 11167292 – 5784283 + 4453072 + 4860646 + 5358232 + 5229649 + 4051747 + 544 + 893483 + 6913420 + 7615642 + 8387843 + 9236731 + 10170426 + 11197263 = 54417122 долл.
Чистый дисконтированный доход(другие названия – ЧДД, интегральный эффект, NetPresentValue, NPV) характеризует интегральный эффект от реализации проекта и определяется как величина, полученная дисконтированием (при постоянной ставке процента отдельно для каждого года) разницы между всеми годовыми оттоками и притоками реальных денег, накапливаемых в течении горизонта расчета проекта:
, (3.3)где
– чистая текущая стоимость инвестиционного проекта, долл.; 
– длительность проекта в годах;
– годовой доход от инвестиций в году t, долл.;
– инвестиционный капитал, вкладываемый в году t, долл.; 
– коэффициент дисконтирования в году t, доли ед.;Формулу по расчету NPV можно представить в следующем виде:
. (3.4)Чистый дисконтированный доход показывает абсолютную величину прибыли, приведенной к началу реализации проекта, и должен иметь положительное значение, иначе инвестиционный проект нельзя рассматривать как эффективный.
В рассматриваемом проекте NPV: -5000000∙1 – 2000000∙0,88 – -1167292∙0,77 – 5784283∙0,67 + 4453072∙0,59 + 4860646∙0,52 + 5358232∙0,46 + +5229649∙0,40 + 4051747∙0,35 + 544∙0,31 + 893483∙0,27 + 6913420∙0,24 + +7615642∙0,21 + 8387843∙0,18 + 9236731∙0,16 + 10170426∙0,14 + 11197263∙0,12 = 1122009 долл. (строка 11 приложения В).
Разность NV– NPVнередко называют дисконтом проекта. Дисконт проекта в нашем случае равен 54417122 – 1122009 = 53295113 долл.
Так как в нашем случае NV– NPV> 0, то проект следует принять. Если же NV– NPV < 0, то проект следует отвергнуть. Когда NV– NPV = 0, то проект не прибыльный, но и неубыточный.
Чем больше значение NPV, тем эффективнее проект. Очевидно, что по приведенной методике расчета рассматриваемый проект эффективен.
Внутренняя норма рентабельности инвестиций (Internalrateofreturn (IRR)) – значение нормы дисконта (
), при которой величина проекта равна нулю. 
, при которой 
.Внутренняя норма рентабельности – интегральный показатель, рассчитываемый нахождением ставки дисконтирования, при которой стоимость будущих поступлений равна стоимости инвестиций.