Схема регламента ожидаемого управления налогообложением недвижимости представлена в приложении 20.
Для оценки рыночной стоимости недвижимости жилого назначения в многоквартирных домах в соответствии с Методикой используются следующие характеристики:
1. этажность здания
2. этаж расположения квартиры
3. материал стен здания
4. число комнат в квартире
5. наличие балкона или лоджии
6. местоположение здания
7. общая площадь квартиры в кв. м.
8. жилая площадь квартиры в кв. м.
9. площадь кухни в кв. м.
10. год постройки здания
Оценка рыночной стоимости объекта жилой недвижимости (квартиры) производится по формуле:
Стоимость = К1 * К2 * К3 * К4 * К5 * К6 * (К7 * В1 + А2 * В2 + А3 * В3 + А4 * В 4+ К8 * В5)
К1 - коэффициент влияния этажности здания
К2 - коэффициент влияния этажа расположения квартиры
К3 - коэффициент влияния материала стен здания
К4 - коэффициент влияния расположения квартиры на последнем этаже
К5 - коэффициент влияния местоположения здания
К6- коэффициент влияния износа здания
К7 - коэффициент влияния числа комнат в квартире
В1 - базовая ставка для коэффициента числа комнат
А2 - общая площадь квартиры
В2 - базовая ставка 1 кв.м. общей площади квартиры
А3 - жилая площадь квартиры
В3 - базовая ставка 1 кв.м. жилой площади квартиры
А4 - площадь кухни
В4 - базовая ставка 1 кв.м. площади кухни
К8 - коэффициент влияния числа балконов/лоджий
В5 - базовое значение для наличия балконов/лоджий
Для оценки рыночной стоимости индивидуальных жилых домов в соответствии с Методикой необходимо использовать следующие исходные данные:
1. местоположение объекта (земельная зона);
2. материал внешних стен дома;
3. состояние здания (под снос или нет - эта поправка действует в том случае, если отсутствует характеристика общей площади объекта, соответственно оценка стоимость объекта равна 0);
4. общая площадь дома в кв.м.
5. площадь земельного участка в кв. м;
6. наличие коммуникаций;
7. износ здания.
Оценка рыночной стоимости индивидуальных домов производится по формуле:
Стоимость = К1 * К2 * К3 * (А1* В1* К4 * К5 + А2 * В2)
К1 - коэффициент влияния местоположения
К2- коэффициент наличия коммуникаций
К3 - коэффициент для дома, предназначенного под снос (в случае, если общая площадь дома равна 0, т.е. оценка здания не производится)
А1 - общая площадь дома
В1 - базовая ставка для 1 кв. м. общей площади дома
К4- коэффициент влияния материала стен дома
К5 - коэффициент влияния износа здания
А2 - площадь земельного участка
В2 - базовая ставка для 1 кв.м. площади земельного участка
Оценка дополнительных сооружений типа - пристройка, гараж, мезонин, предбанник, хозблок, баня, гараж, веранда и вариантов этих названий производится следующим образом: стоимость 1 кв.м. дополнительного сооружения равен 1/2 стоимости 1 кв.м. индивидуального жилого дома, к которому относится данное сооружение
Для расчета оценки рыночной стоимости недвижимости промышленного и иного коммерческого назначения в соответствии с Методикой необходимо использовать следующие исходные данные:
1. назначение земельного участка;
2. вид использования здания (помещения и др., далее по тексту - здание);
3. материал стен здания;
4. местоположение (зона) здания;
5. общая площадь здания;
6. площадь земельного участка.
Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости промышленного и иного коммерческого назначения, включающих в себя здания, помещения и относящиеся к ним земельные участки производится по формуле:
Стоимость = К1 * [ К2 * К3 * К4 * К5 * К6 * А1 * В1.+ К7 * В2 * А2 0.72 + (А2 - А2 0.72) * В3]
К1 - коэффициент влияния местоположения здания
К2 - коэффициент влияния износа здания
К3 - коэффициент влияния вида использования здания
К4 - коэффициент влияния материала стен здания
К5 - коэффициент влияния типа и размера здания
К6 - коэффициент влияния качества постройки
А1 - общая площадь здания
В1 - базовая ставка для 1 кв.м. здания
К7 - коэффициент влияния вида использования земельного участка
А2 - площадь земельного участка
В2 - базовая ставка для 1 кв.м. площади А2 0.72
В3 - базовая ставка для 1 кв.м. площади (А2 - А2 0.72)
Оценка объектов недвижимости с использованием модели массовой оценки позволяет проведение работ с учетом следующих условий: оценка должна быть проведена в короткие сроки; затраты на нее должны быть минимальны; в методике оценки должна быть заложена возможность быстрой переоценки через какой-то период времени; оценка должна охватывать все объекты недвижимости.
Ставка налога на недвижимость, единая для всех видов недвижимости, предполагается, будет принята в размере 2 процентов от налогооблагаемой базы объекта недвижимости.
В результате проводимой работы по введению налога на недвижимость ожидаются следующие последствия:
Финансовые - создание более устойчивого и надёжного источника пополнения доходной части городского бюджета в виде платы за землю, повышение уровня собираемости налогов, т.к. недвижимость носит материальный и очевидный характер, её не скроешь как налог на прибыль.
Экономические - стимулирование экономического развития путём снижения налогового бремени на предпринимателей, освобождения активной части основных фондов предприятий, стимулирование эффективного использования городских земель и развития рынка недвижимости.
Правовые и административные - улучшение учёта недвижимости, создание информационной базы для регистрации прав собственности, создание эффективной системы землепользования и улучшение инвестиционного климата за счёт стабилизации налогообложения земли и зданий.
Политические - развитие бюджетного федерализма и укрепление финансовой основы местного самоуправления.
Социальные - более справедливое распределение налогового бремени, т.к. устраняется различие между физическими и юридическими лицами в части использования коммерческой и промышленной недвижимости; формирование сознательного, грамотного налогоплательщика; легализация рынка недвижимости, предоставление обществу разнообразной и достоверной информации об объектах недвижимости, в том числе и об их рыночной стоимости. Ставка налога - единая для всех видов недвижимости, различается лишь доля рыночной стоимости, которая подлежит налогообложению (ставка налога применяется к объекту собственника, а объект налогообложения у всех различный).
В результате реформирования системы налогообложения меняется подход к определению суммы налога.
По действующей системе:
Сумма налога = инвентарная стоимость * ставка налога.
Ставка налога на имущество для юридических лиц – 2,2%, физических - 1%.
По новой системе:
Сумма налога = рыночная стоимость * ставка налога.
Ставка налога одинакова для всех видов недвижимости, но налогооблагаемая стоимость различна.
Преимущества налога на недвижимость:
Для юридических лиц:
из налогооблагаемой базы выводится стоимость промышленного оборудования технологических процессов, машин и механизмов, что является хорошим стимулом для привлечения инвестиций с целью проведения технического перевооружения;
ставка налога стабильная, меняется только рыночная стоимость объекта.
Для физических лиц:
Уровень налогообложения собственников нежилых помещений, в целом повышается. В первую очередь это коснётся собственников магазинов, кафе, складов и других нежилых объектов в зависимости от зоны местоположения и качественных характеристик недвижимости.
Налоговое бремя в части жилья повышается незначительно. Оно будет определяться с учётом платежеспособности населения и принципа справедливого распределения, - чем дороже жильё, тем больше сумма налога. Тем самым тяжесть налогового бремени переносится на более обеспеченные слои населения. Льготы по оплате жилья находящегося в собственности, предусмотренные федеральным законодательством для социально не защищённых категорий граждан, сохраняются. Налог на основное жильё в собственности граждан не превысит платы за наём аналогичных квартир.
Система налогообложения недвижимости по её рыночной стоимости сегодня действует во многих странах мира. Она хорошо себя зарекомендовала как фискальная, стимулирующая и социальная мера. При последовательном проведении в жизнь эта система может быть успешно внедрена в России.
Заключение
Актуальность исследуемой темы заключается в том, что основным источником доходной части местного бюджета являются два налога: земельный налог и налог на имущество физических лиц. От величины таких налоговых поступлений зависит экономическое благосостояние любого города или районного центра страны.
С целью изучения проблем учета расчетов по местным налогам, исследовались вопросы истории и современного состояния местных налогов, действующий порядок местного налогообложения в соответствии с законодательством РФ и исполнительных органов власти г.Тюмени, решение проблем налоговых платежей, перспективы местного налогообложения.
Объектом исследования выступают общественные отношения, связанные с исчислением и взиманием местных налогов. Для анализа расчетов использовались практические материалы ООО «Тюменское проектно-строительное объединение» и отчеты ФНС РФ по г. Тюмени.
Предметом исследования являются особенности местного налогообложения, нормативные правовые акты, регулирующие установление и взимание местных налогов, а также правоприменительная практика по финансово-правовым аспектам налогообложения.
В первой главе дипломной работы раскрываются особенности исторического возникновения местного налогообложения, дается характеристика и экономическая сущность местных налогов в различные периоды существования России.
Налоговая система возникла и развивалась вместе с государством. На самых ранних ступенях государственной организации начальной формой местного налогообложения можно считать жертвоприношение. Оно было неписанным законом и, таким образом, становилось принудительной выплатой или сбором. По мере развития государств совершенствовалась система местного налогообложения. В результате реформ в налогообложении России с 2002 года из ранее установленных налогов сохранены два – земельный налог и налог на имущество физических лиц.