Анализ расходов и определение чистого эксплуатационного дохода.Поскольку с момента ввода в действие объект эксплуатировался исключительно в режиме регламентного обслуживания, эксплуатационные расходы владельца некорректно экстраполировать на период нормальной рабочей эксплуатации.
В основу приводимых расчетов положено предположение о заключении договоров чистой аренды, наиболее употребительных на московском рынке торговой недвижимости. В этом случае все расходы по коммунальным услугам, текущему ремонту и охране объекта возлагаются на арендатора, а владелец имущества несет постоянные затраты в виде налогов на недвижимость, страховых сборов, управления объектом, капитальных резервов и пр.
Налоги на недвижимость включают арендную плату за земельный участок и налог на здание. Арендная плата за земельный участок определена договором аренды и на момент оценки составляла 5942,68 ЭКЮ в год. Курс ЭКЮ на 10.02.97 г. составлял 1,24 долл. Величина арендной платы 7369 долл.
Налог на здание составляет 2% его балансовой стоимости, которая согласно справке заказчика составляет 26,6 млрд. руб., или 4714 640 долл. Следовательно: 4 714 640 х 0,02 = 94 293 долл. в год.
Общая сумма платежей по налогам на недвижимость: 94 293 + 7369 = 101 662 долл.
Страховые платежи составляют 0,3% балансовой стоимости объекта: 4 714 640 х 0,003 = 14 144 долл. в год.
Управление объектом данного типа сопровождается расходами в 3% эффективного валового дохода, т. е. 55 134 долл. в год.
Капитальные резервы учитывают затраты на капитальный ремонт здания, осуществляемый раз в 30 лет. Расчет необходимой для этого суммы ежегодного накопления выполнен исходя из следующих посылок:
• затраты на капитальный ремонт составляют 30% балансовой стоимости здания, т. е. 1 414 392 долл.;
• накопление происходит по ставке 8%.
Величина ежегодных отчислений 12 485 долл.
Прочие расходы обычно составляют 2% суммы операционных расходов и в данном случае равны 3419 долл.
Следовательно, операционные расходы, капитальные резервы и прочие расходы в совокупности составляют 186 844 долл. Чистый эксплуатационный доход 1650,9 тыс. долл.
Определение станки капитализации.Анализ оперативной информации показал, что в настоящее время на рынке Москвы отношение цены объекта недвижимости к валовой арендной ставке для торговых помещений, аналогичных оцениваемому, составляет в среднем 3.0-3,5, что соответствует ставке капитализации 0,26-0,30, так как ставка капитализации рассчитывается по чистому эксплуатационному, а не валовому доходу. В последние 1,5 года под давлением инвестиционной экспансии московского правительства определилась долговременная тенденция снижения ставки капитализации на нежилые помещения, вследствие чего правомерно отдать предпочтение примерной средней величине в указанном диапазоне, т. е. 28%.
При кумулятивном определении ставки капитализации за ее основу принимается безрисковая процентная ставка по срочным валютным вкладам в банках высшей категории надежности, равная 11% годовых. Поправка на риск учитывается в размере 60% безрисковой ставки. В таком же размере учитывается влияние низкой ликвидности оцениваемого актива. По результатам консультаций с рядом девелоперов, изучения отечественной и зарубежной методической литературы компенсация за инвестиционный менеджмент определена в размере 15% величины безрисковой ставки. Поправка на ожидаемое снижение стоимости актива под влиянием вышеуказанных обстоятельств принята в размере 10% безрисковой ставки.
Таким образом, общая ставка капитализации составляет округленно 27%, что и является наиболее реальной ставкой прямой капитализации для оценки стоимости недвижимости.
Расчет текущей стоимости (в долл.) объекта недвижимости по состоянию на 10 февраля 1997 г.
Потенциальный валовой доход 2 041 990
Эффективный валовой доход 1 837791
Операционные расходы,
капитальные резервы и прочие расходы 186 843
Чистый эксплуатационныйдоход 1 650 948
Ставка капитализации 27%
Стоимость объекта 6114 622
Окончательная стоимость, рассчитанная по методу прямой капитализации, равна 6115 000 долл.
Выбор итоговой величины стоимости. При оценке в соответствии с общепринятыми нормами были проанализированы все три основных метода определения стоимости объекта недвижимости: затратный, рыночный и доходный.
В результате анализа мы пришли к выводу о целесообразности применения в данной ситуации двух основных методов оценки стоимости: затратного и доходного.
Результаты, полученные разными методами, демонстрируют некоторый разброс значений стоимости, что, по нашему мнению, вполне закономерно:
затратный метод — 6 400 000 долл.
доходный метод (прямая капитализация) — 6115 000 долл.
Для того чтобы дан, как можно более четкий и однозначный ответ заказчику относительно величины стоимости его собственности, мы провели итоговое согласование величины стоимости на основе значений, полученных на основе применения разных методов. При выводе итоговой величины стоимости следует руководствоваться прежде всего целью оценки, а также количеством и качеством исходной информации,имеющейся по каждому методу.
При проведении рассматриваемой оценки мы исходили из предположения о том, что имущество оценивается для внесения в уставный капитал акционерного общества в соответствии со ст. 34 Закона РФ "Об акционерных обществах". По нашему мнению (подтверждаемому практикой), внесению имущества в уставный капитал больше всего соответствует определение инвестиционной стоимости собственности. Поэтому при оценке мы в большей степени ориентировались не на обоснованную рыночную стоимость, (в предположении гипотетической купли-продажи), а на инвестиционную стоимость, т. е. "стоимость собственности для конкретного инвестора или группы инвесторов при определенных целях инвестирования" (Международные стандарты оценки; МКСОИ. М: РОО, 1995. С. 43).
Согласно общепринятой методологии и сложившейся практике оценки при определении инвестиционной стоимости наиболее достоверна величина стоимости, полученная доходным методом, как в наибольшей степени отражающая представления и перспективы инвестора. Этим мы руководствовались в первую очередь.
Что касается рыночного метода (метода прямого сравнения продаж), то нам представляется, что в данной ситуации он наименее адекватен, во-первых, потому, что целью оценки не является определение рыночной стоимости с высокой степенью ликвидности, соответствующей гипотетической купле-продаже, а во-вторых, в силу крайней вялости вторичного рынка относительно крупных объектов недвижимости торгового назначения в Москве и области. Сравнительно низкая деловая активность на данном рынке не позволила нам найти данные по фактическим ценам сделок с реально сопоставимыми объектами. Вместо фактических цен сделок были использованы цены предложения, по которым наблюдался широкий разброс значений. Результат, полученный таким образом, не представляется достаточно надежным для использования его при обосновании итоговой величины стоимости.
Исходя из вышеизложенного и руководствуясь нашим опытом и профессиональными знаниями, мы сочли возможным придать следующие удельные веса величинам стоимостей, полученным разными подходами:
затратный подход — 40%;
доходный подход — 60%.
Далее следуют математические вычисления (табл. 13.22).
Таблица 13.22
Обоснованная инвестиционная стоимость объекта
| Метод | Предварительная стоимость, долл. | Удельныйвес, % | Компонент итоговой стоимости, долл. |
| Затратный | 6 400 000 | 40 | 2 560 000 |
| Доходный | 6 155000 | 60 | 3 669 000 |
| Итого | 100 | 6 229 000 |
Таким образом, по нашему мнению, обоснованная инвестиционная стоимость объекта оценки (универсам), определенная для целей внесения имущества в уставный капитал, составляет 6 229 000 долл., или округленно 6 230 000 долл.