Земельно-имущественные отношения (стр. 39 из 52)
4.Расчет текущей восстановительной стоимости зданий каждого сопоставимого объекта по методике, описанной в данной главе.
5.Определение величины накопленного износа сопоставимых зданий вычитанием их цен с учетом износа (п. 3) из текущей восстановительной стоимости тех же зданий (п. 4).
6.Определение среднего процента износа сопоставимых зданий для его перенесения на оцениваемый объект.
Пример использования изложенной методики представлен в табл. 12.1.
Достоинство рассмотренного метода состоит в объективности его результатов, так как с помощью сравнения продаж оценщик только выявляет реакцию рынка на старение объекта недвижимости и изменение окружающей среды. Естественно, чем достовернее рыночная информация и чем большее число сравнимых продаж проанализирует оценщик, тем точнее полученный им результат.
Однако в российских условиях это достоинство метода превращается в его недостаток. При отсутствии активного рынка недвижимости и конфиденциальности сделок метод лишается информационной базы. Другой его недостаток состоит в обезличенности выявленного износа, т. е. в отсутствии дифференциации по типам и видам износа, что ограничивает использование этого показателя в управлении недвижимостью. И наконец, метод достаточно трудоемок, ибо требует проведения расчетов не только по сравнению продаж, но также по определению стоимости земельных участков и восстановительной стоимости улучшений всех сравниваемых объектов.
Таблица 12.1
Определение накопленного износа методом сравнения продаж
| Показатель | Объект 1 | Объект 2 | Объект 3 |
| Откорректированная цена продажи сопоставимых объектов, млн. руб. | 250 | 300 | 370 |
| Стоимость участка земли, млн. руб. | 50 | 70 | 120 |
| Рыночная иена здания, млн. руб. | 200 | 230 | 250 |
| Текущая восстановительная стоимость здания, млн. руб. | 260 | 310 | 340 |
| Накопленный износ, млн. руб. | 60 | 80 | 90 |
| Износ в процентах от восстановительной стоимости | 23,1 | 25,8 | 26.5 |
| Средний процент износа | 25,1 | ||
Метод эффективного возраста гораздо проще технически и менее зависим от состояния рынка. Он основан на экспертизе строений оцениваемого объекта и апробированной гипотезе о том, что эффективный возраст так относится к типичному сроку экономической жизни, как накопленный износ к текущей восстановительной стоимости. Из этого отношения вытекает следующая формула накопленного износа:
И = (ЭВ/ЭЖ) ВС,
где ЭВ — эффективный возраст;
ЭЖ — срок экономической жизни;
ВС — восстановительная стоимость.
Рассмотрим варианты применения данной формулы. Например, на основании методических приемов, изложенных в этой главе, оценщик определил текущую восстановительную стоимость здания, построенного 15 лет назад, в 360 млн. руб. По паспорту типового проекта этого здания он получил сведения о типичном сроке его экономической жизни, который составляет 80 лет.
Если это здание, по мнению оценщика, построено согласно действовавшим стандартам и эксплуатировалось в нормальном режиме, его эффективный возраст будет равен фактическому, а износ — бухгалтерской амортизации. Он составит 18,75% восстановительной стоимости, или 67,5 млн. руб.
Если в результате осмотра здания у оценщика сложилось профессиональное суждение, что эффективный возраст здания вследствие плохого обслуживания превышает фактический и может быть оценен в 20 лет, то накопленный износ составит 25%, или 90 млн. руб.
Оценщик может учесть, что здание удачно спланировано, отличается улучшенным дизайном и высоким качеством строительных работ. Это дает ему основания прогнозировать более продолжительный срок экономической жизни, например 90 лет, а заботливое содержание объекта позволяет оценить эффективный возраст в 12 лет. Тогда накопленный износ составит 13,3%, или 48 млн. руб.
Квалифицированный оценщик способен при определении эффективного возраста здания учесть воздействие факторов функционального износа и влияние изменения окружающей среды, но все его предположения будут иметь интуитивный характер. В спорных ситуациях ему трудно убедить настороженного оппонента, и результаты такой оценки юридически уязвимы. Кроме того, метод эффективного возраста, как и метод сравнения продаж, не дает различий между типами и видами износа, а также по срокам жизни отдельных элементов здания.
Метод разбиения лишен этих недостатков. Он состоит в последовательной оценке всех видов износа, включая:
• устранимый физический износ;
• неустранимый физический износ;
• устранимый функциональный износ;
• неустранимый функциональный износ;
• внешний износ.
Для оценки устранимого физического износа здание разбивают на отдельные конструктивные элементы по срокам их экономической жизни, выделяя:
• короткоживущие элементы, оставшийся срок экономической жизни которых меньше оставшейся экономической жизни здания;
• долгоживущие элементы, оставшийся срок экономической жизни которых равен оставшейся экономической жизни здания.
При оценке исходят из принципа однократного и последовательного учета влияния на стоимость здания отдельных видов износа.
Для сквозного примера примем следующие исходные данные: оцениваемое двухэтажное здание общей площадью 600 м2 расположено на участке 800 м2; здание построено 20 лет назад и имеет расчетный срок физической жизни 100 лет; текущая восстановительная стоимость здания составляет 2,2 млрд. руб.
Оценка начинается с измерения устранимого физического износа. Обычно он вызывается плохой эксплуатацией здания, и потому его часто называют отложенным ремонтом. Оценочное содержание этого понятия состоит в предположении, что потенциальный покупатель при осмотре недвижимости сделает корректировку цены покупки на величину стоимости отложенного ремонта, который он должен будет произвести после приобретения имущества для восстановления его начальных потребительских свойств.
Предположим, что при оценке здания установлена необходимость незамедлительной замены кровли и косметического ремонта интерьеров. На местном рынке строительных услуг эти работы оцениваются соответственно в 70 и 56 млн. руб., а полная восстановительная стоимость указанных элементов на дату оценки составляет 70 и 130 млн. руб. (табл. 12.2).
Таблица 12.2
Оценка устранимого физического износа
| Название работы | Восстановительная стоимость, млн. руб. | Стоимость устранения, млн. руб. | Остаток, млн. руб. |
| Замена кровли | 70 | 70 | 0 |
| Отделка интерьеров | 130 | 56 | 74 |
| Итого | 126 |
Теперь измеряют неустранимый физический износ короткоживущих элементов. Он определяется разностью между полной восстановительной стоимостью элемента и суммой его устранимого износа, умноженной на процентное отношение фактического возраста к общей физической жизни элемента.
Эта зависимость выражается формулой
где НФИк.ж.э—неустранимый физический износ короткоживущего элемента;
ВСэл — полная восстановительная стоимость элемента на дату оценки;
УФИэл — устранимый физический износ элемента;
ФВэл — фактический возраст элемента;
ФЖел — срок физической жизни элемента.
Расчеты по данной формуле приведены в табл. 12.3.
Таблица 12.3
Оценка неустранимого физического износа короткоживущих элементов
| Названиеработы | Остаточная восстановительная стоимость, млн. руб. | Фактический возраст, лет | Срок физической жизни, лет | Отношение физического возраста к срокуфизической жизни, % | Неустранимый млн. руб. |
| Замена кровли | 0 | 0 | 25 | 0 | 0 |
| Покрытие пола | 110 | 10 | 15 | 66,7 | 73,4 |
| Отделка интерьеров | 74 | 5 | 10 | 50 | 370 |
| Замена сантехники | 40 | 15 | 20 | 75 | 30,0 |
| Итого | 224 |
Стоимость неустранимого физического износа в долгоживущих элементах определяется произведением остаточной восстановительной стоимости здания (за вычетом стоимости отложенного ремонта и остаточной восстановительной стоимости короткоживущих элементов с неустранимым физическим износом) и процентного отношения фактического возраста к общей физической жизни здания.
Эта зависимость выражается формулой:
где НФИд.ж.э— неустранимый физический износ долгоживущих элементов здания;
ВСзд — полная восстановительная стоимости здания на момент оценки;
УФИзд — устранимый физический износ здания;
ОВСд.ж.э —остаточная восстановительная стоимость короткоживущих элементов с неустранимым физическим износом;
ФВзд — фактический возраст здания;
ФЖзд — срок физической жизни здания.
Расчеты по данной формуле на рассматриваемом сквозном примере и оценка неустранимого физического износа долгоживущих элементов приведены ниже.
Полная восстановительная стоимость здания, млн. руб. 2200
Стоимость устранимого физического износа, млн. руб. 126
Остаточная восстановительная стоимость короткоживущих элементов с неустранимым физическим износом, млн. руб. 224
Восстановительная стоимость долгоживущих элементов с неустранимым физическим износом, млн. руб. 1850
Фактический возраст здания, лет 20
Срок физической жизни здания, лет 100
Неустранимый физический износ долгоживущих элементов