В таблице 1.2. приведен анализ основных моделей ипотечно-жилищного кредитования и дана их социально-экономическая оценка.
Таблица 1.2. Основные модели ипотечно-жилищного кредитования и их социально-экономическая оценка
| Модели | Участники | Сроки | Риски | Финансирование | Особенности модели |
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 |
| Долевое строительство | Застройщик, гражданин | Время строительства жилого дома | Затягивание строительства, «недострой», удорожание в ходе строительства | Финансирование за счет граждан | Право собственности оформляется на гражданина после строительства дома и полной оплаты жилья, модель выгодна для застройщика, нашла широкое применение Отсутствие ипотеки будущего жилья уменьшает возможности финансирования строительства |
| Продажа жилья в рассрочку | Застройщик, гражданин | Рассрочка на 1-2 года | Право собственности на жилье во время рассрочки находится у застройщика | Рассрочка на 30 - 50% стоимости жилья | Право собственности переходит к покупателю после полной оплаты жилья. Модель выгодна для застройщика, носит локальный характер |
| Жилищные сберегательные программы | Организация, не имеющая банковской лицензии, гражданин | Накопление от 1 до 3 лет , на 2 -5 лет рассрочка | Инфляция, нет гарантий сохранности вкладов, все риски, связанные с финансированием строительства, риск нецелевого и неэффективного использования собранных дене | Накопления 50%, рассрочка 50% | Право собственности переходит к покупателю после полной оплаты жилья, модель выгодна для организации, носит локальный характер. |
| Муниципальные жилищные облигации | Органы власти муниципального образования, банки, население | Срок обращения облигаций до 10 лет | Все риски, связанные с ценными бумагами | Цена облигации по себестоимости строительства | Накопление оплаченных метров путем покупки облигаций, отсутствие выбора квартиры, модель выгодна для продающих облигации, носит локальный характер |
| Предоставление предприятиями своим сотрудникам займов на приобретение жилья | Предприятия, работники предприятия | Длительные сроки от 10 - 15 лет | Риски, связанные с предоставлением займов | Займ - 70 - 80%, собственные средства — 20 - 30%, займ без процентов или льготные проценты | Модель носит локальный характер, выгодна работникам предприятий |
| Усеченно-открытая модель | Банк, заемщик | Сроки с учетом специфики кредитной ситуации | Риски, связанные с предоставлением кредита | За счет средств банка, выдача кредита индивидуально | Простота модели, невыгодна заемщику из-за высокого процента по займам, распространена |
| Продажа жилья через некоммерческие организации в рассрочку | Внебюджетный фонд поддержки жилищного строительства, гражданин | 7 - 15 лет | Риски несет фонд | Большой объем оборотных средств на строительство дома | Фонд - застройщик и продавец, продажа жилья в рассрочку, Саровская модель, нашла распространение в некоторых регионах, выгодна гражданам |
| С участием муниципалитетов | Органы власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления, внебюджетные фонды поддержки жилищного строительства, население | До 20 лет | Риски несут органы власти | Комбинированные источники - сбережения граждан, банковские кредиты, субсидии, средства местных бюджетов, кредит до 70% стоимости жилья, ежемесячный платеж — 20 - 30% совокупного месячного дохода семьи | Цель - улучшение жилищных условий граждан, увеличение объемов жилищного строительства, перспективная модель, выгодна как органам власти, так и населению |
Под системой ипотечного кредитования подразумевается создание соответствующих институтов и отработанных механизмов, которые бы обеспечили возможность эффективного ипотечного кредитования. Во-первых, необходима действующая система ипотечных кредитных институтов банков и других ипотечных кредитных учреждений, непосредственно осуществляющих ипотечные кредитные операции. Эффективность функционирования данной системы в значительной степени зависит от уровня развития инфраструктуры, схемы могут помочь решению жилищной проблемы определенной части населения, хотя в силу ограниченности местных ресурсов, их ориентации на местные региональные особенности масштабы ее реализации лимитированы. Главная цель — создать работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов. Ипотечные отношения обладают огромным потенциалом, но в наибольшей степени он не реализуется в жилищной сфере, хотя именно они являются тем действенным средством, позволяющим решить ряд насущных задач:
1) обеспечения долговременной и прочной интеграции рынка недвижимости и финансового рынка;
2) обеспечения щадящего режима приобретения жилья гражданами;
3) повышения инвестиционной активности в капитальном строительстве.
У муниципалитетов в связи с хроническим дефицитом бюджетов резко ограничены возможности строительства «бесплатного» жилья для малообеспеченных граждан, имеющих право на государственные субсидии. Напряженность ситуации может быть снята за счет одновременного возведения коммерческого жилья и комбинирования источников привлекаемых средств (сбережений населения, банковских кредитов, субсидий и т. д.). С этой же целью возможно использование механизма социальной аренды, т. е. предоставление права проживания в квартирах без передачи их в собственность с дифференцированной оплатой в зависимости от дохода семьи.
Таким образом, в зависимости от стоимости жилья, источников средств, платежеспособности и категории (с учетом прав льготы) граждан, желающих улучшить жилищные условия, выделяются несколько жилищных стратегий: стратегия, рассчитанная на предоставление государственных субсидий и помощь предприятий; смешанная стратегия, основанная на использовании государственных субсидий и собственных средств граждан; рыночная стратегия, ориентированная в основном на собственные средства граждан. Деятельность субъектов рынка ипотечных жилищных кредитов, в первую очередь граждан-заемщиков и банков-кредиторов, особенно в период формирования и становления системы ипотечного жилищного кредитования, без специальных мер поддержки муниципалитета практически невозможна.
От внедрения административных основ системы ипотечного кредитования выигрывает территория в целом. С одной стороны, муниципальные органы стимулируют процесс жилищного строительства, а значит, и рост налоговых поступлений, с другой стороны, минимизируют свои риски, получая при невыполнении гражданином условий кредитования средства для нужд города.
Роль региональных и местных органов власти на этапе создания системы ипотечного кредитования является исключительно важной. Решение жилищной проблемы и координация деятельности всех субъектов рынка жилья в существенной мере зависит от деятельности органов исполнительной власти на всех уровнях. Для становления и развития системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования необходимо предусмотреть решение следующих основных проблем: устранение имеющихся недостатков в законодательстве; слабое развитие и недостаточная эффективность системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в учреждениях юстиции; слабое развитие оценочного и страхового дела; недостаток кредитных ресурсов и их высокая стоимость у коммерческих банков; отсутствие вторичного рынка закладных (ипотечных кредитов); высокие ставки рефинансирования; отсутствие эффективных механизмов ограничения рисков банков и покрытия со стороны государства и органов местного самоуправления; отсутствие ипотечных банков; высокая стоимость кредитов для заемщика; низкие доходы преобладающей части населения в сравнении со стоимостью жилья; недостаток бюджетных средств для предоставления жилищных субсидий гражданам, имеющим на них право, позволяющих снизить кредитную нагрузку при приобретении жилья; несовершенство налогообложения, недостаточное количество стимулов для вложения средств гражданами в жилье.