Анализ привлекательности инвестиционного проекта на примере строительства жилищного комплекса "Гарибальди" и последующей его продажи (стр. 3 из 3)
Расходы, связанные со строительством
Таблица 2
| №п/п | Наименование работ | Цена за ед., дол. США | Строительные объемы, кв.м, шт., машиномест | Стоимость работ, дол. США |
| 1 | Строительно-монтажные работы (дом) | 750 | 23628 | 17721000 |
| 2 | Лифт грузоподъемностью 1000кг | 300000 | 4 | 1200000 |
| 3 | Лифт грузоподъемностью 400кг | 200000 | 4 | 800000 |
| 4 | Внешние инженерные сети | 65,82 | 23628 | 1555195 |
| 5 | Внутренние инженерные системы | 20,62 | 23628 | 487209,36 |
| 6 | Система кондиционирования | 45 | 23628 | 1063260 |
| 7 | Теплоснабжение | 3,94 | 23628 | 93094,32 |
| 8 | Водоснабжение | 6,14 | 23628 | 145075,92 |
| 9 | Строительно-монтажные работы (подземная стоянка из расчета на 1 машиноместо) | 25000 | 240 | 5280000 |
| 10 | Другие расходы | 987000 | 1 | 987000 |
| 11 | Подготовка площадки | 1000000 | 1 | 1000000 |
| ИТОГО | 30331835 |
Расходы, связанные со строительством планировалось осуществить по следующему графику:
· 35% от общей суммы данного вида расходов в течение первого месяца начала строительно-монтажных работ;
· по 7 % последующие 8 месяцев;
· оставшиеся 9% в последний (десятый) месяц строительства
Стоимость работ, связанных со строительством комплекса оценивается в 30331834,6 долларов США, из них на строительство подземной автостоянки 5280000 долларов США.
Себестоимость жилья в комплексе «Гарибальди» составила около 1060 долларов США за 1 кв.м.
Основные статьи доходов
Одним из видов доходов при реализации проекта жилого комплекса «Гарибальди» являются доходы от продажи жилья.
Таблица 3
| Средняя продажная цена 1 мІ | ||||||||||||||||||||||||||||||
| $ США | ||||||||||||||||||||||||||||||
| 3 075,00 | ||||||||||||||||||||||||||||||
| Сроки | II кв 2004 г. | III кв 2004 г. | IV кв 2004 г. | I кв 2005г. | II кв 2005 г. | |||||||||||||||||||||||||
| 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | |||||||||||||||
| Общая S реализации, мІ | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 1969 | 1969 | 1969 | 1969 | 1969 | 1969 | ||||||||||||||
| Стоимость 1 мІ, $ | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 2800 | 2850 | 2900 | 2950 | 3000 | 3050 | ||||||||||||||
| Выручка от продаж, $ | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 5 513 200,00 | 5 611 650,00 | 5 710 100,00 | 5 808 550,00 | 5 907 000,00 | 6 005 450,00 | ||||||||||||||
| III кв 2005 г. | IV кв 2005 г. | У | ||||
| 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | |
| 1 969,00 | 1 969,00 | 1 969,00 | 1 969,00 | 1 969,00 | 1 969,00 | 23 628,00 |
| 3100 | 3150 | 3200 | 3250 | 3300 | 3350 | - |
| 6 103 900,00 | 6 202 350,00 | 6 300 800,00 | 6 399 250,00 | 6 497 700,00 | 6 596 150,00 | 72 656 100,00 |
При расчете поступлений от продажи квартир были сделаны следующие прогнозы:
· Продажи начинаются начиная с 11-го месяца с начала проекта;
· Продажи осуществляются в течении 12 месяцев равными долями от возможного объема продаж.
Финансовый план (денежные потоки) проекта «Гарибальди» изображен на рис. 2
Рис. 2 Денежные потоки
Динамика изменения суммарного денежного потока (NV) представлена на рис.3.
рис. 3 Чистый доход
Для финансирования проекта предполагается привлечь заемные средства в сумме около 31985794,6$.
Предполагается, что заемные средства будут привлечены в виде кредитной линии (доллары США) на срок до 2 лет по ставке 14% годовых, с ежемесячным начислением процентов. Возврат заемных средств предполагается на 19 месяце с начала реализации проекта, при этом кроме уплаты основного долга предполагается выплатить 2075616,86$ в виде процентов по кредиту.
3. Показатели эффективности проекта
Основные показатели инвестиционного проекта, к коим несомненно относится проект строительства и последующей продажи квартир в жилом доме по адресу г. Москва, ул. Гарибальди, представлены в таблице 4 (коэффициент дисконтирования принимался 19%).
Таблица 4. Показатели эффективности проекта
| № | Показатель эффективности | Значение |
| 1 | Чистый дисконтированный доход (NPV), $ | 21476305,43 |
| 2 | Учетная норма рентабельности (ARR) | 350,73% |
| 3 | Срок окупаемости проекта (PBP), месяцев | 19 |
| 4 | Дисконтированный срок окупаемости проекта (DPBP), месяцев | 20 |
| 5 | Индекс прибыльности (PI) | 62,30% |
Качественный анализ
В связи с тем, что проект имеет всю необходимую исходно-разрешительную документацию качественный анализ рисков проекта был сведен к выявлению наиболее значимых факторов, которые могут оказать влияние на осуществление проекта. К таковым факторам были отнесены:
· Падение цен на квартиры вследствие усиления конкуренции на рынке элитной недвижимости или негативного влияния проектов-конкурентов;
· Удорожание строительства вследствие роста цен на материалы и услуги.
Количественный анализ
Количественный анализ рисков проекта был проведен методом анализа чувствительности проекта при негативном влиянии наиболее значимых факторов. В таблице 5 представлены результаты анализа чувствительности.
При определении критических значений параметров риска основным критерием был возврат заемных средств в полном объеме.
Таблица 5
| № | Параметр | Изменение, % | NPV, $ | NV, $ | PBP, мес. |
| Базовый вариант | |||||
| нет риска | 21 476 305,43 | 25 617 220,95 | 19 | ||
| Варианты после наступления рисков | |||||
| 1 | Удорожание строительства | 10% | 19 599 144,21 | 23 649 079,23 | 20 |
| 2 | Падение цен на квартиры | 10% | 17 498 796,91 | 21 137 171,94 | 20 |
| 3 | Падение цен на квартиры и удорожание строительства | 10% | 15 616 822,81 | 19 169 030,22 | 20 |
Заключение
В условиях рыночной экономики возможностей для инвестирования довольно много. Вместе с тем любое предприятие имеет ограниченные свободные финансовые ресурсы, доступные для инвестирования. Поэтому встает задача оптимизации инвестиционного портфеля. Весьма существен фактор риска. Инвестиционная деятельность всегда осуществляется в условиях неопределенности, степень которой может значительно варьировать. Нередко решения принимаются на интуитивной основе.
Основой анализа был выбран показатель рентабельности собственного капитала. Расчет производится в несколько этапов. На первом этапе предполагается освобождение этого показателя от случайных влияний текущего года, с целью повышения объективности используемых для дальнейших расчетов данных. Усреднение, как способ повышения объективности, отчасти оправдывает себя, а главное дает некоторую формализацию расчетов. Вместе с тем он не всегда оправдан и иногда может вводить в заблуждение, так как он не учитывает случайных отклонений факторов за предыдущие периоды. На втором и третьем этапах суть анализа заключается в поиске резервов роста определенной на первом этапе рентабельности собственного капитала.
Анализ развития и распространения динамических методов определения эффективности инвестиций доказывает необходимость и возможность их применения для оценки инвестиционных проектов. Тем более важен динамический анализ инвестиционных проектов в деятельности финансового института, ориентированного на получение прибыли и имеющего многочисленные возможности альтернативного вложения средств.
Список использованной литературы
1. Маркарьян Э. А. Инвестиционный анализ – Издательский центр «МарТ», 2003г.
2. Ковалев В. В. Финансовый анализ. – Москва, Финансы и статистика, 1996.
3. Четыркин Е.М. Финансовая математика. – Москва, Дело, 2005.
4. Лукашин Ю.П. Финансовая математика. – Москва, МЭСИ, 2002.