Анализ привлекательности инвестиционного проекта на примере проекта строительства и последующей продажи жилого дома (стр. 3 из 5)
Выбор ставки дисконтирования опираясь на ставку по безопасным вложениям с поправкой на риск по методу наращения (этот метод более подробно рассматривается в п. 2.1.3)
Более тонкий способ учета риска путем введения в анализ ставки дисконтирования скорректированной с учетом риска- использование ставки дисконтирования с учетом риска по методу наращения.
Норма дисконта по методу наращения означает, что ставка дисконтирования зависит не только от фазы, но и от этапа реализации проекта и норма дисконта для этапа проекта равна:
, где 
- коэффициент роста безрисковой ставки для данной 
(степень риска проекта, определенная экспертным путем) для данного этапа (определяется экспертным путем).Выбор ставки дисконтирования опираясь на ставку с поправкой на риск и стоимость долга.
Использование средневзвешенной стоимости капитала в качестве ставки дисконтирования "уравнивает" риски всех инвестиционных проектов предприятия. Чтобы отразить различия в риске разных проектов, показатель средневзвешенной стоимости капитала можно несколько модифицировать. Один из возможных подходов- дисконтировать денежные потоки по ставке, отражающей только риск самого проекта и не учитывающей эффект финансирования, как будто проект финансируется исключительно собственными средствами. Единственная проблема- возможность предприятия взять целевой кредит на осуществление определенного проекта под льготный процент, который может оказаться значительно ниже, чем в среднем на рынке. Тогда осуществление инвестиционного проекта позволит предприятию сэкономить часть процентных выплат, а отказ от этого проекта втоматически означает отказ от льготного кредита. Поэтому ставку дисконтирования, равную стоимости собственного капитала, можно использовать, если рассматривать приведенную стоимость проекта как сумму следующих составляющих:
1) приведенной стоимости денежных потоков проекта после налогов, но без учета кредита и процентов по нему;
2) приведенной стоимости налогов, сэкономленных в результате использования заемных средств за счет того, что часть процентов включается в себестоимость и исключается из налогооблагаемой прибыли;
3) приведенной стоимости процентных выплат, сэкономленомленных за счет использования льготных кредитов (если таковые есть).
Обозначим скорректированную приведенную стоимость APV.
где
- налоговые отчисления, сэкономленные вследствие использования конкретной схемы финансирования; 
- величина процентов, сэкономленных в году t в результате использования льготного кредита; 
- процент по заемным средствам, скорректированный с учетом уменьшения налога на прибыль вследствие включения процентов по заемным средствам в себестоимость).Чтобы отразить разницу между рискованностью денежных потоков, слагаемые дисконтируют по различным ставкам. Денежные потоки, связанные с экономией налогов и использованием льготного кредита, необходимо дисконтировать по ставке, равной проценту по заемным средствам: денежные потоки, возникающие из-за экономии налогов и процентов, точно известны. Денежные потоки, связанные с осуществлением самого проекта, связаны с наибольшим риском, а потому их необходимо дисконтировать по ставке, равной проценту по безопасным вложениям плюс премия за риск конкретного проекта.
Основные преимущества скорректированной приведенной стоимости следующие:
•учтена специфика проекта;
•учтен эффект особенностей финансирования проекта;
•частично учтена различная степень риска для разных денежных потоков.
Недостатки метода:
•не учтены конкретные источники риска:
•разная степень риска разных денежных потоков учтена лишь частично (например, риску могут быть подвержены не все денежные потоки от операций, а только их часть- например, издержки на материалы и комплектующие);
•затруднено определение точного "значения поправки на риск;
•риск учтен через ставку дисконтирования, т.е. предполагается, что более отдаленные по времени денежные потоки сопряжены с большим риском (что не всегда соответствует истине).
Выбор ставки дисконтирования опираясь на альтернативную стоимость денег.
Под альтернативной стоимостью денег обычно понимают внутреннюю норму рентабельности предельного принятого или предельного непринятого проекта. Например, у предприятия есть три инвестиционных проекта: А, В, С и каждому проекту соответствует свое значение IRRi.
Предприятие решило осуществлять проекты А и С, а от проекта В отказаться (ранжирование могло вестись и по критерию IRR). Таким образом, предприятие может взять в качестве ставки дисконтирования внутреннюю норму рентабельности предельного принятого проекта или внутреннюю норму рентабельности предельного непринятого проекта.
С точки зрения теории использование внутренней нормы рентабельности предельного принятого или предельного не принятого проекта вполне оправдано, но недостаток метода в том, что на практике определить это значение достаточно сложно и, кроме того, проценты по предельному принятому проекту и предельному непринятому проектам будут различны.
Итак, существует множество разнообразных подходов к определению ставки дисконтирования, причем у каждого из них есть свои "плюсы" и "минусы". Выбор ставки дисконтирования инвестиционных проектов- непростая задача. Трудность заключается в том, что с позиции математики не только результат оценки, но и результат ранжирования инвестиционных проектов зависит от ставки дисконтирования.
2. Проект строительства жилого дома
Вашему вниманию предлагается проект строительства и последующей продажи жилого дома по адресу: Московская область, г. Дмитров, ул. Вокзальная.
Проект построен на основе измененных данных реально функционирующего объекта.
2.1 Предпринимательский замысел проекта (цель проекта)
Основной целью проекта строительства жилого дома является его коммерческий успех, а также удовлетворение потребностей г.Дмитрова Московской области в муниципальном и коммерческом жилье путем выполнения условий инвестиционного контракта с городом.
2.2 Описание проекта и текущее состояние
Основные показатели проекта
· Площадь участка – 5600 кв.м.;
· Площадь застройки – 3800 кв.м;
· Предполагаемая численность населения дома – 850 человек;
· Открытые гостевые автостоянки – 62 машино/мест;
· Площадь коммерческой недвижимости и объектов инфраструктуры (офисные помещения) – 70,8 кв.м;
· Монолитно-кирпичный жилой дом Г-образной формы, состоящий из двух 15-и этажных и двух 17-и этажных секций;
· Общая площадь квартир в жилом доме –17.707 кв.м;
· Жилая площадь квартир в жилом доме – 9088,9 кв.м;
· Количество квартир в жилом доме – 268 квартир;
· Себестоимость строительства жилья (с учетом всего комплекса организационных, проектных и строительных работ) составляет 23530 рублей за м2 общей площади квартир.
Ценовая политика (средняя стоимость квартир при продаже) определяется в зависимости от стадии строительства:
· Начальная стадия - нулевой цикл, фундаменты - 1000 у.е за 1 м2 жилой площади;
· Строительство первого - третьего этажей - 1100 у.е за 1 м2 жилой площади;
· Строительство четвертого – седьмого этажей - 1250 у.е за 1 м2 жилой площади;
· Строительство восьмого – двенадцатого этажей - 1350 у.е за 1 м2 жилой площади;
· Строительство выше двенадцатого этажа - 1450 у.е за 1 м2 жилой площади;
В зависимости от этажности и месторасположения квартиры предполагается изменение стоимости в пределах 5%.
В данном разделе представлены основные показатели календарного плана реализации проекта.
Таблица 3. Календарный план реализации проекта
| № | Этап | Начало этапа | Окончание этапа | Продолжительность,мес. |
| 1 | Проектирование, экспертиза проекта | 01.03.2006 | 15.09.2006 | 6,5 |
| 2 | Подготовка площадки, вынос инженерных сетей | 15.05.2006 | 30.09.2006 | 4,5 |
| 3 | Строительство | 01.10.2006 | 31.03.2008 | 18 |
| 4 | Благоустройство территории | 01.04.2008 | 15.05.2008 | 1,5 |
| 5 | Продажа квартир | 01.10.2006 | 31.03.2008 | 18 |
Таблица 4. Календарный план (диаграмма Ганта)
