Принцип спроса и предложения отражает соотношение предложения и спроса на подобное имущество;
Принцип замещения предусматривает учет поведения покупателей на рынке, которое состоит в том, что за приобретение имущества не уплачивается сумма больше минимальной цены имущества такой же полезности, которое продается на рынке;
Принцип ожидания предусматривает, что стоимость объекта оценки определяется размером экономических выгод, ожидаемых от владения, пользования, распоряжения им;
Принцип взноса (предельной производительности) предусматривает учет влияния на стоимость объекта оценки таких факторов, как труд, управление, капитал и земля, что является пропорциональным их взносу в общих доход.
Принцип наиболее эффективного использования заключается в учете зависимости рыночной стоимости объекта оценки от его наиболее эффективного использования. Под наиболее эффективным использованием понимается использование имущества, в результате которого стоимость объекта оценки является максимальной. При этом рассматриваются только те варианты использования имущества, которые являются технически возможными, разрешенными и экономически целесообразными.
Дефиниции
Оценка - процесс определения стоимости имущества по установленной процедуре на определенную дату.
Оценщик - субъект предпринимательской деятельности, действующий на основании соглашения с ФГИУ, которое дает полномочия на проведение независимой оценки имущества в случаях определенных законодательством.
Объекты оценки в материальной форме - недвижимое имущество (недвижимость) и движимое имущество.
Недвижимое имущество (недвижимость) - земельный участок без улучшений или земельный участок с улучшениями, которые с ним неразрывно связаны, строения, сооружения, их части, а также другое имущество, которое в соответствии с законодательством относится к недвижимому имуществу.
Движимое имущество - материальные объекты, которые могут быть перемещены без причинения им вреда. К движимому имуществу относится имущество в материальной форме, не являющееся недвижимостью.
Объекты оценки в нематериальной форме - объекты оценки, которые не существуют в материальной форме, но предоставляют возможность получать определенную экономическую выгоду. К объектам в нематериальной форме относятся финансовые интересы (доли (паи, акции), опционы, другие ценные бумаги и их производные, векселя, дебиторская и кредиторская задолженность и т.п.), а также другие имущественные права.
Оценочная процедура - действия (этапы), выполнение которых в определенной последовательности предосталвяет возможность провести оценку.
Рыночная стоимость - стоимость, за которую возможно отчуждение объекта оценки на дату оценки согласно соглашению, заключенному между покупателем и продавцом, после проведения соответствующего маркетинга при условии, что каждая из сторон действовала со знанием дела, рассудительно и без принуждения.
Стоимость воспроизведения - определенная на дату оценки текущая стоимость расходов на создание (приобретение) в современных условиях нового объекта, идентичного объекту оценки.
Стоимость замещения - определенная на дату оценки текущая стоимость расходов на создание (приобретение) нового объекта, подобного объекту оценки, который может быть ему равноценной заменой;
Ставка капитализации - коэффициент, который применяется для определения стоимости объекта исходя из ожидаемого дохода от его использования при условии, что доход предусматривается неизменным в течение определенного периода в будущем. Ставка капитализации характеризует норму дохода на инвестированный капитал (собственный и/или заемный) и норму его возврата;
Ставка дисконта - коэффициент, применяемый для определения текущей стоимости исходя из денежных потоков, которые прогнозируются на будущее, при условии их изменения в течение периодов прогнозирования. Ставка дисконта характеризует норму дохода на инвестированный капитал и норму его возврата в послепрогнозный период, в соответствии с которой на дату оценки покупатель может инвестировать средства в приобретение объекта оценки с учетом компенсации всех своих рисков, связанных с инвестированием;
Денежный поток - сумма прогнозируемых или фактических денежных поступлений от деятельности (использования) объекта оценки;
Операционные расходы - расходы на эксплуатацию, приносящей доход собственности, не включая обслуживание долга и подоходные налоги;
Дисконтирование - определение текущей стоимости денежного потока с учетом его стоимости, прогнозируемой на будущее;
Аренда на основе валовой ренты - все расходы по содержанию недвижимости несет арендодатель.
Аренда на основе чистой ренты - все расходы по содержанию недвижимости несет арендатор.
Годовой операционный доход - действительный валовой доход от объекта собственности за вычетом операционных затрат.
Реверсия - выручка от перепродажи до уплаты налогов.
Стоимость в использовании - стоимость, которая рассчитывается исходя из современных условий использования объекта оценки и может не соответствовать его наиболее эффективному использованию.
Остаточная стоимость замещения (воспроизведения) - стоимость замещения (воспроизведения) объекта оценки за вычетом всех видов износа (для недвижимого имущества - с учетом рыночной стоимости земельного участка при его существующем использовании (прав, связанных с земельным участком);
Положения (национальные стандарты) экспертной оценки - акты Кабинета Министров Украины, определяющие основные методические принципы проведения экспертной оценки разных видов имущества, требования к лицам, которые проводят такую оценку, а также основные требования к содержанию отчетов об экспертной оценке и порядку их рецензирования;
Лучшее и наиболее эффективное использование - разумный и возможный вариант использования, который обеспечит объекту наивысшую текущую стоимость, определенную на эффективную дату оценки.
Номинальная норма дохода -.норма дохода, измеренная в той денежной единице, в которой этот доход будет получен, без учета возможного изменения покупательской способности данной денежной единицы или ее паритета к другим валютам (т.е. инфляции).
Реальная норма дохода - норма дохода, определенная с условием, что будущие денежные потоки оцениваются в денежной единице, покупательная способность или курс которой зафиксирован на уровне, сложившемся в какой-то момент. Для пересчета денежных потоков в такую единицу их номинальная оценка должна быть разделена на соответствующий индекс инфляции.
Прогноз баланса денежных потоков (кэш-фло) -сопоставление денежных остатков, поступлений и расходов на протяжении прогнозного периода.
Стоимость имущества с точки зрения доходности - сумма текущей стоимости периодического потока дохода и текущей стоимости имущества, возвращающейся в конце прогнозного периода владения объектом после его условной реализации (стоимость имущества в после-прогнозный период).
Подход с точки зрения затратного подхода
Применение затратного подхода в рамках проводимых оценок может быть обусловлено при оценке недвижимого имущества, рынок купли продажи которого является ограниченным. Оценивается с применением затратного подхода также специализированные объекты недвижимости, в том числе памятники архитектуры и истории.
Определение стоимости недвижимости с применением затратного подхода состоит из определения стоимости улучшений на участке земли (с учетом физического износа улучшений). Данный метод оценки приводит к довольно объективным результатам в случае тщательной работы Оценщика при расчете стоимости воспроизведения (стоимости замещения) и всех видов износа улучшений. Необходимо отметить, что этот подход особенно полезен при расчете стоимости недвижимости, предназначенной для специального использования, а также при отсутствии сложившегося рынка такого рода недвижимости.
Основными методами затратного подхода является метод прямого воспроизводства и метод замещения.
Одним из способов метода прямого воспроизводства являются:
А) Способ количественного анализа.
Метод основан на том факте, что балансовая стоимость здания является стоимостью прямых и непрямых строительных издержек (строительно-монтажных работ), затраченных на возведение здания, в ценах, действующих на момент строительства. Кроме строительных издержек в балансовую стоимость здания могут быть включены издержки на проектно-изыскательские работы, на благоустройство прилегающей территории, издержки по техническим условиям городских коммунальных служб. В тех случаях, когда имеет место плохой контроль за составлением исполнительной документации на выполняемое строительство, а также когда нет достоверных документов (акт Государственной комиссии по приемке в эксплуатацию, исполнительная смета, акты выполнения строительно-монтажных работ), подтверждающих факт включения в балансовую стоимость только стоимости СМР по возведения оцениваемого здания, балансовая стоимость часто оказывается завышенной. Могут быть и обратные случаи: в процессе эксплуатации здания оно было существенно реконструировано хозяйственным способом с добавлением новых помещений или заменой отдельных конструктивных элементов (например, кровли), а балансовая стоимость не была изменена. То есть данный метод дает корректный результат только при наличии полной информации о строительстве здания и его эксплуатации, получение которой очень затруднено.
Б) Поэлементный способ
Основан на оценке стоимости отдельных конструктивных элементов здания (сооружения), деталей, узлов и агрегатов машин и оборудования и т.д. с учетом всех расходов на их приобретение (изготовление), транспортировку, монтаж, ввод в эксплуатацию и т.д. и суммировании данных оценок.
Метод практически применим по существу только при наличии детальной технической документации по объекту оценки, поскольку в противном случае процесс оценки фактически включает в себя процесс проектно-изыскательских (проектных) работ со всеми вытекающими временными и стоимостными последствиями.