Согласно Указу Президента Республики Казахстан, имеющего силу закона, «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», употребляется термин «недвижимое имущество»»[6].
Недвижимое имущество — это земельные участки, а также здания, сооружения и иное имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.
В договоре аренды здания, сооружения должно быть четко определено имущество, подлежащее передаче в аренду: его местонахождение, техническое состояние, фактические площади, вид помещения и другие индивидуальные признаки объекта аренды.
На переданное в аренду здание, сооружение дополнительно к договору аренды должен быть приложен акт приема-передачи основных средств, составленный в двух экземплярах - для арендатора и арендодателя. Данный акт является подтверждением исполнения сторонами своих обязательств по договору аренды.
На основании пункта 3 статьи 584 Гражданского кодекса Республики Казахстан договор аренды является возмездным. Если согласованное сторонами в письменной форме условие о размере арендной платы отсутствует, то согласно пункту 1 статьи 583 Гражданского кодекса Республики Казахстан, договор аренды здания, сооружения считается незаключенным.
Определенная договором арендная плата за пользование зданием, сооружением должна включать в себя и плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено или передаваемым вместе с ним, если иное не предусмотрено законом или договором.
Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом на условиях и в сроки, установленные договором (статья 546 Гражданского кодекса Республики Казахстан). Если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не внесет арендную плату, арендодатель может потребовать досрочного расторжения договора аренды (пункт 3 статьи 556 Гражданского кодекса Республики Казахстан).
На сегодня по-прежнему актуален вопрос о налогообложении и расходах, связанных с приобретением в аренду под офис жилого помещения у физического лица.
Как правило, при аренде зданий и сооружений договором аренды может быть предусмотрено, что: в арендную плату включаются стоимость коммунальных услуг, тепло- и электроэнергии, услуг телефонной связи; оплата расходов на электроэнергию, отопление, водоснабжение и телефонные переговоры производится по отдельным счетам, выставляемым арендодателем арендатору.
Необходимо помнить, что вопросы оформления договорных отношений между арендодателем и арендатором по договору аренды зданий, сооружений регулируются Гражданским кодексом Республики Казахстан, а вопросы учета и налогообложения доходов от аренды у арендодателя и расходов по арендной плате и содержанию арендованного имущества у арендатора - действующим налоговым законодательством.
Порядок пользования коммунальными услугами и услугами связи, потребления электроэнергии должен быть предусмотрен в условиях договора аренды. Стоимость указанных услуг может быть рассчитана исходя из заявленных арендатором сведений о потреблении электроэнергии, тепло- и водопотреблении для своих производственных и хозяйственных нужд.
Однако при заключении договора аренды может быть предусмотрен и иной порядок определения размера арендной платы.
Если арендодатель имеет возможность обеспечить раздельный учет потребления воды, тепло- и электроэнергии, услуг телефонной связи по конкретному арендатору, то размер арендной платы может быть определен без учета стоимости указанных выше услуг.
Пример. Издательская компания арендует под производственный цех по выпуску печатной продукции квартиру физического лица сроком на 1 год. По условиям договора аренды она оплачивает арендную плату и дополнительно отдельно коммунальные услуги. Ежемесячная сумма арендной платы равна 50 000 тенге, расходы по коммунальным услугам -10 000 тенге. Арендная плата перечисляется за квартал вперед, за коммунальные услуги - ежемесячно.
Отражение арендатором в учете суммы арендной платы и коммунальных услуг:
| Содержание хозяйственной операции | Сумма, тенге | Д-т | К-т |
| Перечислена арендная плата за будущие периоды | 150000 | 342 | 441,451 |
| Списана арендная плата за отчетный период (за месяц) | 50000 | 937, 81 1 | 342 |
| Начислены коммунальные услуги | 10000 | 936,811 | 687 |
| Перечислена сумма за коммунальные услуги | 10000 | 687 | 441,451 |
5.3 Аренда транспортных средств
В отличие от общего порядка распределения расходов по объекту аренды, арендодатель транспортного средства с экипажем обязан поддерживать надлежащее состояние сданного в аренду транспортного средства и производить все виды ремонта (пункт 1 статьи 585 и статья 587 Гражданского кодекса Республики Казахстан).
Договор аренды транспортного средства с экипажем должен быть заключен в письменной форме, независимо от его срока.
Если иное не предусмотрено договором аренды транспортного средства без экипажа, расходы на содержание арендованного транспортного средства и расходы, возникающие в связи с его эксплуатацией, включая проведение текущего и капитального ремонта, несет арендатор (статья 594 Гражданского кодекса Республики Казахстан).
В настоящее время наиболее распространенным видом аренды автотранспортных средств является текущая аренда. При текущей аренде риски и вознаграждения, связанные с правом собственности на актив, остаются у арендодателя.
Хозяйствующие субъекты могут заключать договоры аренды как с юридическими, так и с физическими лицами.
Порядок отражения бухгалтерских записей по договорам аренды с юридическими лицами аналогичен приведенным выше бухгалтерским записям при текущей аренде.
При этом арендные платежи за сданный в аренду арендодателем автотранспорт признаются доходом в течение всего срока аренды на равномерной основе или согласно условиям, определенным в договоре аренды.
Сданный в аренду автотранспорт рассматривается как амортизируемый актив, и начисленная сумма износа по нему признается расходом в каждом отчетном периоде с отражением на счете 845 «Прочие расходы по неосновной деятельности» подраздела 84 «Расходы по неосновной деятельности».
У арендатора арендные платежи признаются расходом на систематической основе в каждом отчетном периоде.
В то же время на практике возникают вопросы по осуществлению ремонта автотранспортных средств, приобретению запасных частей, горюче-смазочных материалов и т.п.
С этих позиций при заключении договора аренды на автотранспортные средства необходимо предусмотреть такие вопросы, как расходы по ремонту автотранспорта, запасные части, автошины, которые необходимы в течение срока аренды. Арендодатель по мере необходимости должен производить ремонт и обеспечить запасными частями.
На практике же в большинстве случаев покупку запасных частей и т.д., ремонт автотранспорта осуществляет арендатор.
При такой ситуации понесенные расходы у арендатора должны быть признаны как реализация арендодателю товаров, работ, услуг.
Рассмотрим пример.
Пример. Арендатор, согласно договору об аренде, арендует автомобиль для административных нужд сроком на 1 год. Ежемесячная арендная плата составляет 30 000 тенге. На ремонт данного автомобиля были приобретены запасные части на сумму 23 000 тенге, в том числе налог на добавленную стоимость — 3 000 тенге.
6. Аренда предприятия
В соответствии со статьей 119 Гражданского кодекса Республики Казахстан предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, право на земельный участок, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие его деятельность (фирменное наименование, товарные знаки) и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законодательными актами или договором.
Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью, а на сделки с ним распространяются общие правила сделок с недвижимым имуществом. Поэтому договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Предприятие в целом или его часть может быть объектом договора аренды (пункт 3 статьи 119 Гражданского кодекса Республики Казахстан). В соответствии со статьей 573 Гражданского кодекса Республики Казахстан (Особенная часть) договор аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, предполагает следующее:
* предоставление арендатору за плату во временное владение и пользование предприятия в целом как имущественный комплекс, в том числе право на фирменное наименование и (или) коммерческое обозначение правообладателя, на охраняемую коммерческую информацию, а также на другие, предусмотренные договором объекты исключительных прав - товарный знак, знак обслуживания и т.д. (Права арендодателя, полученные им на основании лицензии на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче арендатору, если иное не установлено законодательными актами. Включение в состав передаваемого по договору предприятия обязательств, исполнение которых арендатором невозможно при отсутствии у него такого специального разрешения (лицензии), не освобождает арендодателя от соответствующих обязательств перед кредиторами);