В договоре аренды может быть предусмотрено, что арендатор производит капитальный ремонт имущества, затраты по которому засчитываются ему в счет будущих платежей по арендной плате.
Прочие расходы, связанные с арендой
Как уже говорилось, на арендатора может быть возложена обязанность по осуществлению ремонта арендуемого имущества. Здесь существует несколько вариантов:
1) оплата ремонта за счет арендатора;
2) оплата ремонта арендодателем с последующим возмещением ремонта арендатором;
3) оплата ремонта арендатором с последующим возмещением стоимости ремонта арендодателем.
Пожалуй, на практике самый распространенный способ возмещения арендодателем затрат арендатора на проведение ремонта — это уменьшение на сумму арендной платы стоимости произведенного ремонта. Данную операцию можно оформить как операцию взаимозачета.
5. Субаренда. Отдельные виды аренды
В соответствии с пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Республики Казахстан определено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду. Ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
Пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Республики Казахстан подчеркивает, что к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законодательными актами.
Рассмотрим на примере, какими бухгалтерскими записями могут быть оформлены операции по субаренде.
Пример. Субъект «А» сдает помещение (административное здание) в аренду субъекту «Б». Арендная плата -140 000 тенге в месяц. Субъект «Б», в свою очередь, передает половину этого помещения в субаренду субъекту «В», установив арендную плату в размере 112 000 тенге.
Рассмотрим порядок отражения этих операций в учете у субарендодателя - субъекта «Б» и субарендатора - субъекта «В» на основе действующего Типового плана счетов бухгалтерского учета.
5.1 Аренда земли
Согласно пункту 4 статьи 5 Закона РК «О земле» от 24 января 2001 года №152-11, гражданско-правовые отношения, связанные с правом собственности на земельные участки и правом землепользования, регулируются нормами гражданского законодательства.
Документами, удостоверяющими право на земельный участок, выдаваемыми уполномоченными органами, являются: при частной собственности на земельный участок и постоянном землепользовании - акт на право собственности на земельный участок и право постоянного землепользования; при временном возмездном землепользовании—договор об аренде земельного участка; при временном безвозмездном землепользовании - договор о временном безвозмездном землепользовании.
За землю, предоставленную государством во временное возмездное землепользование (аренду), взимается арендная плата с зачислением ее в бюджет.
Порядок исчисления и уплаты в бюджет платы за пользование земельными участками определяется в соответствии с Налоговым кодексом Республики Казахстан.
При предоставлении на территории Республики Казахстан земельного участка другим государствам размер арендной платы определяется международными договорами, ратифицированными Республикой Казахстан.
Базовые ставки платы за земельные участки при их сдаче государством или государственными землепользователями в аренду устанавливаются правительством Республики Казахстан. При этом ставки платы за пользование земельными участками устанавливаются не ниже размеров ставок земельного налога.
При продаже или сдаче в аренду собственником земельного участка, при продаже негосударственным землепользователем принадлежащего ему права землепользования другим лицам, а также при сдаче им земельного участка в аренду вторичным землепользователям размер, сроки и форма платы за земельные участки определяются договорами купли-продажи или имущественного найма в соответствии с гражданским законодательством.
Собственник земельного участка вправе сдавать земельный участок во временное пользование на основе договора о временном пользовании земельным участком. Договор о временном пользовании земельным участком заключается в форме договора аренды (с арендатором) или договора о безвозмездном пользовании (с безвозмездным пользователем).
Согласно статье 22 Закона «О земле», субъекты права землепользования подразделяются на: 1) государственных и негосударственных; 2) национальных и иностранных; 3) физических и юридических лиц; 4) постоянных и временных; 5) первичных и вторичных.
Временное землепользование регламентируется статьей 28 вышеназванного законодательного акта.
Право временного землепользования может быть краткосрочным (до 5 лет) и долгосрочным (от 5 до 49 лет).
Сроки предоставления права временного землепользования устанавливаются с учетом целевого назначения.
«Временный землепользователь, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет, если иное не установлено законодательными актами или договором, по истечении срока договора при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора на новый срок. Временный землепользователь обязан письменно уведомить арендодателя о намерении заключить такой договор в срок, указанный в договоре, если же в договоре такой срок не указан, то в трехмесячный срок до окончания срока действия договора»[5].
Негосударственные землепользователи с правом первичного возмездного долгосрочного землепользования вправе сдавать принадлежащие им земельные участки (или их части) в аренду (субаренду) или во временное безвозмездное землепользование, если иное не установлено настоящим законом, а также отчуждать принадлежащее им право временного землепользования.
Право вторичного землепользования регулируется статьей 29 Закона «О земле».
Вторичное землепользование возникает на основе договора о вторичном землепользовании в случаях, когда первичный землепользователь не производит отчуждение своего права землепользования, а передает другому лицу принадлежащий ему участок (или часть его) во временное землепользование с уведомлением уполномоченного органа.
Вторичный землепользователь всегда является временным землепользователем без права передачи своих прав другим землепользователям.
Договор о вторичном землепользовании заключается в форме договора аренды или договора о временном безвозмездном землепользовании.
Иностранцы, лица без гражданства и иностранные юридические лица, предприятия с иностранным участием могут получать земельные участки в аренду, но не вправе передавать земельные участки сельскохозяйственного назначения во вторичное землепользование.
Правовое положение государственных землепользователей регулируется статьей 30 Закона «О земле».
В случае сдачи государственным землепользователем в установленном порядке в аренду принадлежащих ему зданий (строений, сооружений) вместе с ним по правилам передается в аренду земельный участок, который занят указанным имуществом и необходим для его эксплуатации в соответствии с установленными нормами.
Сдача земельного участка, на котором расположены здания (строения, сооружения) в аренду другому лицу без соответствующей сдачи в аренду самого здания (строения, сооружения) не допускается.
Государственный землепользователь может сдать принадлежащий ему земельный участок в долгосрочную аренду лишь с согласия государства в лице уполномоченного органа, если иное не предусмотрено законодательными актами Республики Казахстан.
При заключении договора об аренде земельного участка используется форма Типового договора, утвержденная постановлением правительства Республики Казахстан от 6 декабря 1996 года № 1495 «Об утверждении форм типовых договоров о временном землепользовании». В данной форме предусмотрены размеры ежегодной арендной платы, сроки уплаты.
За несвоевременную уплату арендной платы в оговоренный срок в соответствии с Типовым договором арендатор уплачивает неустойку за каждый день просрочки в процентах от суммы арендной платы за истекший расчетный срок.
«Аренда земли в бухгалтерском учете, как и аренда другого имущества, отражается в зависимости от классификации вида аренды - операционная или финансовая в соответствии с договором. Особенность земли состоит в том, что она относится к неамортизируемым активам и имеет неопределенный срок использования. Если право собственности не переходит к арендатору к концу срока аренды и он не несет основных рисков и вознаграждения от ее использования, то такая аренда классифицируется как операционная».
5.2 Аренда зданий и сооружений
«В соответствии со статьей 581 ГК РК арендодатель по договору аренды обязуется передать во временное владение и пользование арендатору здание или сооружение.
Согласно статье 582 Гражданского кодекса Республики Казахстан, договор аренды здания, сооружения заключается в письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами. Он подлежит обязательной государственной регистрации, если заключен на срок не менее года, и считается заключенным с момента такой регистрации.