(Постановлением главы администрации Елизовского района №304 от 04.04.94 года было зарегистрировано ТОО «Молочко», учредителем которого являлся совхоз «Ягодный», поэтапно проходящий процесс приватизации. Согласно справки Комитета по управлению имуществом Елизовского района приватизация совхоза завершилась окончательно 06.08.94г.
В связи с этим все учредительные документы ТОО «Молочко» носят юридическую силу. По разрешению администрации г. Елизово совхоз «Ягодный» вошел в ТОО «Молочко» в качестве учредителя вместе с имуществом, которое согласно приказу № 60-2 от 11.07.94г. было передано на баланс ТОО «Молочко».
Часть этого имущества по акту от 24.07.94г. было передано совхозу на временное хранение. Ксерокопия акта смотри приложение.
По договору о прекращении обязательств от 17.10.1996г. и акту приема-передачи в порядке ст. 409 ГК в погашение задолженности по кредитным договорам ТОО «Молочко» передало Ликвидационной комиссии помещение инкубатора, магазин, склад, дизельные установки, станки КСМ.
Реализация имушества осуществляется после предварительных этапов:
· анализ наиболее эффективного использования обьектов недвижимости;
· расчет востоновительной стоимости обьектов;
· расчет рыночной стоимости оьбектов с учетом износа, эксплутационных и потребительских качеств.
Анализ наиболее эффективного использования.
Анализ на наиболее эффективное использование позволяет определить наиболее доходное и конкурентное использование объекта недвижимости - то использование, которому соответствует максимальная стоимость объекта. Это использование должно быть вероятным и соответствовать варианту использования, выбираемому типичньм инвестором на рынке.
Наилучшее использование не является абсолютом. Оно отражает мнение оценщика в отношении наилучшего использования собственности, исходя из анализа господствующих рыночных условий.
Использование объекта недвижимости должно отвечать четырем критериям, чтобы соответствовать его наиболее эффективному использованию. Оно должно быть физически возможным, законодательно разрешенным, экономически оправданным и приносить максимальную прибыль.
Рассматриваемый нами комплекс объектов, проектировался, строился и используется для с/хозяйственного производства. Часть объектов недвижимости (птичник №2, склад с бытовкой, склад хозинвентаря, теплицы, водонапорная башня и водопровод) требуют капитального ремонта. Учитывая удаленность объектов мала вероятность их перепрофилирования и использования в каком - либо другом качестве. Так же по нашему мнению экономически не целесообразным будет демонтаж части объектов (металл, теплиц, склада хозинвентаря, склада с бытовкой) с последующей реализацией металлолома и строительных материалов, в связи с определенной труднодоступностью к объектам и трудоемкостью процесса демонтажа. Однако такой вариант нами не исключается и при определенных условиях способен принести прибыль инвестору.
При разумном ведении хозяйства, наилучшим и наиболее эффективным использованием приносящим максимальную прибыль, объектов оценки (зданий сооружений, машин, оборудования, танспорта) будет являться использование их, после модернизации и кап. ремонта части из них (птичника №2, здания двух складов в пос. Мирном, 18 теплиц, водонапорной башни и водопровода, автобус
КАВЗ - 685, трактор Т-16) по своему прямому функциональному назначению для целей сельскохозяйственного производства.
Расчет восстановительной стоимости объектов.
Восстановительная стоимость представляет собой затраты на создание объекта полностью повторяющего объект оценки с учетом всех присутствующих в нем достоинств и недостатков.
При определении полной восстановительной стоимости транспорта, машин и оборудования за основу брались цены заводов изготовителей.
При определении полной восстановительной стоимости зданий, сооружений и оборудования за основу нами был взят базисный укрупненный показатель восстановительной стоимости в уровне сметных цен 1969 года, с учетом недостающих конструктивных элементов зданий и сооружений.
Для перехода в цены на 29 апреля 1997 года мы применили следующие индексы перехода:
· индекс, учитывающий изменение стоимости на 01.01.84 года по сравнению со сметными ценами 1969 года (Постановление Госстроя СССР №194 от 11.05.83 года);
· индекс, учитывающий изменение стоимости на 01.01.91 года по сравнению со сметными ценами 1984 года (Письмо Госстроя СССР №№ 14-Д от 06.09.90 года);
· индекс, учитывающий изменение рыночной стоимости на 01.01.1997 года по сравнению со сметными ценами 1991 года ( по данным строительных организаций Камчатской области).
Таблица Расчет восстановительной стоимости зданий и сооружений.
| Зд.хлебозавода | Птичник№2 | Теплица | Склад с бытовкой | ||
| 1 | Восстановительная стоимость 1 куб. м. общего объема в ценах 1969 года, в рублях | 57.7 С.36-73 | 26.5х0.79 С.26-33 | 76х0.55 С.26-145 | 27.1х0.8 С.18-25 |
| 2 | Индекс перехода к ценам 1984 года | 1.17 | 1.17 | 1.17 | 1.17 |
| 1 | Индекс перехода к ценам 1991 года | 1.64 | 1.64 | 1.64 | 1.64 |
| 4 | Индекс перехода к ценам на 29.10.97 г | 7 100 | 7 100 | 7 100 | 7 100 |
| 5 | Объем, м2 (площадь, м2) | 1 079 | 3400 | 81м2 | 1308 |
| 6 | Восстановительная стоимость нового строительства, в млн.руб. (1х2х3х4х5) | 848.174 | 969.705 | 46.126 | 424.959 |
| Склад хоз. Инвентаря | Водонапор. башня | Водопровод | Здание конторы | ||
| 1 | Восстановительная стоимость 1 куб. м. общегообъема в ценах 1969 года, в рублях | 27.1х0.88 С. 18-25 | 5040 С.27-94 | 11.7 С.27-25 | 49.1 С.18-37 |
| 2 | Индекс перехода к ценам 1984 года | 1.17 | 1.17 | 1.17 | 1.17 |
| 3 | Индекс перехода к ценам 1991 года | 1.64 | 1.64 | 1.64 | 1.64 |
| 4 | Индекс перехода к ценам на 29.10.1997 года | 7100 | 7100 | 7100 | 7100 |
Расчет рыночной стоимости объектов с учетом износа, эксплутационных и потребительских качеств.
Затратами способ.
Общеизвестно, что все построенные здания и сооружения а так же транспортные средства машины и оборудование под действием различных природных и функциональных факторов теряют свои эксплуатационные качества и разрушаются. Кроме того, на рыночную стоимость оказывает внешнее экономическое воздействие со стороны непосредственного окружения и изменения рыночной среды. При этом различают физический износ (потеря эксплуатационных качеств), функциональное или моральное старение (потеря технологического соответствия стоимости в связи с научно-техническим прогрессом), внешний или экономический износ (изменение привлекательности объекта с точки зрения изменения внешнего окружения, в том числе изменения рыночной среды).
Все вместе эти виды износа составляют накопленный износ, который и будет составлять разницу между восстановительной и текущей рыночной стоимостью.
Учитывая общую экономическую ситуацию на Камчатке и на рынке продажи недвижимости, мы пришли к выводу, что рыночная стоимость оцениваемого нами объекта должна определиться следующим образом:
Расчет рыночной стоимости объектов недвижимости проводился по нижеследующей формуле:
Дст = Вст х (1 - Износ/100) х Кэкспл
Где:
Дст - рыночная стоимость, полученная затратным способом;
Вст - восстановительная стоимость;
Износ - хронологический возраст объекта;
Кэкспл. - коэффициент потребительских и эксплуатационных качеств объекта оценки.
Расчет рыночной стоимости т/с, машин и оборудования проводился по нижеследующей формуле:
Дст = Вст х Ку х Кэкспл
Где:
Дст - рыночная стоимость полученная затратным методом;
Вст - восстановительная стоимость;
Кэкспл. - коэффициент потребительских и эксплутационных качеств объекта оценки;
Ку - коэффициент функционального и морального устаревания.
Анализ рынка недвижимости выявил ряд поправочных коэффициентов, вносящих существенную корректировку при оценке объекта.
Нами приняты нижеследующие поправочные коэффициенты:
Кс - коэффициент спроса;
Ку - коэффициент функционального и морального устаревания;
Кз - коэффициент сейсмостойкости;
Ктс - коэффициент технического состояния;
Кп - коэффициент престижности;
Кмп - коэффициент местоположения. Кэкспл. = Кс х Ку х Кз х Ктс х Кп х Кмп.
При оценке транспортных средств, машин и оборудования мы применили следующие поправочные коэффициенты:
Кс - коэффициент спроса, учитывающий насыщенность регионального рынка ТС данной модели;
Коб- коэффициент обновления узлов и агрегатов;
Кп - коэффициент престижности ТС;
Кр - коэффициент ремонтного обслуживания, учитывающий наличие ремонтной базы, запасных частей на данную модель;
Ктс- коэффициент технического состояния и внешнего вида;
Ку - коэффициент функционального и морального устаревания. Кэкспл. = Кс х Ку х Коб х Ктс х Кп х Кр.
Значения принятых поправочных коэффициентов приведены в расчетных материалов оценщика.
Окончательные значения рыночной стоимости: зданий, сооружений, транспорта, машин и оборудования приведены в «Экспертном заключении № 531»
Рыночная стоимость имущества
| № п/п | Объект оценки | Рыночная стоимость, руб. |
| 1 | Здание Хлебозавода | 227000000 |
| 2 | Птичник №2 | 218000000 |
| 3 | Теплицы металлические 18 шт. | 1800000х18=32400000 |
| 4 | Склад с бытовкой п. Мирный | 68000000 |
| 5 | Водонапорная башня БР-25 п. Мирный | 8600000 |
| 6 | Склад хозинвентаря п. Мирный | 60000000 |
| 7 | Водопровод 1,7 км. п. Мирный | 22700000 |
| 8 | Здание конторы | 96000000 |
| 9 | Оборудование хлебозавода | 25000000 |
| 10 | Сеялка СД-4,2 | 3500000 |
| 11 | Культиватор КОН-2,8 | 2500000 |
| 12 | Фреза ФБН-1,5 | 2000000 |
| 13 | Фреза болотная ФБН | 5000000 |
| 14 | Трактор Т-16м | 5000000 |
| 15 | Автобус КАВЗ-685 №33-17 КЧЕ - | 10000000 |
| Итого: | 785700000 | |
Оплата за экспертное заключение о рыночной стоимости объектов основных средств подлежит включению в себестоимость продукции (работ, услуг), как оплата консультационных, информационных и аудиторских услуг, согласно Положения о составе затрат, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 05.08.92 г. №552, с учетом изменений и дополнений, внесенных Постановлением Правительства РФ от 01.07.95 г. № 661 и от 20.11.95 г. № 113. (см. Письмо Государственной налоговой службы РФ от 14.05.96 г. № ПВ-6-13/325 «По отдельным вопросам учета и отчетности»).