Анализ рынка трехкомнатных квартир в микрорайонах Гидростроителей, Пашковский, Славянский (стр. 2 из 4)
Однокомнатные квартиры в мкр.Пашковский:
| Средняя величина выборки | ||
| Площадь | Цена | |
| 71,01 м2 | 2,99 млн. р. | |
| Размах | ||
| 59 м2 | 2,1 млн. р. | |
| Среднее линейное отклонение | ||
| 12,8 | 0,39 | |
| Дисперсия | ||
| 164,88 | 0,92 | |
| Среднеквадратичное отклонение | ||
| 16,03 | 0,5 | |
| Вариации (в процентах) | ||
| 20,3 | 16,7 | |
| Ошибка выборки | ||
| 2,926 | 0,091 | |
| Показатель кол-ва степеней свободы | ||
| 46 | ||
Группа однородная по площади и цене.
Трехкомнатные квартиры в мкр.Славянский:
| Средняя величина выборки | ||
| Площадь | Цена | |
| 67,71 м2 | 2,5 млн. р. | |
| Размах | ||
| 64 м2 | 3,65 млн. р. | |
| Среднее линейное отклонение | ||
| 12,84 | 0,64 | |
| Дисперсия | ||
| 282,43 | 0,67 | |
| Среднеквадратичное отклонение | ||
| 16,81 | 0,81 | |
| Вариации (в процентах) | ||
| 24,8 | 32,4 | |
| Ошибка выборки | ||
| 3,234 | 0,139 | |
| Показатель кол-ва степеней свободы | ||
| 46 | ||
Группа однородная по площади и цене.
Выводы:
1. Наибольшая средняя площадь 3-х комнатных квартир составляет 79,01 м2 в ПМР
2. Наименьшая средняя площадь 3-х комнатных квартир составляет 67,71 м2 в ГМР
3. Наибольшая средняя цена по продаже 3-х комнатных квартир составляет 2,99 млн.р. в ПМР
4. Наименьшая средняя цена по продаже 3-х квартир составляет 2,52млн.р. в СМР
5. Максимальная площадь среди 3-х комнатных квартир составляет 134 м2 в ГМР
6. Максимальная цена по продаже 3-х комнатных квартир составляет 9,8млн.р. в ГМР
7. Минимальная площадь среди 3-х комнатных квартир составляет 40 м2 в ГМР
8. Минимальная цена по продаже 1-х комнатных квартир составляет 1,3 млн.р. в ГМР
9. Наибольший размах выборки по цене составил 7,9 млн.р. в ГМР
10. Наибольший размах выборки по площади составил 86 м2в ГМР
11. Наименьший размах выборки по цене составил 2,1 млн.р. в ПМР
12. Наименьший размах выборки по площади составил 59 м2 в ПМР
13. Наибольшее варьирование по цене составило 35,8% в ГМР
14. Наибольшее варьирование по площади составило 24,8 % СМР
15. Наименьшее варьирование по цене составило 16,7% в ПМР
16. Наименьшее варьирование по площади составило 20,3 % в ПМР
Выбраковка данных.
Для того чтобы произвести выбраковку данных необходимо рассчитать границы доверительного интервала по формуле:
Т.к. группа квартир в ГМР неоднородна, разделили на 2 группы: до средней цены и после. По 1 группе доверительный интервал составил от 2,21 до 2,43 млн.р.., т.о. выбраковалось 26 объектов из 41; это №: 35( 1,9 млн.р.),66(1,65 млн.р.),67(1,4млн.р.),68(1,3млн.р.),82(2 млн.р.),88(2 млн.р.),90(2 млн.р.),29(2,5 млн.р.),34(2,6 млн.р.),37(2,5 млн.р.),39(2,5 млн.р.),42(2,6 млн.р.),74(2,65 млн.р.),75(2,6 млн.р.),76(2,55 млн.р.),77(2,65 млн.р.),78(2,6 млн.р.),79(2,5 млн.р.),80(2,6 млн.р.),91(2,45 млн.р.),97(2,5 млн.р.),98(2,5 млн.р.),100(2,5 млн.р.),105(2,5 млн.р.),106(2,5 млн.р.),107(2,6 млн.р.). По 2 группе доверительный интервал составил от 2,58 до 3,8 млн.р.., т.о. выбраковалось 1 объект из 28; это №: 24(9,8 млн.р.)
По ПМР составил от 2,627 до 3,348 млн.р., т.о. выбраковалось 8 объектов из 24 ; это №: 12(2,15 млн.р. ),15(2,4 млн.р.),55(1,6 млн.р.),56(2,15 млн.р.),57(2,6 млн.р.),63(3,7 млн.р.),64(3,557 млн.р.),65(3,55 млн.р.).
По СМР составил от 1,96 до 3,05 млн.р., т.о. выбраковалось 8 объектов из 27; это №: 43(1,4 млн.р.),44(1,8 млн.р.),45(1,85 млн.р.),46(1,9 млн.р.),47(1,95 млн.р.),48(1,95 млн.р.),112(1,9 млн.р.),115(1,95 млн.р.).
Корреляционно-регрессионный анализ данных.
Важной задачей любого исследования, связанного со статическим изучением материалов является выявление и изучение силы и направленности связей между признаками.
Например, как влияет район расположения на цену объектов недвижимости. Может ли влиять расположение на различных этажах на цену квартиры.
Силу связи и ее направленность можно установить различными методами.
Более точным и информативным является метод корреляционного анализа.
При данном методе производится расчет коэффициента корреляции (парной или множественной), отражающей зависимость результативного признака Y от факторного признака соответственно X.
Коэффициент корреляции рассчитывается по следующей формуле:
Абсолютное значение коэффициента корреляции изменяется в пределах
По абсолютному значению коэффициента корреляции можно судить:
О силе связи
О направленности связи
Если коэффициент корреляции находится в пределах:
- связь сильная (жесткая) 
- связь средняя 
- связь слабая 
- связь линейная, зависимость прямая. 
- связь отсутствует 
, то связь прямая (при увеличении Х, увеличивается Y) 
, то связь обратная (при увеличении X, уменьшается Y)Таким образом, коэффициент корреляции (парный) дает возможность установить:
Силу связи между признаками
направленность связи
Коэффициент корреляции дает представление о силе и направленности связи, но не дает представления о доли влияния изменения факторного признака на изменение соответствующего результативного признака.
Для учета доли влияния рассчитывают коэффициент детерминации:
d = r2
Более наглядно представление о доли влияния факторного признака на результативный можно судить по процентному соотношению влияния:
d = r2 × 100%
Выводы:
Коэффициенты корреляции (r) и детерминации (d):
1.По району ГМР:
1.1 По площади: r = 0,52; d = 26,59
«Связь между факторным признаком прямая и средняя, т.о. изменение района расположения квартиры в ГМР определяет ее стоимость на 26,59 %».
1.2. По ∆ этажа: r = 0,37; d = 13,79
«Связь между факторным признаком средняя и прямая, т.о. изменение этажа расположения квартиры в ГМР определяет ее стоимость на 13,79%».
1.3 По состоянию квартиры: r =- 0,26; d = 7,05
«Связь между факторным признаком слабая и обратная, т.о. изменение состояния квартиры в ГМР определяет ее стоимость на 7,05%».
2. По ПМР:
2.1. По площади: r = 0,38; d = 14,07
«Связь между факторным признаком средняя и прямая, т.о. изменение площади квартиры в ПМР определяет ее стоимость на 14,07%».
2.2. По ∆ этажа: r = -0,33; d =10,9
«Связь между факторным признаком средняя и обратная, т.о. изменение этажа расположения квартиры в ПМР определяет ее стоимость на 10,9%».
2.3 По состоянию квартиры: r = 0,3; d = 8,9
«Связь между факторным признаком слабая и прямая, т.о. изменение состояния квартиры в ГМР определяет ее стоимость на 8,9%».
3. По СМР:
3.1. По площади: r = 0,7; d = 49,5
«Связь между факторным признаком сильная и прямая, т.о. изменение площади квартиры в ЧМР определяет ее стоимость на 49,5%».
3.2. По ∆ этажа: r = 0,79; d = 61,89
«Связь между факторным признаком сильная и прямая, т.о. изменение этажа расположения квартиры в ЧМР определяет ее стоимость на 61,89%».
3.3 По состоянию квартиры: r =- 0,28; d = 8,08
«Связь между факторным признаком слабая и обратная, т.о. изменение состояния квартиры в ГМР определяет ее стоимость на 8,08%».
Сравнительный анализ недвижимости по корреляции в городе Краснодаре
По площади:
| СМР | ЭНКА | КМР | ЧМР | ЦМР | ||||||||||
| 1 | 2 | 3 | 1 | 2 | 3 | 1 | 2 | 3 | 4 | 1 | 2 | 3 | 4 | 1 |
| 0,61 | 0,82 | 0,79 | -0,089 | 0,31 | -0,42 | 0,62 | 0,67 | 0,68 | 0,58 | 0,27 | 0,11 | 0,62 | 0,66 | 0,73 |
| -0,21 | 0,7 | 0,67 | 0,22 | -0,1 | 0,52 | 0,32 | 0,28 | 0,97 | ||||||
| 0,33 | 0,17 | -0,71 | 0,58 |
| ПМР | ФМР | ГМР | П.СЕВ | |||||||||
| 1 | 2 | 3 | 1 | 2 | 3 | 4 | 1 | 2 | 3 | 4 | 1 | 2 |
| 0,24 | -0,09 | 0,79 | 0,83 | 0,77 | -0,26 | 0,61 | 0,52 | 0,64 | 0,67 | 0,75 | -0,45 | 0,74 |
| 0.1 | 0,49 | 0,4 | -0,61 | 0,67 | -0,84 | 0,89 | 0,23 | |||||
| 0,62 | 0,06 | 0,52 | ||||||||||
| 0,23 |
| 40 ЛЕТ | ЮМР | СМР | ||||||
| 1 | 4 | 1 | 2 | 3 | 4 | 1 | 2 | 3 |
| 0,98 | 0,64 | 0,43 | 0,64 | -0,13 | 0,84 | 0,61 | 0,82 | 0,79 |
| -0,24 | 0,04 | -0,21 | 0,7 | |||||
| -0,03 |
Связь по трехкомнатным квартирам в ГМР между общей площадью и ценой квартиры средняя прямая, значение 0,52, что похоже на аналогичную ситуацию в КМР,ЧМР, ПМР.