Особенности управления государственным недвижимым имуществом (стр. 5 из 7)

По окончании срока договора доверительного управления недвижимое имущество передается учредителю управления, т.е. собственнику, либо договор доверительного управления продлевается. Законодательством предусмотрена возможность выкупа имущества доверительным управляющим.

Целевой блок

Рис.5 Алгоритм функционирования

системы доверительного управления недвижимостью города

Управление земельными ресурсами[iii] государства

Земельные ресурсы – многофакторная категория, представляющая синтез физической субстанции, экономической, правовой категорий, важнейший фактор функционирования и устойчивого развития территории, особый объект управления в системе управления государственной недвижимостью.

Под управлением государственными земельными ресурсами следует понимать порядок использования земельных участков, который основан на нормативных актах законодательной, исполнительной и судебной власти государства, системе экономических, организационно-распорядительных рычагов и стимулов, направленных на эффективное использование государственных земельных ресурсов и достижение генеральных целей развития страны (региона, территориального образования).

Государственное регулирование земельных отношений и управления земельными ресурсами направлено на решение следующих задач:

· формирование надежной правовой основы для установления цивилизованных отношений и правил поведения субъектов земельного рынка и обеспечения рационального использования земли;

· охрана земли от порчи и разрушений;

· стимулирование развития инфраструктуры земельного рынка;

· формирование системы экономического стимулирования рационального использования земли;

· защита законных прав собственников земли и других субъектов земельных отношений.

Основополагающий документ для российского земельного законодательства – Конституция РФ, принятая 12 декабря 1993 г. и установившая, что земля может находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (ст.9).

Земельный кодекс РФ (ЗК РФ), принятый 25 октября 2001г., подтверждает и развивает положения Конституции и ГК РФ.

В системе управления государственной недвижимостью наиболее существенны проблемы разграничения земель по формам собственности, выбора наиболее эффективного направления использования земельных участков и организации передачи прав на землю.

ЗК РФ устанавливает, что к полномочиям субъектов Российской Федерации относятся:

· изъятие, в том числе путем выкупа, земель для нужд субъектов Российской Федерации;

· разработка и реализация региональных программ использования и охраны земель, находящихся в границах субъектов Российской Федерации, иные полномочия, не отнесенные к полномочиям РФ или к полномочиям органов местного самоуправления. Субъекты Российской Федерации управляют и распоряжаются земельными участками, находящимися в их собственности.

Согласно ст.11 ЗК РФ к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относится изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для муниципальных нужд, установление с учетом требований законодательства РФ правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия по решению вопросов местного значения в области использования и охраны земель.

Муниципальные земли используются в соответствие с установленным для них правовым режимом. Правовой режим земельного участка определяет совокупность правил использования и включения в гражданский оборот, охраны, учета и мониторинга, которые устанавливаются земельным, лесным, водным и иным законодательством и распространяются на земли определенной категории. Правовой режим включает целевое назначение и разрешенное использование. На землях, отнесенных к нескольким категориям, действуют все правила и ограничения, установленные для соответствующих категорий. При этом приоритет имеет категория земель более строгого правового режима.

Целевое назначение земель[iv] определяется порядком, условиями и с использованием земель для конкретных целей на основании градостроительной и землеустроительной документации. Оно указывается в документах государственного земельного кадастра и документах, удостоверяющих право на землю.

Разрешенное использование земель[v] определяется на основе зонирования земель, градостроительной и землеустроительной документации и может содержать ряд требований (независимо от прав на данный земельный участок):

1) запрещение использования земель способами, которые ведут к их деградации, снижению плодородия почв или ухудшению окружающей природной среды;

2) ограничение по плотности, высоте, глубине застройки в соответствии с градостроительной документацией и строительными нормами и правилами;

3) сохранение зеленых насаждений;

4) установление предельно допустимых норм нагрузки на окружающую природную среду;

5) иные требования, установленные как федеральным и региональным законодательством, так и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Разрешенное использование земель определяется органами местного самоуправления и указывается в правоустанавливающих документах, а также в документах государственного учета и регистрации; самовольное изменение разрешенного использования земель не допускается.

Отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории в другую производится в связи с изменением их целевого назначения и осуществляется в отношении земель:

· государственной собственности – органами государственной власти по согласованию с органами местного самоуправления;

· муниципальных поселений – органами местного самоуправления;

· особо охраняемых территорий регионального и местного значения – законодательными органами субъекта Российской Федерации по согласованию с органами местного самоуправления.

Особый режим использования закреплен за землями населенных пунктов (поселений). Земли городов и других населенных пунктов отделяются от земель других категорий чертой (границей) населенного пункта (городской чертой, поселковой чертой, чертой сельского населенного пункта). К землям населенных пунктов относятся земельные участки в пределах их черты, переданные в ведение городов и других населенных пунктов для территориального развития.

Городская черта, черта других населенных пунктов – внешняя граница земель города, поселка, сельского населенного пункта, которая отделяет их от иных категорий земель и земель закрытых административно-территориальных образований.

Земли городов и других населенных пунктов образуют сложный состав, в который входят земельные участки:

а) жилой и общественной застройки, занятые и подлежащие застройке жилыми, культурно-бытовыми, административными, религиозными и иными строениями и сооружениями;

б) общего пользования, используемые для удовлетворения культурно-бытовых потребностей населения (парки, лесопарки, сады, бульвары, водоемы, пляжи и др.), в качестве путей сообщения (площади, улицы, переулки, проезды, дороги, набережные и др.), полигонов для захоронения неутилизированных промышленных отходов, полигонов бытовых отходов и мусороперерабатывающих предприятий и другие, служащие для удовлетворения нужд населения города (населенного пункта);

в) транспорта, связи, занятые инженерными коммуникациями, сооружениями железнодорожного, автомобильного, речного, воздушного и трубопроводного транспорта, магистралями инженерной инфраструктуры и связи;

г) промышленной, коммерческой и коммунально-складской застройки;

д) природоохранного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения, земли, занятые городскими лесами;

е) водных объектов, занятые естественными и искусственными водоемами и акваториями, реками, водоохранными зонами, гидротехническими и другими водохозяйственными сооружениями;

ж) сельскохозяйственного назначения, занятые сельскохозяйственными угодьями, а также зданиями и сооружениями, обслуживающими нужды сельскохозяйственного производства;

з) резервные (запаса), используемые для территориального развития городов и других населенных пунктов;