Аренда объектов государственной и муниципальной недвижимости. Аренда нежилых помещений в городах – основной (хотя и не всегда самый эффективный) из всех возможных механизмов управления государственной коммерческой недвижимостью, поскольку органами городской власти не разрабатываются программы эффективности коммерческого использования объектов, развития недвижимости, привлечения инвестиций, т.е. отсутствует объектный подход к управлению.
Аренда объектов государственной и муниципальной недвижимости – возобновляемый источник доходов соответствующих бюджетов. Передаче в аренду подлежат объекты, имеющие значительный совокупный эффект, высокий уровень ликвидности и не нуждающиеся в капитальных вложениях.
При передаче объектов государственной и муниципальной недвижимости в аренду должны соблюдаться следующие условия:
· уровень арендной платы не должен создавать дискриминационные условия на рынке недвижимости, что означает безусловное применение механизма рыночной оценки при использовании недвижимости, направленного на выравнивание ставок арендной платы для частной и государственной недвижимости;
· использование государственной недвижимости в коммерческих целях предполагает равенство всех категорий арендаторов, т.е. отсутствие практики сдачи в аренду объектов недвижимости на льготных условиях;
· соблюдение принципа прозрачности требует равнодоступности всех заинтересованных лиц к информации об объектах, сдаваемых в аренду;
· риски, возникающие при эксплуатации объекта недвижимости, должны быть четко сформулированы и распределены между собственником и арендатором;
· арендаторам, выполняющим все условия договора аренды, может разрешаться субаренду с соблюдением уведомительного порядка.
Передаче в долгосрочную аренду на инвестиционных условиях подлежат объекты, функционирующие как имущественные комплексы (комплексы объектов, связанных единой территорией, назначением и инфраструктурой), способные принести значительный сово4купный эффект и требующие существенных инвестиций.
Передача объектов в долгосрочную аренду на инвестиционных условиях предполагает вложение арендаторам денежных средств или иного имущества в реконструкцию и модернизацию данного объекта (комплекса объектов). При этом соблюдаются следующие принципы:
· в качестве факторов, определяющих финансовые условия передачи имущественного комплекса, могут выступать техническое состояние объекта, размер вложений, которые необходимо осуществить арендатору в будущем, размер устанавливаемой арендной платы, срок действия договора аренды;
· срок договора аренды, как правило, должен быть достаточен для возврата вложений арендатора и получения им обоснованной прибыли. Однако в отдельных случаях, когда размер необходимых капиталовложений не может быть полностью возмещен арендатором в течение срока договора, исполнительные органы государственной власти города могут взять на себя обязательства по организации и осуществлению части капиталовложений;
· при необходимости предотвращения снижения качества услуг, предоставляемых арендатором потребителям, исполнительные органы государственной власти города вправе определять минимальные стандарты качества этих услуг, а также другие требования, которые обязательны для арендатора. В качестве таковых могут выступать требования бесперебойности предоставляемых услуг, поддержания определенного уровня технического состояния объектов и т.д.;
· при заключении договора аренды должны быть предусмотрены основания, по которым он может быть прекращен досрочно по инициативе арендодателя и арендатора, а также порядок контроля арендодателя за исполнением условий договора.
Пополнение государственного бюджета на основе повышения эффективности использования государственной недвижимости зависит от активности властей в стремлении к определению ставок арендной платы, максимально приближенных к рыночным значениям.
В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 14 октября 2003г. №861-ПП «Об утверждении Методики расчета арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы» арендная плата рассчитывается на основе затратного подхода и имеет две составляющие, рассчитываемые отдельно:
· затратную часть, равную сумме годовых затрат собственника на содержание (исключая эксплуатационные расходы) и оформление объекта аренды, возмещаемой арендатором;
· доходную часть, равную чистому доходу собственника от сдачи объекта в аренду.
Стоимость коммунальных и эксплуатационных услуг оплачивается арендатором по отдельным договорам с соответствующими организациями и в расчет арендной платы не включается.
Доверительное управление государственной и муниципальной недвижимостью. Специалисты и практики считают, что аренда по сравнению с доверительным управлением имеет ряд недостатков. Во-первых, затруднены управление и контроль развития объекта недвижимости, причем интересы арендатора и арендодателя в этой области могут не совпадать, а средства управления и контроля являются чисто административными и предъявляют жесткие требования к проработке договора аренды в части ограничений и обременений. Во-вторых, арендная плата фиксирована и не зависит от результатов использования арендованного имущества.
Доверительное управление недвижимостью во многом решает эти проблемы. Интересы собственника и управляющего совпадают. Прибыль от использования объекта недвижимости, за исключением вознаграждения управляющему, переходит в распоряжение собственника. Собственник имеет возможность осуществлять эффективный контроль деятельности управляющего.
Доверительное управление недвижимым имуществом города – предпринимательская деятельность коммерческой организации (за исключением унитарного предприятия) или индивидуального предпринимателя по выполнению совокупности работ, связанных с исполнением любых допускаемых гражданским законодательством правомочий города как собственника в отношении недвижимого имущества, разрешенного к обороту.
При передаче объектов в управление должны соблюдаться следующие принципы:
1) приоритет привлечения в качестве управляющих юридических лиц, имеющих в штате аттестованных специалистов, а также опыт соответствующей деятельности, безупречную деловую репутацию и надежно обеспечивающих выполнение своих обязательств в сфере управления. В Законе «О доверительном управлении…» предусмотрены следующие обязательные условия проведения конкурса на право доверительного управления объектом коммерческой недвижимости города: работа на рынке в сфере недвижимости не менее двух лет, управление не мене чем двумя объектами недвижимости общей площадью не менее 5000 м2 и эксплуатация их; отсутствие задолженности по налоговым и иным обязательствам.
2) целеполагание: обязательное требование при отборе управляющих – наличие бизнес-плана, содержащего строго определенные показатели текущего и среднесрочного планирования финансовых, экономических и иных результатов. В связи с этим необходимо установить обязательные требования к форме и содержанию бизнес-планов, а также форме, содержанию и периодичности предоставления отчетов о ходе его выполнения. Основной критерий оценки бизнес-планов при управлении коммерческой недвижимостью – размер и стабильность получения городом дохода;
3) соответствие полномочий: четкое определение границ полномочий управляющих в зависимости от характера объекта управления.
Передаче в управление подлежат, как правило, объекты, имеющие средний или незначительный совокупный эффект и нуждающиеся в капитальных вложениях.
Доверительное управление муниципальным имуществом проводится на основании договора, заключаемого учредителем управления с доверительным управляющим. Имущество не подлежит передаче в доверительное управление государственному органу, органу городского самоуправления или учреждению. Договор заключается в письменной форме на срок, не превышающий пяти лет. В договоре могут быть предусмотрены ограничения в отношении отдельных действий по доверительному управлению государственной или муниципальной недвижимостью.
Такое имущество, переданное в доверительное управление, обособляется от другого недвижимого имущества учредителя управления, а также от недвижимого имущества доверительного управляющего. Это имущество отражается у доверительного управляющего на отдельном балансе, по нему ведется самостоятельный учет. Для расчетов по деятельности, связанной с доверительным управлением, открывается отдельный банковский счет.
К функциям доверительного управляющего могут быть отнесены подбор арендаторов, подготовка проектов договоров аренды, контроль их соблюдения. Управляющий следит за использованием недвижимости по назначению, за ее состоянием, может распоряжаться доходами в пределах, предусмотренных договором. Услуги по управлению объектом собственник оплачивает в соответствии с договором.
Назначение управляющего осуществляется по итогам открытого конкурса на право заключения договора доверительного управления имуществом. Для проведения конкурса целесообразна разработка задания на доверительное управление, в котором четко обозначаются цели управления: повышение доходности, снижение издержек или развитие объекта недвижимости, повышение его привлекательности для потенциальных покупателей в рамках предпродажной подготовки. Конкурс проводится в форме экспертизы программ деятельности доверительных управляющих на объекте недвижимости, представленных соискателями. Контроль можно осуществлять с точки зрения достижения целей управления и выполнения основных пунктов программы доверительного управления.