Порядок установления территориальных зон определен ст. 34 Градостроительного кодекса РФ[2].
Границы территориальных зон должны отвечать требованию однозначной идентификации принадлежности каждого земельного участка (за исключением земельных участков линейных объектов) только одной из территориальных зон, выделенных на карте градостроительного зонирования.
Один и тот же земельный участок не может находиться одновременно в двух или более территориальных зонах, выделенных на карте градостроительного зонирования.
Границы территориальных зон устанавливаются с учетом:
· возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков;
· функциональных зон и параметров развития, определенных генеральным планом города Кстово на основании требования принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне и недопущения формирования одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах. Границы территориальных зон и градостроительные регламенты устанавливаются с учетом взаимоувязанных характеристик по функции, предельным (минимальным и максимальным) размерам земельных участков и предельным (минимальным и максимальным) параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также требований о взаимной безопасности (непричинении друг другу вреда) расположенных рядом объектов недвижимости.
Границы территориальных зон на карте градостроительного зонирования устанавливаются по:
1) центральным линиям магистралей, улиц, проездов;
2) красным линиям;
3) границам земельных участков;
4) границам или осям полос отвода для коммуникаций;
5) административным границам города, районов города;
6) естественным границам природных объектов;
7) иным границам.
Установление границ территориальных зон на карте зонирования выполнено в соответствии с указаниями ч. 2 ст. 34 [2] с учетом целесообразности их применения в каждом конкретном случае.
Территориальные зоны на указанной карте покрывают всю территорию города Кстово в пределах существующей городской черты (Приложение А).
В данной работе принята структура и кодировка территориальных зон, приведенная в таблице 1.
Таблица 1 – Виды территориальных зон
| Кодовое обозначение территориальных зон | Название территориальной зоны |
| Центральные общественно-деловые и коммерческие зоны | |
| ЦД-1 | Зона делового центра |
| Ц-2 | Зона обслуживания и деловой активности местного значения |
| Специальные обслуживающие и деловые зоны для объектовс большими земельными участками | |
| ЦС-1 | Зона учреждений здравоохранения |
| ЦС-2 | Зона высших, средних специальных учебных заведений и научных комплексов |
| Жилые зоны | |
| Ж–1А | Зона индивидуальной усадебной жилой застройки |
| Ж-3 | Зона смешанной застройки индивидуальными и жилыми квартирными домами с участками |
| Ж-4 | Зона малоэтажной смешанной жилой застройки 2-4 этажа |
| Ж-5 | Зона среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки 5-10 этажей |
| Ж-6 | Зона многоэтажной жилой застройки более 10 этажей |
| Ж-7 | Зона развития жилой застройки |
| Зоны специального назначения | |
| СО-1 | Зона водозаборных, иных технических сооружений |
| СО-3 | Зона кладбищ и мемориальных парков |
| Производственные и коммунальные зоны | |
| ПК-2 | Зона производственно-коммунальных объектов III класса вредности |
| Природно - рекреационные зоны | |
| Р-2 | Зона парков, набережных |
| Р-3 | Зона скверов, бульваров |
| Р-4 | Зона рекреационно-природных территорий |
| Р-5 | Зона коллективных садов и огородов |
Для каждого вида территориальных зон устанавливается конкретный перечень видов разрешенного использования, вытекающий из условия отправления основной функции землепользователя.
3.2Карта зон действия ограничений по условиям охраны объектов культурного наследия
На карте зон с особыми условиями использования территорий - карте зон действия ограничений по условиям охраны объектов культурного наследия отображаются принятые в соответствии с законодательством об охране объектов культурного наследия решения проекта зон охраны объектов культурного наследия, иных документов в части границ таких зон.
В настоящие Правила включается описание определенных проектом зон охраны объектов культурного наследия, иными документами ограничений по условиям охраны объектов культурного наследия. Указанные ограничения действуют в пределах указанных зон и относятся к сомасштабности исторически сложившейся среды (существующим зданиям, строениям, сооружениям) планируемых к созданию, реконструкции объектов недвижимости; особенностям оформления фасадов вновь создаваемых, реконструируемых зданий в соответствии с исторически сложившимся архитектурным окружением.
В пределах границ зон охраны объектов культурного наследия градостроительные регламенты применяются с учетом ограничений по условиям охраны объектов культурного наследия.
На настоящей карте отображены границы зон, в пределах которых действуют ограничения по условиям охраны объектов культурного наследия, утвержденные:
Такими памятниками на территории Старого Кстово являются памятники истории и культуры местного (регионального) значения:
1) Могила Глебова Федора Ивановича, Героя Социалистического труда (старое кладбище);
2) Могила Саливон Григория Васильевича, кавалера Ордена Славы трех степеней (городское кладбище) (Приложение Б).
3.3 Карта санитарно-защитных зон
На картах зон с особыми условиями использования территорий - зон действия ограничений по экологическим и санитарно-эпидемиологическим условиям - отображаются установленные в соответствии с федеральным законом зоны, к которым приписаны ограничения на использование земельных участков и иных объектов недвижимости в целях охраны и рационального использования окружающей природной среды, обеспечения экологической безопасности и охраны здоровья населения. Такими зонами на территории Старого Кстово являются санитарно-защитные зоны производственных предприятий.
Настоящая карта отображает санитарно-защитные зоны предприятий (Приложение В):
На настоящей карте отображены водоохранные зоны рек и озер:
1) включенных в государственный кадастр водных ресурсов, который ведется в соответствии с Водным кодексом Российской Федерации и на основе Постановления Правительства Российской Федерации от 23 апреля 1994 г. N 379 "О государственном водном кадастре Российской Федерации"[5];
| № п/п | Название водотока, озера | Гидрографические характеристики водного объекта | Минимальная ширина водоохранной зоны, м |
| р. Волга | -расстояние от устья (км)2062. -длина водотока (км)42 -площадь водосбора (кв.км) 559000 | 500 | |
| р. Рахма | -расстояние от устья (км)41. -длина водотока (км)10 | 100 | |
| р. Х | -длина водотока (км) 1 | 50 | |
| Сточные пруды | -площадь (кв.км) 0,037 | 300 |
3.5 Карта зон общего пользования
На карте зон общего пользования отмечены территории, не вошедшие в выделенные территориальные зоны на карте зонирования, в зоны с особыми использованиями территории. На данные территории не распостраняется действие градостроительных регламентов.
Так как зеленые насаждения (парки, скверы и т.п) отнесены к территориальной зоне парков, набережных, то к зонам общего пользования на территории Старого Кстово отнесена транспортно-дорожная сеть.
4 Градостроительные регламенты
Градостроительный регламент – совокупность установленных «Правилами землепользования и застройки» разрешенных видов использования земельных участков и параметров строительных изменений, а также запретов на использование, обусловленных действующими ограничениями в границах территориальных учетных единиц плана функционального зонирования (территориальных зон).
Градостроительный регламент территориальной зоны определяет правовую основу земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и эксплуатации зданий, строений и сооружений.