Порядок рассмотрения, согласования и утверждения проектов планировки и межевания аналогичен процедуре согласования документов территориального планирования может быть уточнен согласно НПА субъекта РФ или НПА органа местного самоуправления. Публичные слушания проводятся только по проектам местного самоуправления.
Проект межевания и ГПЗУ могут быть разработаны по заявке физического или юридического лица на земельный участок, правообладателем которого он является (в течение 30 дней).
6. Архитектурно-строительное проектирование, строительство, реконструкция объектов. Инженерные изыскания, проектирование. Государственная и негосударственная экспертиза. Выдача разрешений на строительство, осуществление строительства, выдача разрешений на ввод объекта в эксплуатацию. Строительный контроль и государственный строительный надзор.
Архитектурно-строительное проектирование, строительство, реконструкция объектов капитального строительства состоит из следующих этапов:
1) инженерно-геологические изыскания;
2) разработка и согласование проектной документации;
3) государственная (или негосударственная) экспертиза проектной документации;
4) выдача разрешения на строительство объекта;
5) строительство объекта, строительный контроль, государственный строительный надзор;
6) выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Необходимость выполнения отдельных видов инженерных изысканий, состав, объем и метод их выполнения устанавливается с учетом требований технических регламентов программой инженерных изысканий, разработанной на основе задания заказчика (застройщика) в зависимости от назначения объекта, конструктивных особенностей, технической сложности и потенциальной опасности, стадии проектирования, а также от сложности топографических, инженерно-геологических, экологических, гидрологических, метеорологических и климатических условий строительства.
Проектная документации содержит материалы в текстовом виде и в виде карт (схем), чертежей, определяющих архитектурные, функционально-технические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства (реконструкции) объектов капстроительства, их частей, капитального ремонта, если при его проведении затрагиваются характеристики надежности и безопасности объекта.
Заказчик-застройщик заключает договор с физически или юридическим лицом на выполнение проектной документации и обязан представить следующие исходные данные:
1) градостроительный план земельного участка;
2) результаты инженерных изысканий (при отсутствии - задание на выполнение инженерных изысканий);
3) технические условия на подключение к сетям инженерно-технического обеспечения;
4) задание на проектирование объекта.
Проектная документация содержит следующие разделы:
(кроме проектов линейных объектов)
1) пояснительная записка с исходными данными и основными технико-экономическими показателями проектируемого объекта;
2) схема планировочной организации земельного участка (генплан);
3) архитектурные и технологические решения;
4) конструктивные и объемно-планировочные решения;
5) сведения об инженерном оборудовании, о сетях инженерно-технического обеспечения, перечень инженерно-технических мероприятий;
6) проект организации строительства объекта;
7) проект организации работ по сносу и демонтажу объектов, их частей (при необходимости сноса существующих строений);
8) перечень мероприятий по охране окружающей среды;
9) перечень мероприятий по обеспечению пожарной безопасности;
10) перечень мероприятий по обеспечению доступа инвалидов и других маломобильных групп населения к объекту;
11) смета на строительство объекта;
12) иная документация и расчеты в случаях, предусмотренных законодательством. (Например: конструктивные и теплотехнические расчеты, расчет инсоляции и естественного освещения, интерьеры основных помещений и тому подобию по заданию заказчика)!
Что еще важно знать о процессе подготовки проектной документации ?
Не требуется подготовка документации при строительстве, реконструкции, ремонте индивидуального жилого дома. Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проекта. К сожалению, вопрос получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию детально законодательством в случае строительства его без проектной документации. Кроме того, индивидуальным жилищным строительство является тогда, когда дом возводится собственными силами для проживания своей семьи (возможно с помощью родственников и знакомых).
Очень важным является получение техусловий на подключение объекта к сетям инженерного обеспечения. Часто заказчик поручает эту работу проектным организациям по отдельному договору.
Запрашивать техусловия может только правообладатель земельного участка, либо орган местного самоуправления.
Процедура получения описана Земельным кодексом РФ (ст.31, п.2) и уточнена Градостроительным кодексом РФ (ст.48, п.п.7,8,9,10).
Техусловия предоставляются без взимания платы в течение 14 дней по максимуму потребности и могут уточняться в течение года, к техусловиям прилагается информация о плате за подключение от организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей. Порядок подключения, размер оплаты, сроки и др. может устанавливаться Правительством РФ.
Проектная документация утверждается заказчиком ()застройщиком, но до утверждения направляется им на государственную (в отдельных случаях) или негосударственную экспертизу.
Федеральный закон от 18.12.2006 г. № 232 –ФЗ добавил (ч.16 к ст.48 Град.кодекса РФ) ч.16. НЕ допускается требовать согласование проектной документации, заключение на проектную документацию и иные документы.
Этот же Закон разделил государственную экспертизу на уровни Федерации и субъекта Федерации.
Государственной экспертизе федерального уровня подлежат особо опасные, технически сложные и уникальные объекты, перечень которых содержится в дополненной к Государственному кодексу РФ статье 481 (сорок восемь – прим.).
Например: к особо опасным и технически сложным отнесены объекты атомной энергетики, гидротехнические сооружения, федеральные линии связи и электропередачи (более 330 кВт), космической деятельности, аэропорты, ж.д. станции, метрополитены, морские порты, автодороги федерального значения. Опасные производственные объекты перечислены в приложениях 1 и 2 к Федеральному закону от 21.07.1997 г. № 116-ФЗ «О промышленной безопасности опасных производственных объектов». К уникальным – отнесены объекты со следующими характеристиками: высота более 100 м, пролеты более 100 м, наличие консоли более 20 м, заглубление подземной части более 10 м, с наличием конструкций и систем с нестандартными методами расчета с учетом физических или геометрических нелинейных свойств.
Кроме того, иными федеральными органами проводится госэкспертиза объектов, связанных обороной и безопасностью страны и определенных НПА федеральных органов (Президент, Правительство РФ) в особых условиях (особая экономическая зона, континентальный шельф, морские воды и др.).
В остальных случаях, государственная экспертиза проектной документации проводится органом исполнительной власти субъекта РФ или подведомственным ему государственным учреждением.
Заказчик (застройщик) может направить проектную документацию на основе договора в негосударственную экспертизу, которая проводится аккредитованными организациями, в случае, если при проектировании и строительстве не предусмотрено использование бюджетных средств.
Государственной (или негосударственной ) экспертизе не подлежат следующие виды объектов:
- - отдельно стоящие жилые дома не более 3 эт. (на одну семью);
- - Блокированные жилые дома не более 3 эт. (не более 10 блоков);
- Многоквартирные дома не более 3 эт., не более 4 блок-секций;
- Гражданские здания не более 2 эт., общей площадью не более 1500 м2;
- Производственные здания без санитарно-защитных зон не более 2 эт., общей площадью не более 1500 м2;
- Повторно применяемые (типовые проекты) ранее прошедшие экспертизу, или модифицированная проектная документация, не затрагивающая характеристик надежности и безопасности зданий.
Не допускается проведение иных государственных экспертиз с 01.01.2007 г.
Срок проведения госэкспертизы объекта не более 3 месяцев.
Результатом экспертизы является положительное заключение, при отрицательном – возможная доработка и повторное направление.
Порядок организации и проведения экспертизы проектной документации, разме6р оплаты и порядок ее взимания устанавливается Правительством РФ либо органом исполнительной власти субъекта РФ.
В случае нарушения градостроительного законодательства, полномочия по осуществлению госэкспертизы проектной документации могут быть изъяты у субъекта РФ.
После прохождения экспертизы и утверждения проектной документации, заказчик (застройщик) должен (получить разрешение на строительство объекта) у уполномоченного органа местного самоуправления (департамент архитектуры и градостроительства), форма разрешения утверждена Правительством РФ.
К заявлению о получении разрешения на строительство объекта заказчик (застройщик) обязан приложить:
1) правоустанавливающие документы на земельный участок;
2) градостроительный план земельного участка;
3) материалы, содержащиеся в проектной документации;
4) положительное заключение госэкспертизы;
5) разрешение на отклонение от предельных параметров (если было);
6) согласие всех правообладателей объекта реконструкции (если их несколько).
При строительстве индивидуальных жилых домов к заявлению прилагаются следующие документы:
1) правоустанавливающие документы на земельный участок;
2) градостроительный план земельного участка;