1.7. Определение рыночной стоимости затратным подходом.
Следующим этапом оценки является определение стоимости. Она вычисляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости данной недвижимости используются два подхода: затратный подход, сравнительный подход.
Затратный подход.
Затратный подход – это стандартный подход к оценке рыночной стоимости недвижимости. Он основан на определение затрат, которые может понести потенциальный покупатель недвижимости при строительстве здания или сооружения, аналогичного по своим физическим параметрам или потребительским свойствам оцениваемой недвижимости.[11]
Так как в техническом паспорте приведена инвентаризационная стоимость оцениваемого объекта на 2000 год с учетом износа, то можно найти стоимость строительства на дату оценки, то есть на 1 декабря 2004 года. Для этого нужно воспользоваться следующей формулой:
СО.Н. = С КВ. ИНВ. * К УДОР.
Где СО.Н. – стоимость объекта недвижимости;
СКВ. ИНВ. – стоимость квартиры инвентаризационная;
К УДОР. – коэффициент удорожания строительных работ.
Коэффициент удорожания строительных работ с 2001 по 2004 год составляет 2,6
В результате стоимость двухкомнатной квартиры определенной затратным подходом составила: 179 000 руб.
1.8. Определение рыночной стоимости сравнительным подходом.
Сравнительный подход – это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.[12]
В основе сравнительного подхода лежат принципы спроса и предложения, замещения, принцип вклада и т. д. Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.
Сравнительный подход наиболее действен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавней сделке купли-продажи. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.[10]
Расчет величины рыночной стоимости при использовании сравнительного подхода выполняется в следующей последовательности:
1. Подбор информации по продажам, предложения к продаже объектов, аналогичных оцениваемому.
2. Выбор параметров сравнения.
3. Сравнение объекта и аналогов по элементам сравнения и корректировка цен продаж аналогов для определения стоимости объекта оценки.
4. Согласование данных по аналогам и получение стоимости оцениваемого объекта.[10]
На день оценки Оценщик располагает информацией по предложениям к продаже пяти объектов, сопоставимых с рассматриваемым, расположенных в г.Тюмени , имеющих одинаковую площадь, разную планировку комнат и набор коммунальных услуг. Объекты-аналоги выбираются из газеты «Недвижимость для всех» 15 и 16 номера выпуска.
Для начала нужно определить элементы сравнения (поправки) – это характеристики собственности и сделок, которые определяют факторы, влияющие на цену недвижимости. Поправки вносятся от сопоставимого к оцениваемому, то есть определяют за какую цену был бы продан объект-аналог, если бы он имел те же характеристики, что и оцениваемый объект. Данные приведены в таблице 3.
Таблица 3
| Адрес объекта-аналога | Санузел | Планировка комнат | Наличие газа | Наличие балкона | Стоимость, тыс. руб. |
| Монтажников | раздельный | изолированная | нет | есть | 880 |
| 30лет Победы | раздельный | изолированная | есть | есть | 1100 |
| Пермякова | совмещенный | проходная | есть | нет | 800 |
| Олимпийская | совмещенный | проходная | нет | нет | 780 |
| Пермякова | совмещенный | изолированная | есть | есть | 900 |
Объекты – аналоги должны быть максимально схожи с оцениваемым объектом. Далее нужно сравнить объекты – аналоги с оцениваемым объектом, все данные приведены в таблице 4.
Таблица 4
| Показатели | Оцениваемый объект | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
| 1. Цена продажи, тыс. руб. | ? | 880 | 830 | 800 | 700 | 850 |
| Поправки 2.Санузел Найдена пара 1-3 880-800=80 | разд. | разд. 0 | совмещ. 0 | совмещ. +80 | совмещ. +80 | совмещ. +80 |
| Скорректированная цена | 880 | 830 | 880 | 780 | 930 | |
| 3. Планировка комнат Найдена пара3-5 900-800=100 | изол. | изол. 0 | изол. 0 | прох. +50 | прох +50 | изол. 0 |
| Скорректированная цена | 880 | 830 | 930 | 830 | 930 | |
| 4. Наличие газа Найдена пара 3-4 980-960=20 | - | - 0 | + -100 | + -100 | - 0 | + -100 |
| Скорректированная цена | 880 | 730 | 830 | 830 | 830 | |
| 5.наличие балкона Найдена пара 2-5 960-880=60 | + | + 0 | + 0 | - +50 | - +50 | + 0 |
| Скорректированная цена | 880 | 730 | 880 | 880 | 830 |
Вычисление скорректированной цены производится по формуле:
Со.н. = Цi +(-) Пi ,
Где Цi – цена объекта-аналога;
Пi – поправка, корректировка к i-му объекту-аналогу.
Произведя сравнение можно найти среднюю цену оцениваемого объекта. Она находится как среднеарифметическое значение пяти полученных результатов.
Сср.= 840 000 руб.
Итак, рыночная стоимость квартиры сравнительным подходом составляет 840 000 руб.
1.9. Согласование результатов оценки.
Заключительным элементом процесса оценки является сравнение оценок, полученных на основе указанных методов, и сведение полученных стоимостных оценок к единой стоимости объекта. Процесс сведения учитывает слабые и сильные стороны каждого метода, определяет, насколько существенно они отражают объективное состояние рынка.
Процесс сведения оценок приводит к установлению окончательной стоимости объекта, чем достигается цель оценки.[11]
Использованные в отчете методы расчета рыночной стоимости дали следующие результаты:
Затратный подход – 179 000 руб.
Сравнительный подход – 840 000 руб.
После этого можно сделать следующие выводы:
1. Затратный подход полезен в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка, либо объектов с незначительным износом. Этого нельзя сказать в полной мере о данном объекте. В центре затрат на воспроизводство велика доля экспертных суждений. Предоставленная информация, безусловно, имеет значение для приведенного выше анализа, но нельзя слишком полагаться на него.[11] Стоимость, рассчитанная затратным подходом, получилась ниже, чем при сравнительном подходе. Это можно объяснить тем, что при расчете берется инвентаризационная стоимость квартиры с учетом износа, но не учитываются затраты на стоимость строительно-монтажных работ. Этот подход не показывает стоимость объекта на рынке, а определяет затраты на строительство такого же объекта в настоящее время.