Таким образом, ст. 29 ЖК РФ по смыслу ее частей 4 и 5, подлежащих толкованию в неразрывном единстве, направлена на защиту прав граждан и позволяет суду отказать в удовлетворении предъявленного иска о продаже жилого помещения с публичных торгов или о расторжении договора социального найма, если им будет принято решение о сохранении жилого помещения в существующем состоянии (при наличии соответствующего встречного заявления), поскольку этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. В таком случае в резолютивной части решения суд указывает не только об отказе в удовлетворения иска органа местного самоуправления и о сохранении жилого помещения, но и о том, что данное решение является основанием для внесения организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества соответствующих изменений в документацию на жилое помещение. Тем самым посредством правосудия защищается нарушенное (оспариваемое) право гражданина на сохранение жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии.
По заявлению гражданина
Определяя указанное право суда, рассматриваемая статья не ограничивает общие полномочия органов местного самоуправления и не содержит для них запрета на согласование по заявлению гражданина самовольно произведенных переустройств, перепланировок жилого помещения. Это было бы не логично, поскольку при отрицании возможности оформления выполненных работ во внесудебном порядке может сложиться неопределенная ситуация, когда орган местного самоуправления, будучи неправомочным принять заявление гражданина об оформлении, сам не обращается в суд с соответствующим иском, тогда как самовольные переустройство, перепланировка фактически сохраняются.
С учетом существующего регулирования следует признать, что орган местного самоуправления обязан рассмотреть поданное гражданином заявление об оформлении результата выполненных работ и принять по нему соответствующее решение. Отказ в рассмотрении заявления либо в принятии положительного решения по нему может быть оспорен гражданином в суд по правилам главы 25 ГПК РФ, если при этом не возникает спора о праве, подведомственного суду, при наличии которого вопрос рассматривается в порядке искового производства (ч. 3 ст. 247 ГПК РФ). В частности, отказ не может считаться правомерным в том случае, когда гражданином были представлены органу местного самоуправления вместе с заявлением об оформлении все необходимые документы, а проведенные им переустройство, перепланировка жилого помещения соответствуют требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным установленным законодательством требованиям, не нарушают прав и законных интересов других лиц. В этом случае суд принимает решение, которым признает отказ неправомерным, и обязывает орган местного самоуправления осуществить согласование произведенных переустройств и (или) перепланировки жилого помещения.
Суд не должен подменять орган местного самоуправления
Нередко граждане, допустившие самовольное переоборудование, сами обращаются в суд с различными требованиями. Возможность принятия таких требований к производству суда и разрешения их по существу следует рассматривать исходя из взаимосвязи норм жилищного законодательства и норм гражданского процессуального права.
В отдельных случаях в суд предъявлялись заявления об установлении различных юридических фактов, в частности ненарушения прав и интересов граждан, проживающих в том же доме или квартире, соответствия произведенной перепланировки требованиям законодательства и т.п. Эти заявления разрешались судом по существу в порядке особого производства. С подобной практикой согласиться нельзя, так как непосредственно из содержания заявлений усматривается наличие подведомственного суду спора о праве заявителей на жилое помещение в существующем состоянии. Факты, которые они просят установить, имеют значение для разрешения этого спора, но сами по себе не порождают у заявителей каких-либо прав и обязанностей. Тем более что эти факты могут быть подтверждены во внесудебном порядке, что в силу ст. 265 ГПК РФ исключает возможность их установления судом. Если заявитель в целях оформления самовольно выполненных переоборудований в органе, осуществляющем согласование переустройств и (или) перепланировок, желает подтвердить отсутствие нарушений прав и интересов членов своей семьи или соседей либо соблюдение им установленных норм и правил, то он не лишен возможности получить письменное согласие указанных лиц (когда оно необходимо), заключение уполномоченных органов, а в случае отказа предъявить иск к заинтересованным лицам о признании их возражений необоснованными либо оспорить в суде отказ в даче положительного заключения. Поэтому условия, необходимые для установления фактов, имеющих юридическое значение, отсутствуют, в соответствии с ч. 3 ст. 263 ГПК РФ такое заявление подлежит оставлению без рассмотрения.
Зачастую граждане, не обращаясь к органу местного самоуправления с заявлением по вопросу самовольных переоборудований, сразу предъявляют в суд иски о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном виде. С практикой рассмотрения судом подобных исков вряд ли можно согласиться, поскольку в указанных случаях суды, по сути, подменяют органы местного самоуправления, осуществляя их полномочия по согласованию. Об этом красноречиво свидетельствует и упомянутый выше правовой акт муниципального образования "Город Подольск", в котором суду фактически отводится роль органа, утверждающего выдаваемый межведомственной комиссией акт о возможности сохранения жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии. Кроме того, существенно умаляются права граждан, вынужденных обращаться не только в орган, в ведении которого находится принятие соответствующего решения для внесения изменений в технический паспорт жилого помещения, но и в суд, нести в связи с этим дополнительные затраты, хотя они могут решить вопрос в упрощенном порядке: путем подачи соответствующего заявления и необходимых документов в орган, к компетенции которого отнесено согласование переустройства (перепланировки). Рассмотрение таких дел влечет негативные последствия и для самих органов местного самоуправления: с них при удовлетворении иска взыскивают судебные расходы, зачастую значительные, на основании ст. 98 ГПК РФ.
Только после отказа
В ч. 1 ст. 3 ГПК предусмотрено, что заинтересованное лицо вправе обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.
Право лица, которое не обращалось к органу местного самоуправления с заявлением о сохранении самовольных переустройств, перепланировки, не считается нарушенным или оспариваемым. Оно само допустило нарушение, для устранения которого должно (помимо уплаты административного штрафа) либо восстановить жилое помещение в прежнем состоянии, либо согласовать произведенные переоборудования с компетентным органом, когда для этого нет препятствий. И только после отказа в согласовании самовольных переоборудований можно говорить о нарушенном или оспариваемом праве лица на сохранение жилого помещения в существующем состоянии, что позволяет этому лицу прибегнуть к судебной защите, представив доказательства об отсутствии препятствий для сохранения помещения в переустроенном (перепланированном) виде.
Тем более что самовольными признаются и переустройство, и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные с нарушением представлявшегося проекта, когда при отсутствии отказа в приемке объекта вообще нельзя говорить о самовольных переоборудованиях. Только проверяя мотивы отказа, суд может определить, допущены ли отступления от проекта и насколько они значительны, не нарушены ли вследствие этого чьи-либо права и законные интересы.
О судебных процедурах
С учетом изложенного можно сделать вывод о том, что вопрос о сохранении жилого помещения в самовольно переустроенном (перепланированном) состоянии может решаться судом при рассмотрении дел:
1) по иску органа, осуществляющего согласование, о продаже с публичных торгов жилого помещения или о расторжении договора найма жилого помещения, когда ответчиком по такому делу подано заявление о сохранении жилого помещения в существующем состоянии;
2) по заявлению заинтересованного лица об оспаривании отказа органа местного самоуправления в согласовании и утверждении соответствующего акта о завершении переустройства, перепланировки жилого помещения;
3) по иску к органу местного самоуправления, отказавшему в утверждении несанкционированных переустройств и (или) перепланировки, и другим лицам, оспаривающим право истца на выполненные переоборудования либо возражающих против них (например, к собственнику другой комнаты в той же квартире, претендующему на эти переоборудования или считающему нарушенными вследствие этого свои права), об оспаривании отказа и признании права на произведенные переустройство и (или) перепланировку либо о признании возражений против них необоснованными.
Изложенные выводы, однако, не означают, что решение суда о сохранении жилого помещения в существующем после переустройства (перепланировки) состоянии, принятое по иску гражданина, не обращавшегося перед этим к органу местного самоуправления с соответствующим заявлением, либо с нарушением вида судебного производства (например, заявление об оспаривании отказа в согласовании рассмотрено в исковом порядке) должно быть, безусловно, отменено вышестоящей судебной инстанцией только по мотиву ошибочного принятия к производству такого требования либо нарушения порядка его рассмотрения. Если обстоятельства, имеющие значение для дела, были определены и установлены судом полно и правильно, изложенные в решении выводы соответствуют этим обстоятельствам, а нормы материального права применены и истолкованы в соответствии с их смыслом, то отмена такого решения была бы формальной и противоречила бы содержанию конституционного права граждан на судебную защиту.