Наличие всех прочих объектов может быть продиктовано классом поселка, его местоположением и местными особенностями. В частности, в поселках, предназначенных для постоянного проживания особо важны социально-бытовые объекты. В дачных поселках целесообразно размещать спортивно-развлекательную инфраструктуру. Если в ближайших населенных пунктах хорошая инфраструктура, набор объектов внутри коттеджного комплекса может быть сведен к минимуму.
Для поселка бизнес-класса инфраструктура должна быть более развитой. Вместо спортивной площадки необходим спортивный или тренажерный зал, либо фитнес-центр. Требуются бытовые службы, медпункт, кафе или ресторан. В зависимости от территории, в поселке могут быть построены пляжи, причалы, катки, лыжные базы, теннисные корты, бассейны.
Уровень требований у покупателей, приобретающих дома в поселках элит-класса значительно выше, поэтому застройщики стараются предложить им нечто эксклюзивное. Например, теннисные корты, часовню, искусственный водоем, школа верховой езды, парк и т.д.
Набор объектов, необходимых для полноценной жизни, так же зависит и от масштабов проекта. Поселок, который рассчитан на постоянное проживание свыше трех тысяч человек, вряд ли сможет обойтись, например, без образовательного учреждения. Население таких поселков может превышать 5 тысяч человек, соответственно, там возможно создать нормальную и недорогую инфраструктуру.
На сегодняшний день в Екатеринбурге необходимые для жизнеобеспечения объекты заявлены в концепции практически каждого поселка. Исключение составляют только коттеджные поселки, находящиеся в зоне доступности городских (поселковых) инфраструктурных организаций, например, «Северный» (г. Сысерть), «Ильинский квартал» (с. Кашино), «Золотой карп», «на Лиственной» (г. Екатеринбург), «Шелес парк» (п. Таватуй).
1.2 Характеристика и структура предложения
В последние годы одной из тенденций развития екатеринбургского рынка жилой недвижимости стало увеличение сектора загородного, прежде всего коттеджного жилья. Несмотря на то, что данный сегмент считается формирующимся.[20].
В структуре загородной недвижимости можно выделить следующие сегменты: земельные и садовые участки, дома и коттеджи. Используя базу данных Уральской палаты недвижимости можно проанализировать состав предложения на рынке загородной недвижимости (Рисунок 1.2 Приложение 3).
Небольшую долю на рынке, около 7%, занимают садовые участки. Они находятся на территории коллективных садов, занимают около 5 – 8 соток. Самую большую долю на рынке (38%) составляют загородные дома. Средняя площадь загородного дома равна 65 – 70 м2, размер прилегающего участка около 13 соток.
За последний год доля загородных домов в общем объеме предложения сократилась на 3%. Данное сокращение произошло за счет соответствующего увеличения доли предложения земельных участков. Этот сегмент загородного рынка довольно неоднороден, в одних и тех же районах цены могут в разы отличаться в зависимости от размеров участка, наличия коммуникаций, близости к водоемам и лесным массивам и категории земель. Так стоимость одной сотки земли без коммуникаций на 25 – 30% ниже среднего уровня цен, а сотка земельного участка размером от одного гектара ниже среднерыночной в 2 – 2,5 раза.
Если сравнивать с более отдаленным периодом, предложения практически не было (Рисунок 1.3 Приложение 3).
Не последнюю роль в том, что покупателей на загородную недвижимость находится, не так много играют достаточно высокие цены. Сегодня на рынке Екатеринбурга активные продажи ведутся в 32 организованных поселках индивидуального жилья. Средняя цена предложения домовладения в них составляет около 44800 руб./ м2. Это более низкий показатель, чем средняя стоимость квадратного метра в городской квартире (сейчас она составляет около 57863 рублей).[20]. Динамика изменения цены за 1 м2 в коттеджных поселках представлена на рисунке 1.4 (Приложение 4).
Но при этом нужно учесть, что большую долю на рынке (около 83%) занимают поселки со средней площадью домовладения более 200 м2, а значит, за объект покупателю придется заплатить намного больше, чем за городскую квартиру.
Рисунок 1.5 показывает динамику стоимости одной сотки земельных и садовых участков (Приложение 4).
На рисунке 1.6 (Приложение 4) показано изменение одной сотки земли в зависимости от размера участка. Наиболее высокая стоимость наблюдается на участках размером 8-9 соток и на участках менее 8 соток.
Структура предложения организованных коттеджных поселков по поясам представлена на рисунке 1.7 (Приложение 5).
В 2006 году самый значительный рост цен наблюдался среди земельных участков, расположенных на расстоянии 10 километров от Екатеринбурга, он составил около 120%. Остальные земельные участки подорожали на 50 – 55%. В 2007 году земельные участки в радиусе до 30 км от Екатеринбурга подорожали на 40 – 45%, отдаленные земельные участки выросли в цене всего на 20%. В настоящее время средняя стоимость одной сотки земельного участка в пределах 10 километров от Екатеринбурга составляет 155 тысяч рублей, от 10 до 30 километров 89 тысяч рублей, далее 30 километров – 55 тысяч рублей.[20]. В связи с высокими ценами на землю в окрестностях Екатеринбурга большой популярностью стали пользоваться участки, находящиеся на расстоянии 10 – 30 километров от Екатеринбурга.
Екатеринбург является крупным автотранспортным узлом. В нескольких направлениях от города расходятся автомагистрали и дороги с твердым покрытием. Самые дорогие земельные участки находятся по Серовскому, Старотагильскому, Челябинскому и Старопышминскому трактам. Центрами притяжения Серовского и Старотагильского трактов, повышающими средний уровень цен, являются озера Таватуй и Балтым. Недорогие направления: Московский, Полевской, Режевской и Тюменский тракты (Рисунки 1.8, 1.9 Приложение 6). Таким образом, цены на земельные участки изменяются в зависимости от местоположения объекта. Рисунок 2.8 показывает изменение стоимости сотки земли по направлениям.
На рисунке 1.10 (Приложение 7) отражено процентное распределение коттеджных поселков по направлениям, на котором видно, что наиболее высокое предложение наблюдается в Челябинском (25%), Тюменском (18,2%), Полевское (18,2%), Березовское (18,2%) направлениях, а как же Московское направление (15,9%), Серовское направление (4.5%).
На сегодняшний день, на екатеринбургском рынке загородной недвижимости более трети (36,8%) предложения, это небольшие коттеджные поселки, количество домохозяйств в которых меньше 50. Средние по размеру коттеджные поселки составляют более 40% всех выставленных на продажу проектов. Доля крупных поселков, состоящих из 200 и более домохозяйств, составляет пятую часть (21%) от объема.
2. ОЦЕНКА ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЙ ЦЕННОСТИ ТЕРРИТОРИИ КОТТЕДЖНОГО ПОСЕЛКА «НИКОЛИН КЛЮЧ»
2.1 Обоснование выбора строительной площадки
По результатам оценки инвестиционной привлекательности региона и анализа рынка загородной недвижимости, наиболее перспективными районами для застройки являются Челябинский и Чусовской тракты. Выбор в их пользу обусловлен следующими факторами:
- близость от города и транспортная доступность;
- наличие развитой инфраструктуры в части коммуникаций и объектов социального назначения;
- экологическая чистота и благоприятная природная среда;
- возможность возведения объектов инфраструктуры, которые можно использовать после окончания строительства поселков. [20].
Максимальным спросом пользуются объекты малоэтажной жилой недвижимости, а также участки под индивидуальное жилищное строительство, расположенные в черте города или не далее 30 км от его границы. Одной из причин подобной ситуации на рынке является существование некого психологического барьера у потенциальных покупателей коттеджей в коттеджных поселках – далее 30 км от границы города готовы ехать далеко не все. (Рисунок 2.1 Приложение 7).
Рисунок 2.1 показывает соотношение спроса и предложения на рынке загородной недвижимости, в зависимости от месторасположения объекта.
Важным фактором при выборе будущего жилья является его местоположение. Наибольшим спросом сегодня пользуются направления вдоль Серовского и Челябинского трактов, а также окрестности Екатеринбурга. Центром притяжения Серовского тракта является озеро Балтым, Челябинского тракта - река Сысерть. Покупателям наиболее интересны поселки, расположенные в 10 - 30 км от Екатеринбурга, в экологически чистой зоне.
Если взять усредненные пожелания потенциальных покупателей по поводу загородного дома, то собирательный образ желаемого жилища выглядит следующим образом: двухэтажный дом из кирпича площадью 150-200 м2 на участке 10 соток, расположенном в черте города.
Сейчас более 90% покупателей загородного жилья предпочитают именно организованные коттеджные посёлки, в то время как ещё несколько лет назад число таких желающих составляло только 10%. Оптимальная планировка, архитектура и инфраструктура значительно повышают ликвидность объекта.
Рассматривая коттеджный поселок «Николин ключ» покупатели оценивают его месторасположение, то есть: направление, расстояние от Екатеринбурга, удобство подъезда, природное окружение, близость водоемов и городской инфраструктуры. Как показывают проведенные исследования, часто покупатель вначале решает, где он хотел бы купить коттедж, а уже потом знакомится с предлагаемыми в этом направлении поселками. [18].
Ключевой момент при выборе места – это его экологичность и привлекательное природное окружение. Ради этого потребители готовы даже отъехать несколько дальше от города.