1.ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ.
Целью проведения конкурсов является:
- обеспечение эффективного использования капиталовложений;
- создание конкурентной среды для размещения заказов и заключения подрядных договоров;
- увеличение качества строительства;
- сокращение сроков строительства объектов.
Применение тендерных процедур, предусмотренных данным Положением, является ОБЯЗАТЕЛЬНЫМ для заключения подрядных контрактов на строительство объектов, осуществляемых за счет государственного и местного бюджета, бюджетных займов, средств государственных предприятий и организаций, а также смешанных средств.
Организация конкурсов осуществляется заказчиком. Он гарантирует равные условия всем претендентам независимо от форм собственности и места расположения. Предложения должны передаваться подрядчикам, которые имеют достаточную профессиональную квалификацию, опыт и репутацию, необходимые финансовые средства производящие мощности и способные обеспечить выполнение заказов. Ответственность подрядчика определяется предварительной квалификацией и оценкой.
2. ТЕНДЕРЫ И ПОНЯТИЯ.
Предложение на конкурс – это письмо подрядчикам, которые прошли предварительным отбор, с просьбой принять приглашение в конкурсе. Участие в конкур без приглашения невозможно.
Конкурс (тендер) - форма размещения заказа на выполнение работ, услуг, поставку продукции, которая предусматривает отбор подрядчиков путем оценки его оферты.
Оферта - предложенный претендентам комплект документов, который содержит предложения и условия, на которых подрядчик согласен выполнить заказ.
Перечень объемов работ - перечень видов работ.
Предварительная квалификация претендентов - это определение возможностей, заинтересованности подрядчиков выполнить заказ и целесообразности их приглашения к участию в конкурсе.
Предмет заказа - работы, выполнение которых предусматривается заказом.
Претендент - лицо, которое официально известило о желании выполнить заказ.
Размещение заказа - процесс полбора партнеров для выполнения контракта и согласование его положений.
Тендерная документация - комплекс документов, которые содержат информацию о предмете заказа, условиях и процедуре проведения конкурса, достаточно для подготовки оферты в определенный срок.
Тендерный комитет (комиссия) - постоянный или временный орган; создается для подготовки и проведения конкурса.
Цена оферты (рассчитывается претендентом) - за какую цену он согласен выполнить заказ.
З. СПОСОБЫ ПРОВЕДЕНИЯ КОНКУРСОВ.
Конкурсы могут быть:
- открытые (для всех заинтересованных подрядом);
- открытые, но с предварительной квалификацией подряда;
- закрытые (по приглашению).
Основной способ - открытый, но заказчик может принять решение о закрытом, в особых случаях. Открытые конкурсы с предварительной квалификацией проводятся, когда количество претендентов превышает 6 юридических лиц.
Закрытые конкурсы проходятся если:
1) количество подрядчиков, способных выполнить заказ, ограничено;
2) контракты на проведение конкурса будут неоправданно большие относительно стоимости предметов заказа;
3) когда открытый конкурс не даст ожидаемого результата.
4. ОРГАНИЗАЦИОННАЯ РАБОТА ЗАКАЗЧИКА.
Она проводится в соответствии с планом, в котором предусматривается:
- публикация объявления о проведении конкурса и направления приглашений подряда;
- разработка документации для предварительной квалификации претендентов;
- принятие и регистрация заявок на участие в конкурсе;
- направление документации, необходимой для предварительной квалификации претендентов;
- проведение дополнительной квалификации претендентов;
- составление списка определения претендентов на участие в конкурсе;
- подготовка тендерной документации и ее направление;
- организация посещения подрядчиками строительной площадки;
- обеспечение ответов не вопросы подрядов по поводу уточнения информации, которая содержится в тендерной документации;
- внесение пополнений, изменений с учетом предложений подрядов в тендерной, документации и информировании об этих изменениях всех претендентов;
- прием и регистрация оферт;
- анализ оферт;
- оценка оферт и принятие решения по их использованию;
- определение победителя (тендера);
- документальное оформление результатов конкурса и подготовка отчета о его проведении.
5. ТЕНДЕРНАЯ ДОКУМЕНТАЦИЯ.
Она должна быть одинаковой для всех претендентов, охватить всю информацию, нужную для подготовки оферты и не создавать рисковые условия для подрядчика. Объем и состав тендерной документации определяется заказчиком в зависимости от предмета заказа. Эта документация состоит из:
- инструкции для претендентов;
- проекта контракта;
- формы оферты;
- квалификационного требования;
- перечня объемов работ.
Тендерная документация должна быть представлена на конкурсе в полном объеме в соответствии с требованиями заказчика.
6. ПОДГОТОВКА ОФЕРТЫ.
Оферта должна соответствовать требованиям, указанным в технической документации. Каждый участник может подать только одну оферту. Документы оферты охватывают:
- непосредственно форму оферты;
- информацию для квалификационной оценки претендентов;
- перечень объемов работ с учетом их стоимости;
- альтернативные предложения;
- гарантию обеспечения выполнения обязательств.
7. РАСЧЕТ ЦЕНЫ ОФЕРТЫ.
Здесь учитывается все виды работ, в т.ч. те, которые поручаются субподрядчику. Претендент обязан обосновать все расценки для каждого вида работ и определить их общую стоимость, в общую цене оферты добавляется, все затраты претендента, в т.ч. накладные расходы и прибыль, которую претендент планирует получить.
Источники привлечения капитала дифференцируются на:
1. Собственный капитал инвестора.
Прибыльность в результате инвестирования должна быть выше прибыльности ныне действующего капитала.
В реальной практике строительства финансирование за счет собственного капитала осуществляется редко, поэтому инвестору надо, чтобы его собственные средства оказались в размере достаточных для инвестирования жизненного цикла объекта.
2. Заемный капитал. Вариант кредитования для исполнения, которого требуется, кроме возврата кредита иметь гарантии на случай неудачи идеи и неплатежности инвестора.
З. Капитал, дающий право на участие в прибыли. Инвестору не надо иметь больше чем он может вложить в идею, не надо отдавать плату, за кредит, меньше риск.
Если есть компаньоны инвестирования предполагается, что с ними надо делиться идеей, убедить в ее эффективности. В случае успеха - поделится прибылью в зависимости от размера вклада.
Выбор варианта финансирования - индивидуальное, зависящие от стиля работы предпринимателя дело. Затем инвестор обязан тщательно исследовать вопросы финансирования.
2. ОБОРОТНЫЙ КАПИТАЛ ЗАКАЗЧИКА
При реализации проекта предприниматель стремиться к минимизации общего объема капитальных вложений, он пытается как можно быстрее получить прибыль от инвестиций, как позже оплатить подрядчику счета за выполненную работы и как можно раньше достичь проектной мощности на сданных объектах.
Предварительная оценка инвестиций - средство для подготовки бюджета инвестора и проведения анализа стоимости.
ОСНОВНЫЕ ЦЕЛИ ИНВЕСТОРА.
- найти выгодные условия для получения кредита;
- составить проект с наилучшим распределением капиталовложений во времени и наиболее оптимальные сроком строительства;
- предусмотреть в проекте по возможности максимальную и полную отдачу.
ОПТИМАЛЬНЫЙ СРОК СТРОИТЕЛЬСТВА.
Процесс выбора максимального срока строительства заключается в том, что заказчик должен выполнить сопоставление затрат удорожание строительства при сокращении по продолжительности и показателей снижения при этом стоимости капитала. Не достаточно ориентироваться только на взаимосвязь стоимости строительства и капитала. Большее значение имеют такие факторы:
- надежность осуществления проекта в установленные сроки;
- возможность компенсации дополнительных затрат, связанных с ускорением строительства, эффектом, достигаемым в результате более раннего срока начала эксплуатации объекта.
ТЕМА 3. ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ
1. СТРАТЕГИЯ ВЛАДЕЛЬЦА НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
В рыночной экономике строительства фигура заказчика - главная, так как:
- ему принадлежит инвестиционная инициатива;
- он формирует экономические условия для работы подрядчиков;
- он - потребитель страховой продукции, так как регулирует потребность в ней в пределах общества.
Экономическая стратегия заказчика основана на законах макро и микроэкономики. Идеология заказчика оригинальна в том, что соединяет в себе субъекта инвестиционных инциативов и общим направлением микроэкономики, которая определяется рынком. В области строительства встречается два типа интересов заказчика: он сам выступает будущим собственником объекта и его пользователя.
1. Заказчик сам реализует конечную продукцию, эксплуатирует построенный объект.
2. Заказчик зависит от рыночных цен на продукцию или услуги, связаннее с эксплуатацией объекта:
- заказчик продает объект его будущему пользователю или сдает в аренду.
Стоимость недвижимости составит из зарплаты:
- связанные с отводом и приобретения земельного участка;
- обустройство участка;
- затраты на проектно-изыскательные работы (эскизный проект, экспертиза);
- затраты на строительство;
- накладные и прочие расходы (управленческие и посреднические расходы, страхование, плата за кредит);