Поэтому делегирование отдельных правомочий по организации проекта заказчику-застройщику (передача части полномочий организатора проекта на другой уровень) еще не означает, что последний приобретает статус застройщика. Чтобы исключить переданные заказчику-застройщику средства, необходимые для финансирования проекта, из состава доходов, передача полномочий застройщика должна быть осуществлена в полном объеме.
Во-вторых, наличие статуса застройщика у налогоплательщика - одно из условий применения нормы пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ. Другое условие - наличие у передающей средства стороны статуса инвестора или дольщика. Проблемы возникают, если инвестиционные средства получены не от инвестора непосредственно, а от инвестиционного заказчика, уполномоченного инвестором, а также если строительный проект не носит инвестиционного характера. Дело в том, что законодательство об инвестиционной деятельности не оперирует термином "дольщик" в буквальном смысле. Закон N 214-ФЗ использует понятие "участник долевого строительства". Остается только надеяться, что именно этих участников и имел в виду законодатель в положениях пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ.
Таким образом, нормой может воспользоваться:
- либо застройщик по Закону N 214-ФЗ (безотносительно к инвестиционной природе проекта);
- либо застройщик по Градостроительному кодексу, но только в проектах, которые носят инвестиционный характер и только в случаях установления отношений с инвестором или лицом, уполномоченным на реализацию инвестиций по схеме агентирования (т.е. за счет инвестора).
При обосновании права на использование инвестиционной модели налогообложения по налогу на прибыль у организатора строительного проекта в порядке, установленном в пп. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ, следует принять во внимание следующие обстоятельства.
По данной норме невозможно средства, аккумулированные на счетах застройщика по договорам долевого участия в строительстве, заключенным в соответствии с Законом N 214-ФЗ, рассматривать как средства дольщика-принципала, переданные застройщику-агенту, поскольку предмет этих договоров не позволяет рассматривать их как посреднические. Это становится возможным на последующих уровнях организации строительного проекта либо при выводе отношений между дольщиком и застройщиком из сферы действия Закона N 214-ФЗ.
Кроме того, агентирование должно касаться не только функции по организации проекта и контролю за его выполнением, но и функции по распоряжению средствами финансирования строительства.
Таким образом, выведение целевых средств, предназначенных для строительства, из сферы налогообложения налогом на прибыль возможно в том случае, если эти средства передаются лицу, уполномоченному на организацию проекта, по посредническому договору. При этом становится неважен ни статус данного лица как инвестиционного заказчика или застройщика (либо технического заказчика), ни целевой характер передаваемых ему средств. Значение приобретает только юридическая форма урегулирования отношений - агентирование или иное аналогичное ему.
Литература
1. Убыток при уступке прав инвестирования ("Главбух". Приложение "Учет в строительстве", 2006, N 1)
2. О раскрытии в бухгалтерской отчетности информации об инвестировании средств в строительство объектов с целью их продажи ("Финансовая газета", 2000, N 32)