Анализ эффективности инвестиционного проекта строительства жилого дома в г. Волгограде (стр. 13 из 20)

«Портфельные» инвесторы выбирают для своих операций чаще всего жилье эконом-класса. Это наиболее ликвидный товар, пользующийся на рынке неизменным спросом, по ним проходит максимальное количество сделок, проблем с поиском покупателей не возникает.

Нужно также учитывать, что такие квартиры обеспечивают и минимальный порог для вхождения на рынок. Важно отметить, что квартиры элит-класса могут принести инвестору больший доход в абсолютных показателях. Обратная сторона – необходимость значительных стартовых вложений и возможные проблемы с ликвидностью (процесс поиска покупателя дорогой квартиры может затянуться и тем самым уменьшить потенциальную доходность).

Первичные рынок, в принципе, предоставляется инвесторам возможность снизить сумму стартовых вложений, используя разнообразные схемы рассрочки. Однако большинство перепродавцов квартир такой возможностью не пользуются, предпочитая 100% предоплату, так как использование рассрочки снижает потенциальный доход.

Суммарная доходность вложений в первичный рынок недвижимости складывается из двух составляющих – роста цены за счет увеличения строительной готовности дома и рыночного роста цены квадратного метра. То если, брать двухлетний процесс строительства от «нулевого цикла» до финала, то 30% рост цены обеспечивается увеличением строительной готовности дома, и еще 45-50% - за счет рыночной динамики. Динамика рыночных цен на недвижимость в последние годы не разочаровывает инвесторов.

Большинство инвесторов, нацеленных на извлечение дохода от перепродажи квартир в строящихся домах, осуществляют вложения на «этапе котлована». Во-первых, старт с самой низкой точки обеспечивает максимальный прирост капитала. Во-вторых, учитывая ситуацию на волгоградском рынке недвижимости, на более поздних этапах строительства вкладываться зачастую не во что, так как наиболее ликвидные квартиры раскупаются практически полностью в течение трех-четырех месяцев с начала продаж. Лишь небольшая часть инвесторов-перепродавцов ждет сдачи дома госкомиссии и тем самым почти полностью «вычерпывает» потенциал роста цены.

Успеху операций «портфельных» инвесторов на первичном рынке жилья способствует «ажиотажное настроение», то есть то, что спрос в несколько раз превышает предложение. А потому существует точка зрения, что волгоградский рынок недвижимости уже «перегрет» и вскоре возможна ценовая коррекция. Это не может не беспокоить потенциальных инвесторов. Строители также не считают рост цен на 4% в месяц нормальным, но прогнозируют продолжение их увеличения, может быть – несколько меньшими темпами. Замедлить рост цен могло бы только существенное увеличение объема строительства жилья, как минимум в полтора раза, которое невозможно без решения проблемы дефицита участков под застройку. И даже если новая администрация возьмется за решение проблемы дефицита пятен под застройку, на предложении это скажется с шагом в несколько лет.

Исходя из всего выше изложенного можно сказать что проект строительства жилого комплекса в Волгограде необходим и будет привлекателен для вложения финансовых средств инвесторов.

3.2 Описание проекта инвестирования

Создание жилого дома в Краснооктябрьском р-не г. Волгограда, полностью отвечающего требованиям потребителей, что позволит обеспечить его быструю продажу.

Проект направлен:

- на удовлетворение дефицита жилой недвижимости на первичном рынке жилья «комфорт» в г. Волгограде.

Проектом предусматривается строительство девяти этажного жилого дома в Краснооктябрьском районе города Волгограда.

Жилой комплекс состоит из двух секций и цокольного этажа в едином архитектурном стиле, с комплексным благоустройством территории (озеленение, парковочные места, детские игровые площадки):

• секция №1, общей площадью 2 759,40 кв.м., количество квартир - 50 шт.;

• секция №2, общей площадью 2 723,70 кв.м., количество квартир — 45 шт.;

• офисы, общей площадью 1 260,40 кв.м. цоколь, 2-4 этаж.

• магазин, общей площадью — 759,60 кв.м., первый этаж
Итого общая площадь жилого комплекса: 7 503,10 кв.м.

Многоэтажный жилой дом представляет собой разноуровневый объём – 10 этажную часть жилого дома и 3-х этажную офисную пристройку.

В цокольном этаже, 2-м и 3-м этажах пристройки расположены офисные помещения. На 1-м этаже — магазин непродовольственных товаров с подсобными, служебными и бытовыми помещениями.

Квартиры расположены со 2-го по 10-ый этажи жилого здания. Общее количество квартир — 95.

Проектом предусматривается благоустройство и озеленение прилегающей территории, устройство автостоянки на 25 м/мест.

При строительстве будут использоваться современные материалы и строительные технологии, имеющие сертификаты соответствия современным нормам экологии и охраны окружающей среды.

Проектом предусмотрено высококачественное комплексное благоустройство территории жилого дома в увязке с существующим и проектируемым благоустройством прилегающей территории с организацией полноценного дворового пространства и с необходимым набором детских площадок и площадок для отдыха, устройством пешеходных дорожек.

Земельный участок площадью 0,4816 га на котором будет расположен жилой комплекс находится в Краснооктябрьском районе г. Волгограда. Район граничит с Тракторозаводским, Центральным и Дзержинским районами города, а также с Городищенским районом Волгоградской области.

Общая площадь района в административных границах составляет 53,3 кв.км. Район занимает второе место в городе по плотности населения — 2 900 чел/кв. км . Общая численность района 153,7 тыс. чел.

Географически участок расположен практически в центре Краснооктябрьского района. Рассматриваемый участок расположен в спальном квартале Краснооктябрьского района.

В настоящее время Краснооктябрьский район не относится к активно застраиваемому, но по данным Комитета по Градостроительству и архитектуре в районе планируется возведение высотных жилых домов.

3.3 Технико-экономические показатели строительства жилого дома в г. Волгограде

Заказчиком проекта получено разрешение на строительство выданное Администрацией г. Волгограда. Все необходимые мероприятия по согласованию разрешительной документации проведены.

Заказчиком заключен договор аренды земли на земельный участок площадью — 4 816 кв.м., сроком на три года, зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службой по Волгоградской области

Укрупненная смета строительства составляет — 180 100 тыс. руб., на сентябрь 2009 г. осуществлено затрат на сумму — 7 000 тыс. руб.

Таблица 3.1

Предполагаемые площади квартир, кв.м

№ п/п	Наименование секции/квартира	Кол-во	ИТОГО
			Жилая площадь	Общая площадь
1	1комнатная	52	859,50	2 279,00
а	9	171,000	443,60
б	9	166,50	421,20
в	34	522,00	1 414,20
2	2 комнатная	27	852,14	1 786,70
а	2	69,04	131,00
о	7	217,00	489,50
в	9	302,40	588,40
г	9	263,70	577,80
3	З комнатная	16	840,30	1 417,40
а	9	502,20	807,30
б	7	338,10	610,10
4	офисы	742,20	1 260,40
5	магазин	593,00	759,60
10	ИТОГО	95	3 887,14	7 503,10

Площадь участка — 0,4816 га, площадь застройки - 1 402,00 кв.м, договор аренды земли № 7268 от 28.02.2009.

Таблица 3.2

Основные технологические параметры объекта

Наименование		Единица измерения	Всего по объекту
1	2	3	4
1	Площадь отводимого земельного участка (до красной линии)	м2	4 816,00
2	Площадь застройки здания	м2	1 402,00
1	2		3	4
3	Количество этажей		шт.	10
4	Строительный объём здания, в т.ч.:		мЗ	38 560,00
	• подземная часть		мЗ	4 122,20
	• надземная часть		мЗ	34 437,80
5	Суммарная поэтапная площадь объекта в габаритах наружных стен здания, в т.ч.:		м2	8 515,00
6	Количество машино-мест в автостоянке		м/.м	25

Таблица 3.4

Укрупненный сметный расчёт строительства жилого дома

№ п/п	Наименование работ и затрат	Общая стоимость с НДС (тыс.руб)	Выполнено работ (тыс. р)	Необходимо вложить (тыс.руб)
1	2	3	4	5
1	Проектные работы и тех. условия	4 500	4 500	0
2	Организация стройплощадки и временные сети	2 500	1 500	1 000
3	Земляные работы	1 500	1 500
4	Устройство монолитной плиты	12 000	12 000
5	СМР ниже отметки «0»	15 000	15 000
6	СМР выше отметки «0»	96 800	96 800
1	2	3	4	5
7	Отопление, вентиляция	6 000	6 000
8	Водопровод	4 000	4 000
9	Канализация	2 000	2 000
10	Водосток	500	500
11	Электроснабжение	7 000	7 000
12	Внутренние инженерные сети и ОПС	4 000	4 000
13	Лифты и диспетчеризация	3 000	3 000
14	Благоустройство	5 200	5 200
15	Внутриплощадочные и внутриквартальные сети	4 100	4 100
16	Внеплощлощадочные сети	12 000	1 000	11 000
17	Итого	180 100	7 000	173 100