Например, по предложению членов товариществ "Оптимист", "Вэлма", "Энергетик" были оборудованы вахты с круглосуточно работающими консьержами, в ТСХ "Инициатива" на подоконниках лестничных клеток жильцы выращивают цветы, ТСЖ "Западный" выиграло городской конкурс на лучшую ледовую горку, а "Орбита" и "Вэлма" получили дипломы 3-й степени Всероссийского конкурса на лучшую организацию ЖКХ в своей номинации. Товарищества собственников жилья Индустриального района Барнаула образовали уже целый микрорайон, Они известны не только в Алтайском крае, но и в соседних областях как пример нового управления жилищным фондом, в котором гармонично развивается новое строительство и ведется эффективное управление построенным.
Вместе с тем за последний год отмечен спад в образовании товариществ собственников жилья, основные причины которого заключаются в следующем:
отсутствует механизм государственной регистрации кондоминиума, предусмотренный в Федеральном законе № 72-ФЗ[28] ;
не осуществляется бюджетное финансирование возмещения стоимости текущего содержания жилья до уровня муниципального жилищного фонда;
отсутствует единая схема налогообложения и бухгалтерского учета в ТСЖ,
возникают проблемы во взаимоотношениях с предприятиями - поставщиками коммунальных услуг, являющимися естественными монополистами;
плохо информируется население о реализации прав и обязанностей по содержанию и эксплуатации приватизированного жилищного фонда.
Новочеркасск.
Администрация города поставила перед собой задачу улучшить состояние жилищного фонда, развивая альтернативный муниципальному способ управления жилыми домами, через создание товариществ собственников жилья. Собственники жилья, заинтересованные в хорошем состоянии и качественной эксплуатации своего недвижимого имущества, объединившись в товарищество, могут не только обеспечить эффективное управление и обслуживание общего имущества, входящего в состав кондоминиума, но и получить выгоду от его использования.
В Новочеркасске сложилась благоприятная обстановка для создания ТСЖ. Во-первых, в городе высока доля приватизированного жилья в муниципальном жилищном фонде (более 60 %), что значительно превышает среднероссийский уровень. В домах хорошего и удовлетворительного состояния этот показатель еще выше. Во-вторых, администрация города проводит разумную тарифную политику. Повышение уровня платежей населения одновременно сочетается с социальной защитой малообеспеченных семей.
В 1994 году после выхода Временного положения о кондоминиуме, Утвержденного указом Президента РФ, в Новочеркасске начали работать над созданием местной нормативно-законодательной базы. В 1995 году были зарегистрированы 15 ТСЖ.
С 1997 года организацией и координацией деятельности ТСЖ занимается отдел в составе четырех человек в структуре Комитета по жилищной реформе администрации города. Это был первый шаг. ТСЖ нужно помочь организоваться и зарегистрироваться, все финансовые расходы, связанные с регистрацией, берет на себя администрация города. Администрация города в полной мере осознала потребность подготовки профессиональных управляющих недвижимым имуществом.
В августе 1997 года в городе был создан межрегиональный консультационно-методический центр, одной из функций которого является проведение обучающих семинаров для председателей и управляющих ТСЖ. Председатели, управляющие и бухгалтера зарегистрированных ТСЖ в обязательном порядке, бесплатно проходят курс обучения в этом центре.
Комитет по жилищной реформе совместно с товариществами подготовил программу ресурсосберегающих мероприятий для ТСЖ, на первом этапе которой были установлены водо- и теплосчетчики в шести кондоминиумах. Что позволило жильцам сэкономить средства.
Очевидно, что деятельность ТСЖ в Новочеркасске успешна во многом благодаря доброй воле и активной работе администрации города. Оказывая организационную и финансовую поддержку развитию общественного самоуправления, администрация активно включает домовладельцев в процесс реализации их прав по управлению недвижимым имуществом.
Сейчас в Новочеркасске с населением 210 тыс. человек активно действуют товарищества, созданные на базе домов всех форм собственности: муниципальной, ведомственной, кооперативной и домов- новостроек. Практически более 10% городского жилого фонда управляется товариществами.
Изучение и анализ создания и функционирования товариществ собственников жилья в РФ показал, что сегодня идея организации управления жильем в РФ на основе товариществ собственников жилья активно поддерживается многими организациями, объединяющими членов бывших ЖСК, ЖК и образованных товариществ собственников жилья. На основе положительного опыта деятельности товариществ, которым удалось добиться реализации предусмотренных законодательством правомочий видно, что это стало возможным в результате активной общественной поддержки, а также целенаправленных действий органов власти отдельных регионов Российской Федерации и местных властей, которые способствуют созданию кондоминиумов и деятельности ТСЖ.
В общей сложности, по данным Госкомстата России в 2001 году в России насчитывалось более 4.5 тыс. товариществ собственников жилья, большая часть из которых пока формируется на базе жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) в новом строительстве. В меньшей степени этот прирост обеспечивает создание товариществ собственников жилья на базе государственного, муниципального и кооперативного жилищного фонда.
Таким образом, приходится констатировать, что процесс создания кондоминиумов в большинстве регионов и городов России идет медленными темпами. В настоящее время численность зарегистрированных кондоминиумов, товариществ собственников жилья, составляет менее одного процента в общем объеме жилищного фонда, и более того, не все товарищества взяли на себя бремя управления принадлежащей им собственностью. Как правило, эти функции по договору передаются тем же ЖЭКам, трестам, МУПам, несмотря на признание эффективности управления недвижимостью в жилищной сфере объединениями домовладельцев за счет снижения затрат на ее обслуживание и повышения качества представляемых коммунальных услуг.
Анализ показывает, что серьезной причиной, сдерживающей развитие этой формы самоорганизации жителей, является отсутствие у граждан опыта самоуправления, психологическая их неготовность и боязнь взять на себя ответственность за будущее жилого дома и другие факторы основанные на недостаточном знании, понимании вопроса управления домовладением, а также экономической и политической нестабильностью в обществе.
2.3 Особенности управления жилым фондом в РБ.
Сегодня в республике создано 64 товарищества собственников жилья, в том числе в городах Уфе, Стерлитамаке, Нефтекамске, Агидели, Туймазы, Октябрьском, Дюртюли, Ишимбае, п. Уптино Уфимского района, и Приютово Белебеевского района, п.Раевка Альшеевского района. На их обслуживании находится дома общей площадью 1167,6 тыс. кв. метров.
В настоящее время товарищества собственников жилья становятся основной формой управления в домах-новостройках, где большая часть квартир принадлежит частным лицам, в домах ведомственного фонда и ЖСК, члены которых полностью выплатили пай за квартиру.
Однако создание ТСЖ в большинстве районов и городов республики идет медленными темпами. Существует ряд проблем, затрудняющих создание и деятельность жилищных товариществ:
- недостаточна поддержка администраций отдельных городов и районов в создании и функционировании ТСЖ, а иногда встречается и прямое противодействие их бюрократических структур;
отсутствует финансово-организационный механизм распределения и перевода бюджетных дотаций (на эксплуатацию жилья, его текущий и капитальный ремонт, отдельные виды коммунальных услуг и др.) непосредственно на счет ТСЖ;
- не разработан механизм предоставления товариществам прав пользования и распоряжения нежилыми помещениями и частями земельного участка кондоминиума;
недостаточна информированность населения обо всех положительных примерах деятельности ТСЖ и преимуществах самоуправления, поэтому низка его активность в создании товариществ.
С целью активизации деятельности товариществ собственников жилья Кабинет Министров Республики Башкортостан принял постановление № 274[33]. В соответствии с которым Министерствам строительства, жилищно-коммунального хозяйства: осуществлять организационное и нормативно методическое обеспечение ТСЖ, а также координацию действий администраций городов и районов по созданию и участию в деятельности ТСЖ.
Рекомендовать главам администрации городов и районов способствовать созданию ТСЖ как одной из форм управления жилым фондом, для чего необходимо:
Предоставлять ТСЖ дотации из местных бюджетов за счет средств предусматриваемых на содержание объектов жилищно – коммунального хозяйства, финансирование затрат по содержанию, текущему и капитальному ремонту, компенсации (субсидии) отдельным членам товариществ, имеющих право на соответствующие льготы и субсидии, на основании договора о целевом бюджетном финансировании ТСЖ.
Назначить представителей города и района, ответственных за создание и деятельность ТСЖ, которые должны оказывать им практическую помощь и осуществлять контроль за их деятельностью.
Жилищно - эксплутационным организациям обеспечить на договорной основе прием домов ТСЖ на техническое обслуживание по действующим на соответствующий период ценам и тарифам.
Ресурсо - снабжающим организациям производить отпуск тепловой, электрической энергии, воды, обеспечивать прием сточных вод для жилых помещений, находящихся в составе ТСЖ, по тарифам, установленным для жилых организаций.