— хорошо зарекомендовала себя письменная форма контактов. В каждом подъезде жилого дома есть полная информация о работе жилищного хозяйства. Обязательно имеется почтовый ящик для предложений и замечаний жильцов. Такая информация ежедневно поступает в отдел предприятия и анализируется для принятия необходимых решений;
— незаменимым в работе домоуправов являются личные контакты с обслуживаемым населением. Именно это, в большей степени позволяет домоуправам вникать в нужды людей и оказывать им своевременную помощь.
Отдел жилищной политики
Среди разнообразных задач, стоящих перед отделом жилищной политики необходимо выделить важнейшие из них:
— реклама жилья. Понятно, что в условиях переизбытка жилищных площадей реклама может сыграть и на самом деле играет большую роль в продвижении своего товара и услуг на Берлинском рынке недвижимости;
— предоставление помощи будущим арендаторам в оформлении аренды понравившейся квартиры;
— проведение работы с членами товарищества, что по форме и содержанию больше напоминает идеологическую работу, связанную с бережной эксплуатацией жилья;
— работа с неплательщиками;
— помощь малообеспеченным гражданам в получении государственной помощи;
— работа с пожилыми людьми и молодежью, пожелавшими переехать на жилую площадь, обслуживаемую другим жилищным предприятием. Здесь следует особо отметить, что отдел много времени уделяет работе с населением.
Главными для отдела в этой работе являются:
— раскрытие перед жильцами преимуществ своего жилищного товарищества по сравнению с другими. Это играет стабилизирующую роль, минимизируется ущерб от «бегства» жильцов;
— оказание юридической помощи (в фазе консультации) нарушителям финансовой дисциплины, которые, не догадываясь, возможно, являются «клиентами» служб социальной защиты.
— оказание помощи жителям в вопросах, связанных с получением от государства социальной помощи, что, в результате, приводит к решению вопроса неплатежей в пользу предприятия;
— проведение раз в год собрания жителей по избранию Правления товарищества и принятию принципиальных решений по различным вопросам, включая вопрос о реконструкции жилого помещения. В этой работе важно убедить жителя в необходимости ее проведения, сообщить о сроках и ожидаемых результатах;
— освещение текущей работы предприятия через издание газеты с информацией о планах и результатах работы предприятия;
— установка досок информации в каждом подъезде дома, на которой имеются номера телефонов всех служб предприятия, ответственных за участки работ, и другая необходимая жильцам информация;
— постоянное повышение квалификации и коммуникабельности своих сотрудников. Для этих целей проводятся психологические занятия, в рамках которых персонал обучают обходительно и предупредительно общаться с обслуживаемым клиентом.
Бухгалтерия
Представлена в виде:
— общей бухгалтерии;
— бухгалтерии, связанной с оплатой населением жилья и коммунальных услуг.
Оплата за услуги производится жителем 3 числа каждого наступающего месяца в течение года равными долями. В конце года производится сверка и перерасчет, если переплата, то она засчитывается в счет будущей оплаты, если задолженность, то жилец обязан ее погасить. Плату за все услуги, кроме электроэнергии, жители оплачивают в жилищную компанию через банки, а за электроэнергию оплачивают непосредственно электрической компании. Собирая платежи жилищная компания получает 3% комиссионных от собранных средств.
Оплата за содержание жилья зависит от общей площади квартиры, а за отопление, как правило, зависит на 50% от площади квартиры и 50% от показаний счетчиков на батареях.
Если брать отопление только по показаниям счетчиков, то одинаковые квартиры, но расположенные в разных местах (верхний или нижний этаж, северная сторона и др.), для поддержания одинаково комфортных условий будут потреблять разное количество тепла. Поэтому в целях справедливого распределения потребленного тепла и введена система дифференцированной оплаты по двум параметрам:
— 50% тепла, потребленного всем домом, распределяется в зависимости от площади квартиры;
— 50% от количества тепла, потребленного жителем по счетчику в квартире.
За тепло, за горячую воду потребители платят:
— 70% по счетчику;
30% по площади из-за циркуляции воды и потерь тепла.
За холодную воду платят согласно показаниям счетчика.
Если жилец в течение двух месяцев не оплачивает стоимость жилья и коммунальных услуг, то его можно выселить в судебном порядке. Такая процедура может длиться около года.
В среднем общая задолженность предприятию по оплате жилищно-коммунальных услуг составляет 1 %.
В результате реконструкции домов оплата жилья повышается из-за необходимости погашения кредита взятого для реконструкции, а также вследствие предоставления более качественных услуг.
Жилищные компании выполняют роль управляющих компаний, которые заключают с подрядными организациями договоры на выполнение работ.
Аварийные работы выполняются специальной фирмой, оплата которых производится ежемесячно постоянной суммой, исходя из среднестатистических данных затрат за предыдущий год. А поскольку затраты в разные годы бывают разными, то понятно, что эта величина не может быть постоянной.
Изучение зарубежного опыта управления жилым фондом, на примере Германии, показало, что полностью перенятие этого опыта невозможно по ряду причин: во-первых, частная собственность в европейских странах складывалась веками, а в России только недавно начался переход к частной собственности; во-вторых, в Германии имеется пустующее жилье (примерно 10%) и поэтому жители имеют возможность более свободно выбирать где им жить; в-третьих, большинство жителей не являются собственниками, а арендуют жилье.
Но в то же время некоторые аспекты зарубежного опыта можно применить в Российской действительности:
- введение конкуренции в области обслуживания жилого фонда;
- введение жесткого контроля за предприятиями - естественными монополистами (газ, вода, электроэнергия, и т.д.);
Глава II. Функционирование ТСЖ в РФ и РБ
2.1 Истоки зарождения ТСЖ в России.
Экономические преобразования в России 90-х гг., приватизация недвижимости вызвали новые процессы, происходящие в жилищной сфере. Появился отсутствующий ранее класс собственников жилья. Во многих городах и поселках собственников сейчас большинство в общей массе жителей. Но вместе с появлением нового класса собственников недвижимости возникла и необходимость преобразований в жилищной сфере.
Жилищная реформа, проводимая, в РФ предполагает, что в ближайшие годы население будет полностью оплачивать содержание жилья и коммунальные услуги. За последние годы коммунальные платежи действительно выросли во много раз, а качество обслуживания не улучшилось. Всем известно все ухудшающееся состояние жилищного фонда. Люди и сами не по-хозяйски относятся к своему дому, юридически став собственниками, фактически не лелеют и не приумножают свою собственность.
Наиболее перспективной схемой управления многоквартирными домами и регулирования правовых отношений между владельцами общего имущества можно считать товарищество собственников жилья (ТСЖ). ТСЖ позволяет объединить домовладельцев для управления, эксплуатации, владения, пользования и распоряжения общим имуществом.
В реформе ЖКХ именно товарищество предусматривалось в качестве основной организационно-правовой формы управления жилым домом, в котором большинство квартир оказалось в частной собственности.
Слабая поддержка, а подчас и противодействие местной администрации; боязнь хлопот и крупных расходов по регистрации кондоминиумов и товариществ собственников жилья; не информированность населения, неимение наглядных положительных примеров; отсутствие профессионалов в области домовладения, всегда готовых прийти на выручку; плачевное состояние дома - все это отпугивает людей от идеи создания товарищества собственников жилья. Между тем, мы надеемся на лучшее. Ждем, что именно наш дом станет объектом пристального внимания местных коммунальных служб, и именно на него они обрушат свою любовь и заботу. А надежды так ими и остаются. Собственники, по большому счету, сами должны заботиться о своем имуществе, лишь тогда управление жилищным фондом будет эффективным. Это показывает исторический опыт управления в жилищной сфере, зарубежная практика, а также опыт деятельности первых отечественных товариществ собственников жилья.
Жилищная проблема возникла давно и имеет множество вариантов решения. В ситуации двадцатых, как и сегодняшней, была налицо хозяйственная разруха и стремление к восстановлению разрушенного. Результаты мер и мероприятий проводимых тогда, оказались успешными и помогли восстановить и даже нарастить жилищный потенциал страны. Современные попытки пока не столь эффективны.
А начиналось все после голода и разрухи гражданской войны, когда говорить о каком-либо качестве бытовых услуг казалось просто нелепо. Средств на строительство нового жилья не было, поэтому первоочередной задачей стало сохранение и восстановление существующего жилья. На первый план выхолили амортизация, ремонтные работы и грамотная эксплуатация жилого фонда.
Домовое хозяйство «проявило» неэффективность государственного централизованного управления, при котором невозможно было учесть обстоятельства и потребности конкретного дома. То, что качественная домовая работа есть работа штучная, наглядно доказал краткий период военного коммунизма. Изменение жилищной политики произошло в последующий период НЭПа. Несмотря на многие ограничения именно тогда был восстановлен жилищный фонд за счет высвобождения инициативы людей из-под гнета государства.