Анализ ипотечного кредитования в ОАО "БИНБАНК" (стр. 1 из 9)

Выпускная квалификационная работа

на тему:

«Анализ ипотечного кредитования в ОАО «БИНБАНК»

Содержание

Введение

1. Обзор современного рынка ипотечного кредитования

1.1 Основные факторы, сдерживающие развитие ипотеки

1.2 Факторы роста ипотечного рынка

1.3 Тенденции рынка ипотечного кредитования

1.4 Тенденции рынка недвижимости

2. Общая схема бизнес-процесса ипотечного кредитования ОАО «БИНБАНК»

2.1 Промежуточная стадия бизнес-процесса: «Горячая линия»

2.2 Промежуточная стадия бизнес-процесса: «Андеррайтинг»

2.3 Промежуточная стадия бизнес-процесса: «Кредитный комитет»

2.4 Промежуточная стадия бизнес-процесса: «Оценка рисков заёмщика»

2.5 Промежуточная стадия бизнес-процесса: «Юридическая проверка «чистоты титула»»

2.6 Промежуточная стадия бизнес-процесса: «Сделка и выдача кредита»

3. Анализ текущего портфеля ОАО «БИНБАНК»

3.1 Основные условия предоставления кредитов на рынке ипотечного кредитования

3.2 Основные проблемы текущего развития портфеля

3.3 Варианты решений

Заключение

Список литературы

Введение

Россия, интегрируясь в мировую финансовую систему и становясь полноправным членом мирового бизнес-сообщества, перенимает и развивает апробированные на западе формы бизнеса. Одной из них можно назвать ипотечное кредитование, существование которого в России можно уверенно констатировать как реальность. Об этом говорят тенденции последних лет: уверенный рост объемов кредитных портфелей операторов ипотечного рынка, начале законодательных инициатив федеральных и местных органов власти, активный интерес западных финансовых структур к этому бизнесу. Все это происходит на фоне экономического роста, политической стабильности и повышении долгосрочного кредитного рейтинга России.

Возможность получения ипотечного кредита за последние годы резко увеличилась. И тому есть ряд причин. Во-первых, наметилась стабилизация экономической ситуации в России. Во-вторых, возрастают доходы населения и, соответственно, появляется желание улучшить свои жилищные условия, в-третьих, из-за реальной конкуренции между банками, выдающими ипотечные кредиты, постепенно сокращаются процентные ставки по ним и размер первоначального взноса на жилье, в-четвертых, увеличивается срок кредитования. Однако, можно констатировать, что существует много нерешенных проблем, которые сдерживают дальнейшее расширенное развитие ипотеки. Это и серьезные трудности общеэкономического характера (недостаточно высокий уровень жизни населения, большая доля «теневого» сектора экономики), отношений собственности и залога, отсутствие условий для активного обращения закладных на рынке ценных бумаг, несовершенство системы государственных гарантий на рынке ипотечных ценных бумаг).

Несмотря на эти сложности, практически каждый банк заинтересован в создании и развитии ипотечных программ, как своих собственных для создания доходного и относительно низкорискового портфеля, так и агентских, в которых банк осуществляет выдачу кредита и его последующее рефинансирование у других финансовых институтов. Данная работа посвящена актуальной проблеме формирования и развития ипотечного кредитования ОАО «БИНБАНК».

Целью исследования является анализ кредитного портфеля, и выработка практических рекомендаций по решению проблем текущего развития портфеля.

Для достижения основной цели дипломной работы необходима постановка следующих задач:

 изучить и уточнить экономическую сущность кредита;

 проанализировать современное состояние рынка ипотечного кредитования в России;

 проанализировать состояние рынка недвижимости в России;

 проанализировать операционную эффективность ипотечного банка;

 проанализировать текущее состояние портфеля ОАО «БИНБАНК», рассмотреть ключевые показатели деятельности;

 выявить основные проблемы текущего развития портфеля и предложить варианты решения этих проблем.

 предложить схему по поддержанию и развитию текущей деятельности.

Объектом исследования является система ипотечного кредитования в России на примере оператора данного рынка – ОАО «БИНБАНК».

Теоретической и методологической основой данной работы выступают труды российских ученых-экономистов и специалистов в области ипотечного кредитования, на основе которых разработана теоретическая база изучаемых вопросов.

Информационная база исследования состоит из федеральных законов и нормативно-законодательных актов Российской Федерации и ее субъектов по вопросам ипотечного кредитования, статистических данных о социально-экономическом положении РФ (Федеральная служба государственной статистики России), данных интернет-ресуров.

В настоящей дипломной работе разработаны и экономически обоснованы стратегические мероприятия, позволяющие увеличить стоимость активов банка, использовать международный рынок капитала для привлечения долгосрочного финансирования, снизить стоимость ресурсов для ипотечного кредитования.

1. Обзор современного рынка ипотечного кредитования

Ипотечный рынок России появился и вырос буквально на глазах. Можно говорить о том, что уже завершен первоначальный этап формирования и началось быстрое количественное и качественное развитие. Тем не менее, по сравнению с развитыми ипотечными рынками мы, конечно, по некоторым параметрам еще отстаем, однако уже на сегодня получение ипотечного кредита вполне доступно для граждан среднего класса.

Результат последних опросов экспертов рынка жилищного кредитования показал, что к концу 2007 года объем ипотечного кредитования в России возрос до 7 млрд. дол. США, а в 2008 году достигнет 12 млрд. дол. США. Потенциал рынка ипотеки, по мнению экспертов, составляет 200–400% от текущих показателей. Данный вывод можно сделать и при задолженности по ипотечным кредитам на душу населения в Восточной Европе и в России. В России среднестатистическая ипотечная задолженность на душу населения составляет всего 21 дол. США. Таким образом, обремененность россиян ипотечными займами почти в 40 раз меньше, чем, к примеру, в Венгрии (931 дол. США на человека), и в 30 раз меньше, чем в Чехии (631 дол. США на человека).

Тем не менее, несмотря на оптимизм многих специалистов, сейчас мы наблюдаем, что развитие рынка ипотеки идет вовсе не семимильными шагами. Статистика выдачи банковских кредитов свидетельствует о том, что с 2003 года, т.е. с начала развития розничного кредитования в России, доля ипотеки в общей структуре рынка кредитов фактически не изменилась. По состоянию на конец 2005 года размер ипотечного рынка составил приблизительно 3 млрд. дол. США.

Для сравнения: на долю персональных кредитов в России приходится 29,5 млрд. дол. США, общий объем автокредитов составляет 4,5 млрд. дол. США, а потребительских кредитов – 3 млрд. дол. США.

Таким образом, на долю ипотечного кредитования приходится менее 10% общего объема розничного рынка. Что же сдерживало развитие столь перспективного сектора?

1.1 Основные факторы, сдерживающие развитие ипотеки

Законодательные аспекты

До последнего времени главными препятствиями на рынке ипотечных займов были законодательные аспекты, которые не позволяли банкам обезопасить выданные заемщикам средства. Например, в старом Гражданском кодексе существовало положение, согласно которому заложенное жилье невозможно было изъять даже в судебном порядке, если человек там прописан. Даже если он являлся ипотечным должником, отказывающимся выплачивать кредит. Недавние изменения в законодательстве (принятие пакета законов о формировании рынка доступного жилья) сделали ипотечный рынок более привлекательным для банков. Сейчас закон позволяет кредитору выселять людей за невыплату кредита, даже если у заемщика нет другого жилья. Тем не менее, вопрос законодательной защиты кредиторов остался до конца не решенным.

• Непростое кредитование первичного рынка

До сих пор небезопасным для банков остается кредитование покупки недвижимости на первичном рынке. Кредитование новостроек предполагает отсутствие предмета залога, а никаких дополнительных процедур контроля за рисками в законах не прописано.

Поэтому кредиты на новостройки стоят дороже в среднем на 2–3%, а большинство российских банков работают на рынке вторичного жилья – представленные на рынке программы на приобретение строящегося жилья можно пересчитать по пальцам.

• Рост платежеспособного спроса населения

Пять лет назад развитие ипотеки в значительной степени сдерживало отсутствие платежеспособного спроса. Сейчас, по данным Росстата, ситуация изменилась. За последние шесть лет, с 2000 по 2006 года, доходы россиян выросли на 86%, а увеличение заработной платы оказалось еще больше – почти на 130% за указанный период. Если в 2000 году среднемесячная начисленная заработная плата составляла около 80 дол. США на человека, то в 2005 году она равнялась уже 300 дол. США. Доход же среднестатистического столичного жителя превышает сейчас 1500 дол. США на семью. Анализ статистических данных вселяет в нас уверенность, что с ростом доходов население будет охотнее пользоваться услугой ипотечного кредитования.

• Медленное строительство и небывалый рост цен на жилье

Наиболее серьезным препятствием для стремительного развития ипотечного рынка становятся медленное строительство и стремительный рост цен на жилье. По данным Федеральной службы государственной статистики, на одного жителя России в 2005 году приходилось по 20,8 кв. метров жилья. За последние три года эта величина фактически не изменилась, что свидетельствует об ограниченном предложении жилых площадей. В Москве же с 2004 года зафиксирована отрицательная динамика темпов строительства, что и вызвало очередной виток резкого роста цен на жилье (рис. 1).