На підставі проведеного аналізу законодавчих та інших нормативних актів і господарської практики з питання про зміст договору купівлі-продажу об’єктів. приватизації можна зробити висновок про те, що даний договір характеризується рядом особливостей щодо визначення ціни об’єкта продажу, порядку проведення розрахунків за придбаний об’єкт та засобів оплати, передачі об’єкта покупцю, щодо складу зобов’язань сторін, які випливають з умов аукціону, конкурсу, викупу та із специфіки об’єкта продажу, а також щодо відповідальності сторін за неналежне виконання чи невиконання договору.
16
Розділ II. Особливості укладення договорів купівлі-продажу об’єктів приватизації
2.1 особливості укладення договорів купівлі-продажу об’єктів приватизації при викупі
Відповідно до ст. 153 ЦК України, договір вважається укладеним, якщо між сторонами в потрібній у належних випадках формі досягнуто згоди по всіх його істотних умовах. Таким чином, можна зробити висновок, що укладання договору є процесом погодження сторонами всіх його істотних умов і надання результатам такого погодження потрібної у належних випадках форми.
Аналіз положень статей 153—159 ЦК України, якими врегульовано порядок укладання договорів, свідчить, що погодження сторонами умов майбутнього договору полягає у внесенні однією стороною своєї пропозиції до укладання угоди та прийнятті іншою стороною такої пропозиції.
Оскільки чинне цивільне законодавство України не вказує, що є пропозицією до укладання договору, та не визначає ознак, яким вона повинна відповідати, як і не встановлює вимог до відповіді про прийняття такої пропозиції, доцільно звернутися до тлумачення розглядуваних понять наукою цивільного права.
Якщо виходити із прийнятого у науці цивільного права поняття пропозиції до укладання договору (оферти)1, вона повинна відповідати ряду вимог. Оферта має бути адресована одній чи кільком особам, містити вказівку на істотні умови договору і виражати намір особи, що зробила пропозицію, вважати себе зв’язаною договором у разі її прийняття (акцепту).
Акцепт повинен бути повним і безумовним. Інакше кажучи, акцептом визнається тільки така відповідь особи, що отримала оферту, яка містить згоду про укладання договору на запропонованих оферентом умовах. Відповідь про згоду укласти договір на інших, ніж було запропоновано, умовах визнається відмовою від пропозиції і в той же час новою пропозицією (ст. 158 ЦК України).
Оферент юридичне зв’язаний своєю пропозицією з моменту отримання її адресатом. Тому з цього моменту оферту не можна відкликати, скасувати чи внести до неї зміни.
Відповідь про прийняття пропозиції до укладання договору вступає в силу з моменту її отримання оферентом. Отже, акцепт може бути відкликаний до моменту або в момент його одержання оферентом.
За загальним правилом, як свідчить зміст статей 155—156 ЦК України, договір вважається укладеним з моменту отримання акцепту стороною, яка внесла пропозицію укласти договір. Із статей 42, 44, 47 ЦК України випливає, що договір може бути укладений усно чи в письмовій формі або шляхом вчинення конклюдентних дій. Договори юридичних осіб між собою і з громадянами повинні укладатись у письмовій формі. У випадках, зазначених у законі, договір підлягає нотаріальному посвідченню.
1 Гражданское право / Под ред. А. Г. Калинина, А. И. Масляева. - М.: Юрист, 1997. - с. 390 - 392.
17
Підстави і порядок укладання договору купівлі-продажу об’єктів приватизації залежать від застосування того чи іншого способу їх приватизації.
Положення ст. 15 Закону України "Про приватизацію державного майна", ст. З Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" встановлюють декілька основних способів приватизації, таких, як викуп, продаж на аукціоні, за конкурсом та продаж акцій відкритих акціонерних товариств, створених у процесі приватизації та корпоратизації.
Викупом є такий спосіб продажу відповідних об’єктів, який не передбачає конкуренції покупців на відміну від аукціону, конкурсу.
Виходячи з вимог ст. 11 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", шляхом викупу здійснюється продаж об’єктів групи А, віднесених до переліку об’єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу; а також орендованого майна та об’єктів, які не були продані на аукціоні, конкурсі.
Нормою п. 1 ст. 15 Закону України "Про приватизацію державного майна" закріплена можливість викупу майна державного підприємства згідно з альтернативним планом приватизації.
Вибір відповідного способу приватизації наведені норми законодавства ставлять у залежність від виду об’єкта, що підлягає приватизації. Так, приватизація середніх і великих підприємств здійснюється шляхом продажу акцій відкритих акціонерних товариств, створених на базі державного майна таких підприємств, або шляхом викупу майна державного підприємства згідно з альтернативним планом приватизації (ст. 15 Закону України "Про приватизацію державного майна"). А об’єкти малої приватизації підлягають продажу шляхом викупу або на аукціоні, за конкурсом. При цьому право визначення конкретного способу приватизації таких об’єктів викупу чи одного з конкурентних способів надається Фонду державного майна України, Верховній Раді Автономної Республіки Крим, місцевим Радам. Саме ці державні органи затверджують за поданням органів приватизації переліки об’єктів, які перебувають відповідно у державній власності, власності Автономної Республіки Крим та комунальній власності і підлягають продажу на аукціоні, за конкурсом, та переліки об’єктів, які підлягають викупу.
Щодо умови про ціну продажу об’єкта, то вона визначається в особливому порядку експертним шляхом або способами, що враховують потенційну прибутковість, згідно з методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України (ст. 12 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", постанова Кабінету Міністрів України №1114 від 22.07.98 "Про затвердження Методики оцінки вартості майна під час приватизації"). Ціна продажу пропонується органом приватизації у підготовленому ним проекті договору купівлі-продажу. Аналіз змісту інформаційного повідомлення про затвердження переліку запропонованих до продажу об’єктів свідчить про те, що таке повідомлення не вказує на їх ціну.
Крім того, зазначене інформаційне повідомлення адресується не одній чи кільком конкретним особам, а будь-якій юридичній чи фізичній особі, яка відповідно до законодавства може виступати покупцем державного майна у процесі його приватизації.
Можна також зробити висновок про те, що розглядуване повідомлення не є пропозицією до оферти, оскільки заява на приватизацію об’єкта, включеного до опублікованого переліку, яка подається можливим покупцем після
18
публікації інформаційного повідомлення, також не містить усіх ознак оферти і відповідно не є пропозицією до укладання договору.
Вказана заява на приватизацію може бути, подана до відповідного органу приватизації особою, яка має намір викупити державне майно в порядку і за формою, затвердженою наказом ФДМ України № 772 від 17.04.98 "Про затвердження Порядку подання та розгляду заяв на приватизацію об’єктів груп А, Д, а також групи Ж (які підлягають приватизації способами, встановленими для об’єктів малої приватизації)"1.
Заява на приватизацію містить відомості про заявника або уповноважену ним особу, дані про об’єкт, приватизації та про спосіб продажу такого об’єкта. Інакше кажучи, така заява лише підтверджує намір покупця викупити вказаний об’єкт і не вказує на всі істотні умови майбутнього договору.
Державний орган приватизації зобов’язаний протягом місяця розглянути подану заяву, прийняти рішення щодо приватизації об’єкта і в п’ятиденний строк письмово повідомити про це заявника, адміністрацію та трудовий колектив підприємства, що приватизується, а також відповідний орган виконавчої влади, уповноважений управляти цим майном (п. 3.1 Порядку подання та розгляду заяв на приватизацію об’єктів груп А, Д а також групи Ж (які підлягають приватизації способами, встановленими для об’єктів малої приватизації).
Відповідно до пп. 3.5-3.10 Положення про порядок визначення та застосування способів приватизації щодо об’єктів малої приватизації, затвердженого наказом ФДМУ № 1511 від 30.07.982, оцінка вартості об’єкта продажу здійснюється комісією з оцінки вартості майна. Її склад орган приватизації затверджує протягом трьох календарних днів після Прийняття рішення про приватизацію. За результатами оцінки вартості майна орган приватизації складає відповідний акт, який затверджується керівником органу приватизації.
Публікацію переліку об’єктів, які підлягають приватизації шляхом викупу, подання і розгляд заяви на приватизацію одного з таких об’єктів, прийняття рішення про його приватизацію, оцінку його вартості слід вважати заходами по підготовці відповідного державного майна до продажу, по виявленню потенційного покупця. Строк підготовки об’єкта малої приватизації до продажу не повинен перевищувати двох місяців з дня прийняття рішення про включення його до переліку об’єктів, що підлягають продажу способом викупу (ст. 8 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)".
Після проведення зазначених заходів щодо підготовки об’єкта до продажу продавець на підставі акта оцінки вартості майна протягом 14 календарних днів готує проекти договору купівлі-продажу та акта передачі об’єкта, що приватизується (п. 3.11 Положення про порядок визначення та застосування способів приватизації щодо об’єктів малої приватизації).