Банки реализовывали программы ипотечного кредитования на микроуровне. Однако с течением времени масштаб программ стал увеличиваться, и постепенно стали появляться программы регионального уровне. Региональные программы имеют достаточно ярко выраженную специфику, обусловленную социальными и экономическими условиями отдельных регионов. Рассмотрим опыт отдельных регионов более подробно.
Амурская область. Из 400 тыс. семей, проживающих на территории области, около 100 тыс. семей (или 1/4) нуждаются в улучшении жилищных условий. Если область в лучшие годы вводила до 600 тыс. м2 общей площади жилья, то за последние годы – не более 300 тыс. м2. Самый распространенный метод финансирования жилья – долевое участие граждан в жилищном строительстве.
В настоящее время областная администрация внедряет в практику другой метод, позволяющий принять участие в строительстве жилья среднеобеспеченным гражданам путем выпуска жилищного займа, который позволит людям купить квартиру не за год, а за более длительный период. Гарантом жилищного займа выступает сама областная администрация.
Наряду с новым строительством и рынком нового жилья в области широко развивается рынок вторичного жилья. Для осуществления операций на этом рынке создано и действует 5 агентств по торговле недвижимостью. Разработана программа развития ипотечного кредитования на рынке жилья.
Республика Башкирия. За последние годы в республике снижались объемы жилищного строительства. Так, в 1996г. снижение к уровню 1991г. составило 28%. В 1997г. в строительстве жилья наметился рост. Было введено 1505 тыс. м2 жилья, из них 908 тыс. м2 (60%) – индивидуального. Достигнут значительный прирост объемов введенного жилья – 16%, в т.ч. индивидуального – 20% к уровню 1996г. Средняя обеспеченность жильем в 1997г. составила 17,0 м2 на одного человека, в т.ч. в городской местности – 16,7 м2. Однако в 1998-2000г. объем снизился по сравнению с 1997г. на 20%.
Привлечение в жилищное строительство средств предприятий и населения позволило республике увеличить темпы жилищного строительства. Их доля в 1997г. составила 95%. Существенную роль в увеличении объемов индивидуального жилищного строительства в республике сыграла государственная поддержка в виде ежегодных ассигнований из бюджета республики:
-кредитных ресурсов, передаваемых Башкирскому банку Сбербанка РФ для выдачи кредитов населению на индивидуальное жилищное строительство, а также целевых кредитов для строительства жилья молодым малообеспеченным семьям. В было 1995г. выделено 53,7 млрд. руб., в 1996г. – 11,5 млрд. руб., в 1997г. – 20,0 млрд. руб., в 1998г. – 16,3 млрд. руб., в 1999г. – 11,8 млрд. руб.;
-финансирования обеспечения районов индивидуальной застройки инженерными коммуникациями. В 1995г. на эту цель было выделено 25,8 млрд. руб., в 1996г. – 7,3 млрд. руб., в 1997г. – 10,0 млрд. руб., в 1998г. – 6,8 млрд. руб., в 1999г. – 6,9 млрд. руб.
Наряду с этим в 1997г. за счет кредитных ресурсов Башкирского Сбербанка для предоставления льготных кредитов населению на индивидуальное жилищное строительство было выделено 100,0 млрд. руб. под 8% годовых сроком на 10 лет с началом погашения кредита и уплаты процентов через 3 месяца со дня его получения. Разница в процентах возмещается за счет средств республиканского бюджета. Создан Фонд жилищного строительства, особенностью работы которого является предоставление жилья на платной основе. Утверждено Временное положение об ипотечном жилищном кредитовании в г. Уфе.
В сентябре 1997г. в Башэкономбанке был создан и начал функционировать отдел ипотечного кредитования. По состоянию на 30.01.1998г. банк выдал таких кредитов на сумму 690 млн. руб. сроком до 1 года. Однако после кризиса объемы кредитования снизились и в 2000г. было выдано всего 215 млн. руб. на срок менее 12 мес.
На конец 2000г. в республике действовало около 70 риэлтерских компаний. На базе Башкирской академии государственной службы и управления начата подготовка профессиональных участников рынка недвижимости.
Республика Коми. Наработан опыт льготного жилищного кредитования коммерческих банков и выдачи ссуд на жилье за счет средств республиканского бюджета. В 1992г. кредитом банка воспользовались более 1000 семей, и этому способствовало принятие правительством решения о возмещении разницы процентных ставок банков, предоставляющих жилищные кредиты населению за счет республиканского бюджета. При этом за счет средств республиканского бюджета возмещается 2/3 учетной ставки рефинансирования по жилищным кредитам, предоставляемых гражданам. В конце 1997 – начале 1998г. жилищными кредитами воспользовалось более 400 семей.
Была разработана и успешно применена на практике система жилищных контрактов. Граждане, заключившие эти контракты, получают возможность за счет собственных средств постепенно выкупать жилье, при этом средства граждан защищены от инфляции, поскольку накапливаются не деньги, а квадратные метры площади жилья в квартирах, приобретаемых на вторичном рынке. Гражданам, внесшим не менее 70% от стоимости приобретаемого жилья, предоставляется рассрочка платежа на недостающую сумму сроком от 3 до 5 лет с условием проживания в приобретенных квартирах. Около 400 семей воспользовались такой системой для улучшения своих жилищных условий.
Красноярский край. В Красноярском крае своеобразное, но реальное долгосрочное кредитование началось в 1994г., когда администрация края утвердила Положение о порядке выкупа жилых помещений краевого жилищного фонда (в начале 1993г. был образован жилищный фонд, жилые помещения из которого предоставлялись определенным категориям граждан только по договору аренды).
Арендатор сам выбирал срок выкупа жилого помещения, но в пределах 15 лет. Выбор конкретного срока выкупа отражался в договоре аренды жилого помещения с правом выкупа, в котором также фиксируется график платежей фонду в счет выкупа помещения. При этом выкупная цена помещения выражается в определенном числе минимальных размеров оплаты труда, установленных законодательством РФ на момент заключения договора. Помещение переходит в собственность арендатора при уплате им указанного в договоре числа минимальных размеров оплаты труда.
До настоящего времени посредством аренды жилого помещения с правом выкупа улучшили свои жилищные условия более 2000 семей края. При этом более 120 из них уже выкупили жилые помещения, т.е. стали их собственниками. За 4 года на подобное ипотечное кредитование из бюджета края была выделена сумма, эквивалентная более чем 6 млн. долл. США. К сожалению кризис внес определенные коррективы – количество заемщиков снизилось более чем в 2 раза. В 2000г. ипотечные кредиты получили всего около 180 семей.
Город Новгород. В ноябре 1996г. новгородская городская Дума утвердила «Временное положение об условиях и порядке предоставления гражданам жилищных кредитов на строительство, реконструкцию или приобретение жилья».
Созданные условия развития рынка жилья позволили обеспечить ежегодный прирост количества зарегистрированных сделок с жильем на уровне 2,8-3% от общего объема жилищного фонда. В связи с изменениями финансовой ситуации в стране объемы ипотечного кредитования в городе снизились, однако их удельный вес не претерпел значительных изменений в общем объеме кредитования.
Город Рязань. Реализация программы городского строительства предусматривает внедрение механизма ипотечного кредитования. Часть прибыли, полученной от продажи благоустроенных земельных участков, планируется направить на долговременное кредитование населения. В результате будет построено жилье на сумму в 4 раза большую, чем объем выданных кредитов.
Тюменская область. В Тюменской области создана защищенная система жилищно-строительных накоплений и кредитования для обеспеченных и средне обеспеченных категорий граждан, которым государственная поддержка не предоставляется. Основным органом этой системы является соответствующий Фонд, созданный на основе законов «Об инвестиционной деятельности» и «О некоммерческих организациях». Фонд имеет право инвестировать средства только в недвижимость. Поэтому жилье, созданное за счет бюджетных средств и находящееся на балансе Фонда, является гарантией обеспечения сохранности инвестиций граждан и других инвесторов. Недвижимость на балансе Фонда создает 100-процентную защиту инвестиций всех инвесторов. Основные задачи Фонда следующие:
-привлекать средства населения путем эмиссии ценных бумаг или организации непосредственных взносов вкладов, в т.ч. через банки;
-менять, продавать, покупать, строить жилье по потребностям граждан самостоятельно или через посредников (риэлтеры, подрядчики);
-содержать жилищные фонды на балансе до полного расчета с гражданином;
-предоставлять гражданину жилищные займы или рассрочки в форме неоплаченной части площади или в денежной форме через уполномоченные банки;
-обеспечить возврат кредитных средств как в бюджет, так и банкам;
-обеспечить защиту вкладов граждан и иных инвесторов.
Республика Удмуртия. С 1993г. здесь из бюджета республики начали кредитование индивидуального застройщика на срок до 20 лет под 7% годовых. До 1993г. в общей доле строительства жилья примерно 13% составляло индивидуальное жилье, все остальное строилось за счет других источников. В 1994г., с момента начала кредитования, индивидуальное жилье составило 24% в общем объеме строительства жилья, в 1995г. – 31, в 1996г. – 29, в 1997г. – 37%, в 1998г. – 29%, в 1999г. – 31%, в 2000г. – 34%.
Кредиты выделяли на завершение строительства индивидуального жилья в сельской местности. Таким образом, кредиты получили 6453 семьи. Основные экономические показатели некоторых регионов России, приступивших к внедрению ипотечного кредитования, представлены в табл. 2.
Таким образом, в России в настоящее время, несмотря на финансовую нестабильность уже довольно активно применяются различные схемы ипотечного кредитования. На выбор модели влияют, прежде всего, социальные условия в регионах, уровень развития банковского сектора и степень поддержки региональных властей.